2024年11月4日，由華泰證券旗下華泰證券（上海）資產管理有限公司（簡稱“華泰證券資管”）擔任基金管理人和資產支持證券管理人的“華泰紫金南京建鄴產業園封閉式基礎設施證券投資基金”（簡稱“華泰南京建鄴REIT”）正式發售。
華泰南京建鄴REIT是南京市首單獲批的產業園類基礎設施公募REITs項目，其原始權益人和運營管理機構為南京市建鄴區高新科技投資集團有限公司（簡稱“建鄴高投”），實際控制人為南京市建鄴區人民政府。華泰南京建鄴REIT項目預計融資規模為10.224億元，華泰證券資管將秉承服務發展國家戰略的理念，以華泰證券全業務鏈資源踐行金融強國使命，深度服務南京市重點高新產業園區融資需求，以金融力量助力實現“強富美高”新江蘇建設。
錨定強國戰略，服務優質科創企業
科技立則民族立，科技強則國家強。科技是第一生產力，也是中國式現代化的基礎性、戰略性支撐。科技產業園區是培育科技創新型企業、發展新質生產力的搖籃，也是區域經濟發展的重要引擎，集中的產業集群能夠有效促進科技創新成果在產業間滲透，創造立體交織的產業鏈環，催化區域經濟向“知識密集型”煥新升級。
當前，在科技創新型產業基礎雄厚的地區，伴隨著土地供給難度的持續提升，產業地產市場已進入存量更新為主的時代，優質的科技產業園區具備高度稀缺性，投資價值不斷凸顯。本項目原始權益人建鄴高投是南京市建鄴高新區最重要的園區開發、建設與運營主體之一，項目底層資產位于國際研發總部園，是建鄴區乃至南京市知名的科技研發類產業園區，處于南京市建鄴區核心區域，基礎設施資產2公里范圍內配有5條地鐵線路，交通便利，人口結構年輕。根據招募說明書介紹，本項目底層資產為南京建鄴國際研發總部園4棟科研設計用房中的部分建筑，項目可租賃面積為119,207.60平方米，根據戴德梁行出具的《估價報告》，截至2024年6月30日，目標基礎設施資產估值合計10.16億元。假設本基金按照模擬可供分配金額的100%向投資者分配，2025年度預測分配金額為人民幣5,297.61萬元，預測凈現金流分派率5.18%。
根據招募說明書，2021-2023年度基礎設施項目整體運營收入分別為7,815.54萬元、7,806.91萬元及9,058.08萬元，運營凈收益分別為6,108.09萬元、6,128.09萬元及7,172.57萬元。2023年度運營收入較2022年度增長16.03%，并且對應年度運營凈收益同比增長17.04%。同時，根據戴德梁行數據，2017年至2022年，南京市優質研發辦公的租金水平整體保持相對穩定的趨勢，截至2022年，南京市優質研發辦公的平均租金為2.08元/平方米/天。2023年，項目所在地建鄴區總體租金水平為2.0-3.3元/平方米/天，有望為愿意參與科研辦公租賃市場的投資者帶來良好的投資體驗。
根植老牌經濟強省，唱響“強富美高”新篇
江蘇省是全國唯一所有地級行政區都躋身百強的省份，人均GDP、地區發展與民生指數均居全國省域第一。作為省會，南京市是長三角地區重要的政治、經濟、金融、科教和文化中心，也是國家綜合交通樞紐、通訊樞紐和科技創新中心。根據《南京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，南京市將對標國際一流創新城市和地區，建成科技產業創新中心，形成以高新技術企業為主體、高新技術產業為支撐的現代產業體系，全社會研發經費支出占地區生產總值比例達到4%左右，高新技術產業產值占規模以上工業產值比重達到54.5%，整體創新能力進入全球創新型城市行列。
建鄴區位于南京市中部，是南京主城八區之一，也是南京市人口結構最年輕的城區。2023年建鄴區實現地區生產總值增速全市第一。建鄴區是現代服務業創新集聚的新高地，包含4個板塊的核心區：江東商貿區、南京新城科技園、河西中央商務區、蘇新科創示范區，現已成為南京重要的金融中心核心集聚區、數字經濟總部集聚區，連續三年金融業增加值位于全市第一，至2023年底共招引培育市級總部企業55家。基礎設施資產所在的新城科技園是南京市主城區最大的高新技術產業園之一，是江蘇省和南京市共同打造的南京河西新城現代服務業核心區，區域產業聚焦于“金融+科技服務業”，園區內租戶類型絕大多數屬于現代服務業，有利于租戶之間資源的共享和互補，提高生產效率，增強租戶競爭力。
本項目的發行將為老牌經濟強省帶來全新的省屬、市屬企業合作案例。作為江蘇省屬國有控股上市公司，華泰證券堅持回歸本源、聚焦主業，積極服務實體經濟發展，將公司發展與江蘇省區域經濟發展緊密融合。華泰證券資管跟隨集團引領，深耕符合“強富美高”新江蘇發展方向的重點產業，將持續推動華泰南京建鄴REIT發行上市等環節，進一步盤活南京市存量基礎設施資產，積極服務科技創新與新質生產力發展。
引REITs活水，以金融力量深度服務實體經濟
打通科技、產業、金融通道是科技體制改革攻堅的重點內容，也是金融向實的必由之路。截至目前，滬深市場已累計發行11單產業園區類公募REITs（數據來源：滬深交易所、wind，統計時間截至2024年11月1日），此類產品多受益于國家級產業園區規劃、高能級城市經濟活力，擁有較好的出租率和現金流水平，且具備REITs產品強制高分紅、投資門檻較低、流動性較好的特點，已成為投資者多元化配置資產、分散投組投資風險、致力增厚收益的優質選擇。
華泰證券資管長期深耕資產證券化與公募REITs領域行業，此前，已完成華泰江蘇交控REIT、華泰寶灣物流REIT等公募REITs產品的發售。公司擁有資產管理和公募基金業務雙牌照，具備“投資資管”與“投行資管”特點，在公募REITs業務中同時擔任基金管理人及專項計劃管理人，使一二級市場、投融資市場充分銜接。未來，華泰證券資管將進一步深化“以遠見，伴未來”的華泰REITs專業品牌，積極響應國家“防風險、去杠桿、穩投資、補短板”推進基礎設施REITs平穩健康發展的決策部署，完善儲蓄轉化投資機制、降低實體經濟杠桿、推動金融供給側改革，將專業力量轉化為實體經濟投融資的效能，與時代共振同頻。
新一輪科技革命和產業變革的機遇正在來襲，中國定當乘勢而上，自立自強于世界之林。地處中國最具科創活力的城市之一——南京，華泰南京建鄴REIT邀請投資人一同見證建鄴發展新程，共建科技產業“搖籃”，為科創興國之路注入汩汩活水。
風險提示：
一、本基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果為準。
二、您應當充分了解基金定期定額投資和零存整取等儲蓄方式的區別。定期定額投資是引導投資者進行長期投資、平均投資成本的一種簡單易行的投資方式，但并不能規避基金投資所固有的風險，不能保證投資者獲得收益，也不是替代儲蓄的等效理財方式。
三、基金管理人承諾以誠實信用、勤勉盡責的原則管理和運用基金資產，但不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。本材料所述預估分派率（年化）并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾，并不預示其未來業績表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成對本基金業績表現的保證。華泰證券（上海）資產管理有限公司提醒您基金投資的“買者自負”原則，在做出投資決策后，基金運營狀況與基金凈值變化引致的投資風險，由您自行負擔。基金管理人、基金托管人、基金銷售機構及相關機構不對基金投資收益做出任何承諾或保證。
四、華泰紫金南京建鄴產業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“本基金”）由華泰證券（上海）資產管理有限公司（以下簡稱“基金管理人”）依照有關法律法規及約定申請募集，并經中國證券監督管理委員會（以下簡稱“中國證監會”）許可注冊。本基金的基金合同、基金招募說明書和基金產品資料概要已通過中國證監會基金電子披露網站（http://eid.csrc.gov.cn/fund）和基金管理人網站（https://htamc.htsc.com.cn）進行了公開披露。中國證監會對本基金的注冊，并不表明其對本基金的投資價值、市場前景和收益作出實質性判斷或保證，也不表明投資于本基金沒有風險。
五、本基金在基礎設施之外投資固定收益資產，可能面臨信用風險、利率風險、收益率曲線風險、利差風險、經濟周期風險和政策風險。
六、基礎設施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，穿透取得基礎設施項目完全所有權或經營權利，詳見招募說明書等法律文件。
七、基礎設施基金以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
八、基礎設施基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉托管至場內才可賣出或申報預受要約。上市后只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。
九、基金價格波動風險。本基金為基礎設施基金，大部分資產投資于基礎設施項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起基礎設施基金價格波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件（如地震、臺風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。
十、基礎設施項目運營風險。基礎設施基金投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎設施項目運營情況，基礎設施項目可能因經濟環境變化或運營不善等因素影響，導致實際現金流大幅低于測算現金流，存在基金收益率不佳的風險，基礎設施項目運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響基金收益分配水平的穩定。此外，基礎設施基金可直接或間接對外借款，存在基礎設施項目經營不達預期，基金無法償還借款的風險。
十一、終止上市風險。基礎設施基金運作過程中可能因觸發法律法規或交易所規定的終止上市情形而終止上市，導致投資者無法在二級市場交易。
十二、稅收等政策調整風險。基礎設施基金運作過程中可能涉及基金持有人、公募基金、資產支持證券、項目公司等多層面稅負，如果國家稅收等政策發生調整，可能影響投資運作與基金收益。
十三、基礎設施基金相關法律、行政法規、部門規章、規范性文件（以下簡稱法律法規）和交易所業務規則，可能根據市場情況進行修改，或者制定新的法律法規和業務規則，投資者應當及時予以關注和了解。
十四、本基金存在其他與上市基金相關的風險和與基礎設施項目相關的風險，詳見招募說明書等法律文件。
十五、本風險揭示書的揭示事項僅為列舉事項，未能詳盡列明基礎設施基金投資的所有風險。投資者在投資本基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風險收益特征和產品特性，認真考慮本基金存在的各項風險因素，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，對其他可能存在的風險因素也應當有所了解和掌握，并確信自己已做好足夠的風險評估與財務安排，避免因參與基礎設施基金投資遭受難以承受的損失，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。
十六、本資料中所涉產品由華泰證券（上海）資產管理有限公司發行與管理，代銷機構不承擔產品的投資、兌付和風險管理責任。
十七、本基金管理人與股東之間實行嚴格的業務隔離制度，股東不直接參與產品的投資運作。
十八、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見不構成投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，我公司不就資料中的內容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發展的所有階段。市場有風險，入市需謹慎。