界面新聞記者 | 王妤涵
12月2日下午，深圳迎來年度最受關注的地塊競拍，即位于深圳市南山區粵海街道的T107-0107地塊，該宗地位于深圳灣后海金融總部基地，建筑面積約為26.3萬平方米，起拍價高達126.5億元。
由于百億宅地的高門檻限制，本次拍賣只有招商蛇口、華潤+中海聯合體2家競買人報名參加，但競爭卻極其激烈，拍賣節奏也十分迅猛。
最終，在歷經295輪競價后，由華潤+中海聯合體以185.12億元競得，溢價58.6億元，溢價率達到46.31%，樓面地價70387.83元/平方米。
該價格也創下了深圳宅地出讓歷史的最高總價紀錄，成為深圳總價新“地王”，此前的記錄為光明區龍光玖龍臺地塊的140.6億元。
值得關注的是，T107-0107地塊解除了此前土地出讓的多項限制條件，以“價高者得”為原則確定競得人和成交價，不限制建成后的商品房銷售價格，也不受“70/90”的政策限制。
“取消土地限價或有利于穩房價、穩預期，有助提升優質地塊成交溢價率，進而對房價預期形成支撐”，中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅對界面新聞表示。
預計將打造為高端改善盤
從地理位置上來看，T107-0107地塊位于南山區后海濱路和登良路的交匯處、深圳地鐵2號線登良站旁，屬于深圳灣后海總部基地。
地塊附近有中鐵南方總部大廈、喜之郎大廈、華強方特大廈、中海油大廈等總部大廈，片區內還有阿里巴巴、騰訊、聯想、小米等幾十家行業巨頭入駐，是深圳絕對的核心地段。
同時，地塊周邊有深圳灣萬象城、后海匯、北京師范大學南山附屬小學、深圳人才公園、深圳灣公園、春繭體育館等成熟配套，居住氛圍濃厚。
據悉，目前T107-0107地塊周邊的蔚藍海岸2-3期、觀海臺、招商海月花園等小區，掛牌均價幾乎都在10萬元/平方米以上。
“未來，這個地塊預計會打造成大戶型、高溢價的改善高端盤，不僅得房率高、戶型設計新穎，而且配套和綠化等方面也將繼續卷出新天地。后續，對市場同片區其他新房將形成競爭，后續其他城市也將儲備和出讓該類地塊，這類高溢價項目是小眾產品，面向高收入的人群，打造城市地標式的產品”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析。
從深圳全年土地市場情況來看，相比于2023年的供地程度，2024年的涉宅用地供應大幅縮減。
據深圳規劃和自然資源局發布的供地計劃顯示，2024年深圳計劃供應居住用地僅為180公頃，其中商品住房用地80公頃，保障性住房用地100公頃。同比2023年，商品住房用地供應量大幅下降了61%，公共住房用地供應量也下降了20%，這也使今年的供地量成為近5年來的新低。
算上此次出讓的T107-0107地塊，截至目前，深圳年內僅成交了5宗涉宅用地，且這些地塊均由頭部央國企摘得，民營房企拿地仍較為審慎。
“隨著9月底一系列優化政策后，購房需求釋放，深圳樓市活躍度持續提升。短期內市場銷售在政策帶動下逐漸企穩回升，這或將帶動房企投資熱度上升。同時，土地市場中優質地塊的火爆競拍，也將進一步提振市場信心”，孫紅梅指出。
一線城市頻現“地王”
從全國視角來看，伴隨近期樓市的回暖，土地市場也在慢慢升溫，尤其是一線城市，頻頻拍出百億級“地王”地塊。
就在三天前（11月29日），北京第二宗跨區域組合地塊正式上架競拍，打包推出了酒仙橋、十八里店、小紅門三個地塊，起始價高達153億元，打破了北京單筆土地出讓金紀錄，該地塊也由中海競得，最終成交價153.32億元收入，溢價率0.21%。
9月29日，廣州天河區南方面粉廠地塊出讓，起拍總價約88.2億元，在歷時5小時、148輪的激烈競價后，最終保利以總價約117.6億元競得，溢價率高達33.4%，折合樓面價66957元/平方米，成功躋身廣州地價TOP2，成為天河區的新“地王”。
近年來，伴隨房地產行業的深度調整，高能級城市市場需求穩定、增長潛力大的優勢漸漸凸顯，因此也成為多數頭部房企拿地的重點區域。
尤其是今年以來，熱門城市、重點項目對房企的業績貢獻度明顯提升，比如中海在上海、北京、深圳的幾個項目都是高溢價熱銷，貢獻了超過一半的業績。
“這是重大信號，即樓市有效區域開始集中，房企與其到處撒網，不如聚焦重點城市、重點區域、打造高溢價的重點產品，以事半功倍的開發銷售邏輯完成業績，這便產生了示范效應”，李宇嘉表示。
另一方面，地方政府也想通過推出超級“地王”，來吸引媒體和公眾的關注，從而提振土地市場的信心。
李宇嘉指出，盡管11月份一線城市商品房交易保持熱度，但從周度數據來看，出現政策效應減弱的情況，所以為了保持12月份的市場熱度，在“止跌回穩”上邁進一大步，就需要地王來刺激市場的預期和信心。地王誕生后，既可以從源頭上穩定土地市場，進而傳導至樓市銷售端，同時對于片區樓市的價值穩定，也具有很強的預期效應。