界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

2024年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整周期的第三年，市場(chǎng)在“5.17”和“9.26”兩輪重大舉措落地后出現(xiàn)積極信號(hào)，“止跌回穩(wěn)”初見(jiàn)成效，新房、二手房成交量明顯增加，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)回穩(wěn)勢(shì)頭。

根據(jù)12月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)70城新房及二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)均發(fā)生積極變化，各線城市同比降幅2024年以來(lái)首次均收窄，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量明顯增多。臨近年末，市場(chǎng)交易更是趨于活躍。

展望2025年，房地產(chǎn)將進(jìn)入“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵期。

其中，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、適度寬松的貨幣政策、持續(xù)有力的房地產(chǎn)支持政策是促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)的重要因素。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，2025年，“穩(wěn)樓市”支持政策有望繼續(xù)落地，房地產(chǎn)觸底回穩(wěn)可期。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，2025年政策重點(diǎn)依然在一二線城市，尤其是一線城市將繼續(xù)發(fā)揮“樓市風(fēng)向標(biāo)”的作用，預(yù)計(jì)一線城市調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步寬松。

2024年，或許是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來(lái)政策最忙的一年。

據(jù)中指研究統(tǒng)計(jì)，截至2024年11月末，從中央到地方陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)逾700次。從4月中央政治局會(huì)議提出“消化存量、優(yōu)化增量”，到9月“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，再到12月“穩(wěn)住樓市”，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市調(diào)整政策不斷升級(jí)。

這期間，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、商業(yè)銀行不斷加大對(duì)“白名單”項(xiàng)目的支持力度、“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”組合拳等，政策所釋放的累積效應(yīng)也在2024年逐步顯現(xiàn)。

一線城市最為明顯。尤其是自10月份以來(lái)，多地樓市出現(xiàn)銷售高潮。

以北京為例，10月份新房網(wǎng)簽0.45萬(wàn)套，環(huán)比增加 50.1%；二手房網(wǎng)簽1.71萬(wàn)套，環(huán)比增加32%，同比增加70%，創(chuàng)19個(gè)月以來(lái)新高。

在上海，10月新房成交67萬(wàn)平方米，環(huán)比增加31%，同比增加14%；二手房成交182萬(wàn)平方米，環(huán)比增加53%，同比增加77%。

11月份，新政繼續(xù)發(fā)力，樓市熱銷態(tài)勢(shì)得以延續(xù)。

以二手房市場(chǎng)為例，北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬(wàn)套，創(chuàng)20個(gè)月新高；上海二手房成交量2.7萬(wàn)套，創(chuàng)44個(gè)月新高；深圳二手房網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)50個(gè)月新高；廣州二手房網(wǎng)簽1.3萬(wàn)套，創(chuàng)19個(gè)月新高。

在一線城市回暖的輻射下，加上樓市支持政策持續(xù)落地，商品房市場(chǎng)熱度開(kāi)始向二三線城市傳導(dǎo)。

尤其以杭州、成都、武漢等城市表現(xiàn)亮眼。其間，杭州通過(guò)政策放開(kāi)和改善型住宅的需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；成都豪宅市場(chǎng)熱銷；武漢則通過(guò)政府調(diào)控抓住機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)新房成交量的顯著增長(zhǎng)。

具體到成都，2024年11月，成都新房成交11401套，環(huán)比上漲56.8%，創(chuàng)下年內(nèi)成交最高值；二手房成交26219套，環(huán)比上漲32.4%，為2023年4月以來(lái)最高值。進(jìn)入12月，成都新房、二手房成交繼續(xù)延續(xù)復(fù)蘇的勢(shì)頭。

杭州也不例外，11月份，杭州新房以及二手房成交量較之10月均出現(xiàn)上漲，二手房成交量創(chuàng)下單月新紀(jì)錄。其中，杭州市內(nèi)10個(gè)市轄區(qū)商品住宅成交總量達(dá)81.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲14.8%，成交規(guī)模連續(xù)三個(gè)月增長(zhǎng)，為年內(nèi)第二高的水平。

可以預(yù)料到的是，隨著政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，二線城市例如蘇州、鄭州、長(zhǎng)沙等更多熱點(diǎn)城市的成交量也會(huì)迎來(lái)明顯上漲，樓市“止跌”隊(duì)伍將會(huì)繼續(xù)壯大。

“房?jī)r(jià)和成交量都將處于止跌回穩(wěn)，預(yù)計(jì)2025年上半年止跌基本完成。”中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，雖然回穩(wěn)過(guò)程預(yù)計(jì)會(huì)比較長(zhǎng)，但包括杭州、上海、天津、成都、深圳、西安、合肥、蘇州、北京和廣州在內(nèi)的多個(gè)城市，可能率先實(shí)現(xiàn)回穩(wěn)。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦也指出，在經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定的前提下，一線和強(qiáng)二線樓市將實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”。

在宋紅衛(wèi)看來(lái)，2025年最大的變化應(yīng)該是房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)邏輯發(fā)生重要變化，由原來(lái)預(yù)期估值的邏輯，向回歸經(jīng)濟(jì)面定價(jià)的邏輯轉(zhuǎn)變。

“在此影響下將表現(xiàn)為，一線城市與核心二線城市的優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目會(huì)創(chuàng)新高，走出獨(dú)立行情，但二、三線城市的新房?jī)r(jià)格將面臨著調(diào)整的壓力，促銷走量或較為普遍。二手房市場(chǎng)仍是以價(jià)換量的邏輯。”宋紅衛(wèi)向界面新聞表示。

當(dāng)然，2025年新的樓市政策也必不可少，這將是各個(gè)城市樓市“止跌回穩(wěn)”的重要支撐。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為指出，12月9日中央政治局會(huì)議明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市”，意味著2025年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要。

“接下來(lái)，在前期政策加速落實(shí)的基礎(chǔ)上，更多增量政策也應(yīng)持續(xù)跟進(jìn)，比如在繼續(xù)優(yōu)化一線城市購(gòu)房限制性政策、加大住房補(bǔ)貼等方面，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青研判，2025年，以下調(diào)居民房貸利率、增加房企信貸投放、加快推進(jìn)貨幣化安置方式實(shí)施城中村改造和專項(xiàng)債資金收購(gòu)保障房為代表，供需兩端的房地產(chǎn)支持政策也還有進(jìn)一步加碼空間。

在政策支持力度顯著加強(qiáng)的情況下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)新機(jī)會(huì)。

2025年，各房企也將面臨新的考驗(yàn)。克而瑞研究表示，一方面出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，同時(shí)繼續(xù)開(kāi)源節(jié)流緩解流動(dòng)性壓力。另一方面，其余房企仍需盡可能保證貨量供應(yīng)、做好營(yíng)銷，以促進(jìn)項(xiàng)目成交去化。

“同時(shí)，企業(yè)也需要持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)，為后續(xù)市場(chǎng)的復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。”

至于投資方面，宋紅衛(wèi)表示，仍會(huì)延續(xù)“以銷定投”的邏輯。“2025年房企投資戰(zhàn)略會(huì)進(jìn)一步收縮，投資重點(diǎn)區(qū)域會(huì)聚焦在核心城市的核心區(qū)域，部分企業(yè)還會(huì)積極參與到核心城市的城市更新和舊改的賽道。”

整體而言，2025年仍是政策、市場(chǎng)、購(gòu)房者等多方博弈的一年。同時(shí)也是加速市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出清的一年。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，“如果2025年上半年風(fēng)險(xiǎn)能夠出清，全國(guó)樓市有望在2025年下半年筑底。”