記者 辛圓

中國金融四十人論壇（CF40）認為，本輪房地產市場的調整已經接近其實際底部，已經具備了止跌回穩的前提條件，如果宏觀政策和行業政策可以更具支持性，有理由認為房地產市場可以實現自發的止跌回穩。

CF40在最新發布的研究報告中指出，自2021年下半年至今，我國房地產市場已經經歷了三年的收縮性調整。無論從調整的深度還是持續時間上，都大大超出最初的市場預期。當前看，無論是從供需層面還是國際比較方面，我國房地產市場已具備止跌回穩的前提條件。

首先，從宏觀供需來看，2024年1-8月我國新房住宅銷售面積為5.1億平方米，年化銷售面積約為7.5億平方米。“新房需求量已經非常接近最低的潛在需求水平。”CF40指出。

據其研究測算，我國新房需求的“物理底部”約為6億平方米。該測算結果基于的假設條件之一是，未來一個時期城鎮化率每年提高0.5個百分點，而這與我國實際城鎮化速度相比是非常保守的。2018年-2023年，我國城鎮化率平均每年增長0.99個百分點。因此，如果假設條件稍微放寬，新房需求量的中長期均衡水平實際上要遠高于6億平方米。

其次，CF40提到，對比國際經驗來看，我國本輪房地產調整的深度已經足夠深，時間也已足夠長。上述測算還顯示，我國新房銷售量較2021年的峰值水平下跌了51.9%，新房銷售量已經回調至2007年的水平，從國際上橫向比較來看，已經超過國際上房地產危機后新房銷售量35.1%的平均降幅。

CF40表示，在房地產市場已具備止跌回穩條件的情況下，如果宏觀政策和行業政策可以更具支持性，至少不再對房地產市場起到抑制作用，有理由認為房地產市場可以實現自發的止跌回穩。

不過，報告提到，現實中仍有多重因素對房地產市場持續產生著抑制作用，可能最終導致市場難以實現止跌企穩。

一是房地產企業仍面臨來自現金流和債務償付的雙重壓力，居民部門仍未恢復對房地產企業的信心；二是名義利率的調整不足導致實際利率偏高，影響居民真實購房需求和相關信貸需求的釋放；三是住房供給存在明顯空間錯配。

另外，CF40強調，房地產周期性的企穩和長期的穩健回穩存在顯著區別，把握未來宏觀經濟運行，仍然需要高度重視房地產周期的長尾效應。房地產周期企穩后的金融風險和財政風險會長期存在。超過40%的房地產泡沫破裂最終引發了系統性銀行危機，公共債務占GDP的比重在房地產危機后平均上升25個百分點，而且不會回到危機前的水平。

為有效推動房地產市場止跌回穩，助力經濟景氣回升，CF40在報告中提出三點建議。

一是借鑒銀行業風險處置的經驗，從“按項目處置”轉向“系統處置”風險房地產企業。首先從房企總部層面入手，對風險房地產企業的資產和負債進行整體性處置，把優質資產和全部負債留在“好房企”中，將不良資產剝離至“壞房企”，同時對“好房企”進行整體性債務重整和注資。

二是進一步落實中央提出的“更有力度的降息”，同時推動住房抵押貸款利率市場化。根據CF40的測算，實際利率每降低1個百分點，就可以帶來約2萬億元的非政府部門信貸增量。要想明顯改善名義增速預期，需要在半年左右的時間內，分兩到三次降低政策利率至少100個基點，并通過降低政策利率帶動LPR（貸款市場報價利率）至少下降100個基點。

三是持續推進都市圈同城化建設，遵循“地隨人走”的原則，把更多土地資源向人口流入的核心城市和大都市圈配置，同時將分類處置房企的思路與城市特征結合起來，更好實現短期債務處置和長期發展的統籌協調。