文 | 野馬財經 蒲肅

編輯丨高巖

千億房企華潤置地（1109.HK）最近消息不斷。

先是12月11日華潤置地開發的深圳豪宅小區內發生爆燃事故，目前仍在調查中。從12月11至12月20日，華潤置地股價持續下降，已從24.15港元/股下降至22.25港元/股，12月20日總市值1587億港元。

隨后，事故發生后不到一周，華潤置地任命新總裁的消息被傳出。12月16日，華潤置地向《中國經營報》等媒體證實了任命副總裁徐榮為總裁的消息，這距離徐榮進入華潤置地還不到2年。

據華潤置地公開資料顯示，徐榮在進入華潤置地之前，曾任深圳市規劃局濱海分局副局長、深圳市城市更新辦公室主任、深圳市規劃和國土資源委員會（市海洋局）副主任（副局長）、招商局集團區域發展部副部長、前海蛇口自貿區辦公室副主任、深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司總經理。

值得注意的是，徐榮在被任命為總裁之前，還接獲了多個新的職務。

10月24日，華潤置地全資子公司“華潤置地控股”還任命徐榮擔任公司法定代表人、董事、總經理，謝驥不再擔任上述職務。

10月28日，華潤置地任命徐榮為執行董事和執行委員會成員，分管生態圈業務、戰略部、城市更新，此次委任的任期為三年，其稅前基本月薪為11.53萬元，并根據公司及個人業績表現酌情給予花紅及任期激勵。

19.5萬元/平米的豪宅發生爆燃事故

不過，徐榮上任正值敏感時期。12月11日下午的那場爆燃事故，發生在華潤置地開發的深圳灣悅府二期（別名：柏瑞花園）的一高層住宅，不幸的是，有一人在事故中遇難。

由于該項目是華潤置地打造的豪宅項目，事故發生后，華潤置地備受關注。貝殼平臺顯示，深圳灣悅府二期二手房掛牌房源為11套，掛牌均價高達18.4萬元/平方米，近一年只成交了一套房，10月成交均價顯示為19.58萬元/平米。

圖源：貝殼平臺

據《新京報》援引現場救援人員介紹，上述事故起火點位于該住宅樓28層C戶附近，因燃氣爆炸起火，27層至31層為主要過火樓層，每層的C戶與相鄰的D戶受爆炸影響較大。

有業主表示，該住宅樓28B的住戶在事發前一天和當天曾聞到燃氣味道，并報警要求處理，但燃氣公司工作人員檢修后并未發現出問題。

據了解，華潤深圳灣悅府二期的物業公司為深圳華潤物業管理有限公司。事故發生后，物業公司已對悅府二期住戶進行了轉移安置。

接近華潤置地的人士表示，華潤置地已成立工作小組專門配合此次事故的調查。徐榮的任命與深圳項目所發事故并無直接關聯，只是公司內部的正常人事調整，華潤置地會在近日發布人事任免公告。

公開資料顯示，華潤置地自2021年達到3000億元銷售規模，并已連續3年保持這一水平。但今年前11月，華潤置地銷售額約2291億元，同比下降19.9%，要繼續保持3000億元銷售規模的難度非常大。這次爆燃事故會對華潤置地在售項目的影響如何，還有待觀察。

但值得期待的是，新總裁徐榮有著多年政府部門任職經歷，擁有豐富的都市規劃、開發建設及城市更新管理經驗，他的這些豐富經驗和資源，能否讓華潤置地規避風險？

新總裁還是“華潤新人”

市場對華潤置地這次任命新總裁普遍比較關注，原因有二，一是該職位已經空缺一年多；二是與前任華潤置地總裁不同，徐榮并非來自華潤體系。

在徐榮之前，華潤置地的兩代總裁分別是吳秉琪與李欣，均是華潤集團的元老級人物，他們分別在1993年和1994年加入華潤集團，從華潤物業開啟了自己的“華潤人生”。隨后李欣與吳秉琪又在2001年和2007年先后加入華潤置地。

2018年底，華潤置地執行董事、聯席總裁李欣（現為華潤置地董事長）獲任總裁一職，一干就是3年半。

2022年7月，李欣將總裁一職“交棒”給吳秉琪。但吳秉琪在總裁職位上僅做了一年多，就在2023年9月28日辭任。吳秉琪辭任主要是因為人事調整。

中國建筑融媒體中心消息顯示，2023年9月27日，中國建筑集團有限公司召開黨組會議，通報了中央有關決定：吳秉琪同志任中國建筑集團有限公司黨組成員、副總經理。

吳秉琪被調往中國建筑后，華潤置地董事長李欣又暫時承擔過渡期間總裁的工作及責任。華潤置地也會于切實可行情況下盡快物色具備適當專業資格或相關專長的合適人選，以委任為總裁。

這一次，華潤置地并沒有從華潤體系內選拔總裁，而是請來了在城市規劃方面經驗豐富的徐榮，這一改變或許意味著華潤置地的戰略部署有所調整。2023年1月，徐榮進入華潤置地任副總裁，負責城市更新業務。

值得注意的是，10月24日，徐榮還取代了謝驥，擔任華潤置地全資子公司“華潤置地控股”公司法人、董事、總經理，謝驥不再擔任上述職務。

說起來，謝驥也是華潤置地的“老臣”，他早在1993年就加入華潤集團，曾任職于華潤營造有限公司，后于2001年加入華潤置地，2013年6月獲任高級副總裁，2017年4月任執行董事，2021年1月任首席戰略官，負責華潤置地的戰略及投資，也是執行委員會成員。

目前，華潤置地的高級管理層成員共有12名，其中總裁及副總裁共10人（包括董事長李欣代總裁一職）。

“野馬財經”梳理發現，上述管理層中，徐榮和副總裁常穎、陳偉并非“華潤老人”，其他高管則主要來自華潤體系內。其中最早入職華潤集團的則是高級副總裁沈彤東，他在1991年就進入了華潤集團，至今已33年。

可見，與管理層的多位“華潤老人”相比，55歲的徐榮雖然已經入職華潤置地兩年，但還是個“華潤新人”。

能否保住3000億“關口”？

從上述管理層團隊的成員架構不難看出，華潤置地請徐榮擔任總裁不僅僅是簡單的改變“習慣”，未來華潤置地的發展戰略或將出現新的變化。

目前的華潤置地共有四大業務條線，分別是開發銷售型業務、經營性不動產+資管業務、輕資產管理業務和生態圈要素型業務。

圖源：企業財報

華潤置地的房地產開發銷售是主要收入來源，貢獻了大部分業績，但國內房地產市場經過十余年的迅猛發展以及近年來的政策、市場雙重調整，已經進入相對穩定的市場周期，難以復制此前的高增長速度。

今年前11月，華潤置地銷售額約2291億元，同比縮水569.3億元，降幅19.9%。這也是華潤置地自2021年年度銷售額突破3000億元以后，同期銷售額的最低數據。

2021年~2023年同期，華潤置地的銷售額分別為2706.1億元、2517.3億元和2860.3億元。

此外值得注意的是，從2021年到2023年，華潤置地已經連續3年保持3000億元以上的銷售額，但2024年要繼續保持這一水平，需要12月單月銷售額突破700億元，其難度可謂“史詩級”。

不論是短期還是長期來看，華潤置地都亟需發展第二乃至第三增長曲線，這一戰略也頻頻出現在華潤置地近年來的財報中。

其2022年財報中提到，公司旗下的輕資產管理業務以創建世界一流企業為目標，要加快創新業務突破，打造第二增長曲線。

“野馬財經”梳理發現，華潤置地的四大業務中，將經營性不動產+資管業務、輕資產管理業務以及生態圈要素型業務合并稱為“經常性收入業務”，其中的購物中心、寫字樓出租、住房租賃、文體場館、酒店管理等業態均屬于持續性貢獻現金流的業務。

近年來，華潤置地經常性收入業務的營業額以及核心凈利潤均保持增長，且增速超過房地產開發型銷售業務。

2024年上半年，華潤置地的經常性收入業務營業額達到200億元，而核心凈利潤則達到55.2億元，占比約51.4%，超過開發型銷售業務。

但從華潤置地的經常性收入業務結構中不難看出，其中的生態圈要素業務規模較小，2024年上半年，華潤置地生態圈要素型業務整體營業額僅26.4億元，貢獻的核心凈利潤僅約2.9億元，同比略降5.8%。

圖源：企業財報

不僅如此，歷年數據顯示，華潤置地生態圈要素型業務的營業額還有所調減，其2021年和2022年則分別為167.3億元和182.7億元，但2023上半年營業額大幅縮減至61.9億元。財報顯示，2021年和2022年該業務的營業額均包含了“集團內業務”，但2023年并未顯示包含“集團內業務”。

目前，華潤置地生態圈業務包括長租公寓、城市代建、文化體育、城市更新和城市運營，與徐榮此前的城市規劃等工作經驗相吻合。

華潤置地過“緊日子”，百億拿地、新增千億貨值

雖然銷售有所下滑，但今年前11月，華潤置地仍豪擲數百億資金投資拿地。

據中指研究院統計，今年前11月華潤置地以349億元拿地金額排名第四，全口徑新增貨值1091億元，排名第一；權益新增貨值826億元，排名第三。

圖源：中指研究院

不過，今年的拿地金額相比之前還是略顯“小氣”了。中指研究院數據顯示，2023年，華潤置地權益拿地金額808億元。兩相對比，華潤置地今年前11月的拿地金額還沒到去年一半，12月是否會加大拿地力度還有待觀察。

近期，華潤置地在土地市場已經接連“高調出場”，先是在11月27日的上海土拍市場，以單獨或聯合體方式連拍虹口四川北路、普陀桃浦和浦東新楊思三宗地塊，總金額達146億元；12月2日下午，華潤置地又聯合中海地產以總價185.12億元競得深圳市南山區粵海街道地塊，刷新近十年深圳涉宅地塊總價紀錄，其樓面價高達70388元/平方米、溢價率46.3%。

此外，華潤置地在穩固開房地產開發業務同時，還在增加城市更新項目，這可能是徐榮未來著重管理的方向之一。據《中國經營報》報道稱，華潤置地在深圳的湖貝村、大沖村、沙井大街、雪花啤酒片區等多個舊改項目，徐榮都親身參與其中。

今年10月，華潤置地參與深圳龍崗南灣下李朗城市更新項目，該項目更新單元用地面積約41.61萬平方米，包含住宅、商業、辦公及旅館業建筑等多種功能。華潤置地還參加包括三亞中央商務區海羅片區、深圳筍崗冷庫城市更新單元等項目。

另據《中國房地產報》報道，在2023年業績會上，華潤置地董事長李欣曾表示，“2024年要真正習慣過緊日子。”他表示，行業規模持續收縮的同時，消費者對居住品質、消費場景以及空間服務的要求越來越高，新發展模式正在建立過程中。華潤置地為此調整了中長期的戰略規劃體系。

2024年即將結束，年底完成“調兵遣將”的華潤置地，會用什么方式打開2025年呢？新總裁徐榮上任后，“三把火”又會燒向何處呢？

你有接觸過華潤置地的項目產品嗎？歡迎留言討論。