文｜文軒財經 劉敏
關鍵時候，萬科總能暗室逢燈。
11月12日晚，萬科發布公告，公司將持有的中信萬科消費基礎設施基金30%認繳份額，轉讓給中郵人壽保險股份有限公司，后續由其進行實繳。
文軒財經獲悉，萬科本次將所持份額轉讓，按此前約定展開的。
此前，萬科在8月13日披露，其與中信金石基金管理有限公司、 中信證券投資有限公司以及泰康人壽保險簽署了《萬信金石（南京）商業投資合伙企業（有限合伙）有限合伙合同》，共同投資設立萬信金石（南京）商業投資合伙企業（有限合伙）。
該基金將主要用于收購萬科兩家下屬子公司，其所投資的深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場。
資料顯示，上述資產運營穩定，2023年營業額分別超過20億元和6億元。
據萬科8月披露數據，該Pre-REIT基金總規模為22.34億元，其中泰康人壽認繳35%，中證投資及中信金石認繳8.95%，萬科集團認繳56.05%，后續將把36.05%的認繳份額轉讓給其他機構。
而在11月12日的公告中信息，萬科披露了本次轉讓完成后，該基金的合伙人具體結構。
其中，泰康人壽保險有限責任公司認繳出資金額約7.82億元，所持份額比例為35%；中郵人壽認繳出資金額約6.7億元，持有該基金30%份額；萬科所持份額降至25.6%。
不難看出，萬科一直在優化自身資產結構，在房企資產證券化的路上，萬科一直表現出積極的一面。
自今年以來，萬科持續在資產和股權上做合理的減法，以保證地產板塊的良性運維，而每次萬科總能獲得不錯的買家，這是很多同類地產企業在短時間內所不能達成的。
中郵人壽對價值穩定的權益類資產配置洞察力尤其敏銳，REITs資產也在此行列。
最近中郵人壽多次投資，如持有皖通高速H股股票2482.8萬股，占H股股本比例為5.0360%、擬對華能新能源股份有限公司投資約40億元，加之本次接盤中信萬科消費基礎設施基金份額，中郵人壽短時間內三次出手投資。
財報顯示，今年上半年中郵人壽實現凈利潤56.8億元，截至上半年末，中郵人壽投資資產為5796億元，凈增1030億元；實現投資收益109億元。
可見其今年在投資市場可以說是；又穩又準。
這次中郵人壽為什么會看中萬科？或許好的資產從不缺買家。
此前，萬科首席運營官劉肖分析稱，在國內大宗交易市場，萬科有兩大優勢：
一是大宗交易的主陣地或主戰場基本初步形成，符合行業未來發展模式的退出渠道；
二是萬科與境內外金融機構類投資者、本地國企、各地產業投資者、資產配置的個人投資者這4類投資者建立了鏈接與合作。
值得一提的是，REITs已成為地產行業重要的探索新發展模式之一。
今年4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。
此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。
萬科表示，REITs對于萬科有重要意義，也為經營性資產的投資標準提供了重要的參考依據。
東方證券研報中的數據顯示，2023年至今，萬科累計盤活項目36個；推進大宗資產交易方面，1-9月簽約金額233億元。
萬科方面稱，“通過全力行動，公司持續降解存量債務，今年前三季度償還有息負債約700億元，年內已無境內外公開債。”
對此，同策研究院聯席院長、首席研究員宋紅衛對文軒財經表示；“其實從整個房地產市場發展階段講，現在到了要加速房地產資產證券化的階段，從21年之后，整個中國房地產市場，尤其核心城市，基本步入存量市場階段，這也意味著中國其實進入了資產管理時代，資產管理的運營效率和能力顯得至關重要?！?/p>
所以萬科在資產證券化的路上持續探索。另外這樣也為萬科吸納更多流動資金。
從業績方面看，截止2024年10月，萬科實現合同銷售面積143.9萬平方米，銷售額213.6億元；2024年1-10月，公司累計實現合同銷售面積1474.7萬平方米，銷售額2025.5億元。
成都萬科銷售方面，截止2024年11月14日，銷售額超70億。
在如今大環境下，這樣的業績也算合格。
從處于拐角的地產行業看，萬科也在尋找新的風口，從郁亮喊話活下去，到現在怎么活下去，作為行業的先鋒，萬科所探之路或許值得借鑒。
去年，在萬科業績發布會上，就提出了“輕資產重運營”的經營模式，從今年萬科各項動態看，顯然已經在持續貫徹中了。
“房企實現資產證券化，無論是實體的項目還是股權，是房企本身紓困自救，現金流改善的重要渠道，客觀上講，有助于改善房企資產負債狀況，更好促進企業的發展，具有積極的作用?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進對文軒財經表示。
宋紅衛還表示，資產證券化的普及，其實也給中國居民資產配置打開了一個通道。
在2024年中期業績會上，萬科管理層稱,“萬科會盡可能穩定銀行存量融資規模，積極轉換融資模式，同時繼續爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。”
對于地產市場萬科所持態度為，“供求關系的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件”。目前萬科所聚焦的三大主業依然為：綜合住區開發、物業服務、租賃住宅。
穩健高效，審時度勢一直是萬科的發展策略，至于未來發展，“活下去，就是勝利”。