界面新聞記者 | 王妤涵

廣州土拍市場終于有了民企的身影。

12月5日，廣州番禺區洛浦街新光快速東側BA0104082地塊和海珠區AH101303地塊（原海珠客運站地塊）迎來出讓。

番禺區BA0104082地塊最終經過2輪競價，由合肥瑞倫房地產開發有限公司（即南通亞倫）以總價12.35億元競得，扣除配建后，成交樓面價為15804元/平方米；海珠區AH101303地塊由廣州綠穗房地產開發有限公司（即綠城）以24.16億元競得，樓面價33800元/平方米，兩地塊共收金36.52億元。

據界面新聞獲悉，番禺地塊南通亞倫后續可能會引入龍湖合作，但目前具體的合作方式尚未確定。

此前在去年4月，南通亞倫曾搖中了番禺迎賓路地塊，就是與龍湖聯合開發，由龍湖操刀打造成了現在的龍湖御湖境項目，距離此次競拍的地塊約1公里遠，所以業內對于BA0104082地塊也由龍湖操盤的呼聲也比較大。

值得關注的是，這也是迄今為止，廣州今年土拍中僅有的兩塊由民營房企成功競得的地塊，打破了此前由央國企與本地國資壟斷的局面。

“此次兩家標桿民企先后成功摘牌，展示了房企對廣州土地市場的充足投資信心”，廣州市規劃和自然資源局發文表示。

番禺地塊后續或由龍湖操盤

從宗地情況來看，BA0104082地塊位于廣州番禺區位于新光快速東側，北臨珠江后航道，南靠三支香水道，洛溪大石板塊內，用地面積4.5公頃，計容建筑面積84097平，容積率只有2.5。

在今年8月廣州舉行的“2024廣州秋季土地出讓全周期服務推介會”上，該地塊曾作為24宗重點推介的優質地塊被介紹，整體綜合素質較高。

交通方面，BA0104082地塊坐擁廣州地鐵3號線、18號線雙地鐵線路，15分鐘可到萬博中心，30分鐘可達珠江新城、金融城、琶洲等CBD中心，自駕和公共交通出行都十分便捷。

容積率的優勢也較為明顯，據克而瑞監測，2.5的容積率不僅遠低于番禺區目前在售新盤平均2.94的容積率，同時也是2022年至今番禺成交涉宅用地中容積率最低的一宗。

并且，地塊南北雙向高層均可望江，旁邊還有改造中的沙溪白宮商業體，教育、商業等配套也較為完備，生活氛圍濃厚。

價格方面，目前片區內的在售的新盤有保利濱江和著和龍湖御湖境，銷售均價均價分別約為39800元/平方米、43000元/平方米。二手房方面，近一年來該地塊周邊三公里內成交361套，成交均價32893元/平，潛在置換需求較大。

“該地塊所在區域番禺是天河CBD上班人群的首選居住地，過去十幾年出讓了很多剛需剛改地塊，新型的改善需求集中，但盤源不多，龍湖已經在該區扎根，供應了很多剛需剛改房源，下一步預計將供應高品質的改善盤”，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

綠城首進廣州主城核心區

AH101303地塊位于海珠區南洲板塊內，北側為南洲路，南側為廣州環城高速，東側為廣州大道南，鄰近地鐵2、10、11、24號線。此前在調整之后，地塊的計容建筑面積由此前的9.28萬平方米下調至7.14萬平方米，容積率3.86。

地塊毗鄰廣州大道南和廣州環城高速，周邊教育、商業、醫療等配套完善，有廣州第九十七中學、南武小學、新光百貨、中山大學孫逸仙紀念醫院等，生活氛圍成熟。

從地塊周邊的土地成交情況來看，克而瑞數據監測顯示，近一年地塊周邊三公里內供應4宗涉宅用地，成交3宗。

目前在售的樓盤有中國鐵建·西派粵府（銷售均價約65000元/平方米）、中海觀澔府（銷售均價約70000元/平方米）、南天名苑（銷售均價約70000元/平方米）等。

“AH101303地塊所在的海珠區客運站是廣州老城區，二手房供應多，而且樓齡偏大，改善型需求較為集中但房源較少。綠城所拿這宗地，必然要遵循綠城一貫的江南風，打造高品質的改善型產品，這個很對口很多改善型需求”，李宇嘉指出。

另外，值得關注的是，此次也是綠城首次進入海珠區，也是其正式進軍廣州主城核心四區的信號。此前，綠城曾參與了荔灣鶴洞汽修廠地塊和白云怡新路地塊的競拍，但都沒能成功入局。

廣州年末賣地提速

2024年以來，全國土地市場延續低溫運行態勢，土地供求兩端持續縮量，房企拿地信心整體偏弱。

中指研究院統計數據顯示，2024年1-11月，全國300城住宅用地供求規模、土地出讓金累計同比降幅均在三成左右；拿地企業方面，央國企、地方國資依舊為是主力，22城住宅用地央國企、地方國資拿地金額合計占比達77%（其中，央國企占比達47%），民企信心仍偏弱，拿地金額占比不足兩成。

廣州也不例外，截至11月末，廣州2024年僅成交了27宗住宅用地，成交建筑面積約285萬平方米，規模還不到去年的一半。

賣地收入也大幅減少，據合富研究院統計，廣州今年對國有土地使用權出讓收入預期為1541億元，但截至11月底，只實現了670億元，完成率只有43%。

進入12月份以后，伴隨樓市的回暖、房企信心的提升，廣州賣地開啟加速模式。

據廣州市規劃和自然資源局的計劃，12月廣州將有超過20宗宅地出讓，總起拍價超過250億元。

除荔灣區外，廣州其他區域均有土地出讓，且整體供地覆蓋了多個熱點板塊。其中，番禺區供應數量最多，有6宗地塊；花都區緊隨其后，有4宗；海珠區有3宗，其他區域有1-2宗。

截止12月5日，廣州本月已成功出讓5宗宅地，總土地出讓金達約66億元，其中包括黃埔南崗將軍山地塊、南沙大涌東路西側地塊、海珠東曉路東側地塊，以及上述的海珠客運站地塊和番禺洛溪地塊。

“乘著新政后市場回暖的東風，廣州土拍再次出現標桿民企的身影，表明之前兩月廣州樓市的強勢復蘇表現給到了房企更多的投資信心”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出。

他表示，對于房企來說，目前廣州土拍市場優質地塊供應不斷，出讓條件平易近人，又有設計新規助力，利于打造新一代產品，開發風險大為縮小，加強布局的機會窗口期已經出現。