文 | 張馨儀

近日，保利物業依據青島市相關通知下調物業費之舉，引發了廣泛關注，也成為了觀察物業行業變革的一個重要窗口。

保利此舉源于青島市發展和改革委員會于2023年12月29日發布的通知，依據《山東省物業服務收費管理辦法》等相關規定，對普通住宅物業服務區域的公共服務及機動車停放收費標準進行了全方位規范。其中，明確規定了物業公共服務收費指導標準的基準價格，以及根據物業服務區域收費面積規模確定的基準價格上浮幅度上限，如收費建筑面積8萬平方米以內，上浮幅度不超過20%；8-15萬平方米以內，上浮幅度不超過10%；15萬平方米以上，收費標準不得上浮等細則，為物業收費提供了清晰明確的依據與框架。

長期以來，物業費收取與服務質量失衡屢遭業主詬病。此前諸多以“非普通住宅”之名打擦邊球、突破前期物業費限價的項目，引發業主對物業費質價不符的投訴糾紛，2023 年 6 月青島市四部門聯合發文明確普通住宅界定標準便是針對這一現象的有力回擊。而2024 年青島西海岸新區曾向 70 家物業公司發出警告，要求限期調整收費標準并退還多收費用，否則將擔法律后果，彰顯政府規范物業費的堅決態度。此既保障業主消費權益，使物業費定價與服務內容受清晰界定與監管，也倒逼物業公司提升服務水平，摒棄粗放管理，于政策框架內謀可持續發展。

保利物業的降費行動，在市場競爭層面會產生深遠影響。以保利觀堂為例，其東區建筑面積為115740.99平方米、收費面積約為9萬平方米，西區建筑面積為183669.57平方米、收費面積約為13萬平方米，依據文件規定，其物業費從2.80元/平方米/月調整到2.77元/平方米/月 。不僅如此，青島保利物業還宣布市北區的保利天匯和保利大國璟的物業費從每平米3.02元降至2.52元，降幅達16%。這種降價行為給其他物業公司帶來了巨大壓力，很可能觸動整個行業的價格調整連鎖反應。

在競爭激烈的物業市場中，價格一旦成為競爭焦點，物業公司就必須重新審視自身的運營效率、成本控制以及服務創新能力。據克而瑞數據顯示，2023年，52家上市物企總在管面積雖由2020年的40.8億平方米增長至2023年的76.0億平方米，但四年復合增長率為23.0%，年內同比增長12.0%，較去年同期下滑5.3個百分點，且2024年物業股仍持續震蕩，截至年中，共36家企業股價較年初/上市首日出現下滑，上市物企股價均值下降至4.0港元，較年初下滑13.1%，僅國資物企股價較為穩定，這一切都為物業行業拉響了警報，競爭的殘酷性讓企業經營壓力增大。

從業主權益的直觀角度出發，物業費下調像一陣清風，舒緩了業主的經濟壓力。然而一旦當視角切換至物業行業的發展全景，眼前呈現的則全然是另一番光景——不難發現，物業行業的格局正面臨重塑。

大型物業公司如保利物業，憑借品牌優勢、資源整合能力以及規模效應，在價格調整中可能占據更有利的地位，甚至借此機會進一步拓展市場份額。

保利物業自2021年首次提出“國資服務”概念以來，至今已服務約6000家企業，超400座寫字樓、產業園區，并打造了“超級快充”國資服務新模型 。而一些小型物業公司則可能在這場競爭風暴中舉步維艱，面臨被淘汰或被整合的命運。

據統計，目前中國物業行業集中度較低，如2020年中國商業物業管理行業CR5僅為12.7%，行業競爭格局高度分散，這意味著在市場變革中，小型物業公司的生存空間將進一步被擠壓。

“保利物業降費”只是一個開始，震蕩的格局也預示著行業的新生。強者愈強，弱者愈弱的馬太效應將在物業行業加速顯現。未來，無論大型企業，還是中小物業，都需在這變革浪潮中找準定位，破局突圍，構建理想的物業服務新生態。