界面新聞記者 | 馮賽琪

10月25日，2024中國不動產金融論壇在上海舉辦。

處于止跌回穩階段的房地產行業，在國家貨幣政策和財政政策加持的情況下，有何投資機會？從供給端和需求端當中有什么強有力的措施？不動產金融會有什么樣的轉型？多位來自機構、交易所的專家圍繞上述問題展開討論。

如何認識當下房地產行業存在的問題？

華泰證券房地產行業首席分析師陳慎表示，房地產行業過去很多年的整個融資結構還是比較多元的，總結起來又可以用一句話，以間接融資為主，房地產公司過去主要靠借有息負債來生活。

“過去二十年，房地產公司的融資環境是凈融資，每一年借的錢比還的錢是要多。這一情況直到2021年之后被打斷，因為他們借不到錢了，被迫債務到期還錢。”

陳慎認為，實際上這波危機背后，更多的是房地產公司信用的風險，這種風險到現在還沒完全解除，后續還需要有更多的政策來把融資環境、結構問題進一步優化，才能幫助房地產公司走出困境。房地產公司走出困境之后，整個房地產行業才能迎來真正的平穩。

中金公司董事總經理、不動產與空間服務行業首席分析師張宇認為，過去這幾年房地產出現的情況，是事態的不斷升級和變化。

首先，行業層面看，要認清這是不是行業出現的系統性問題，房地產行業有相當數量的企業。

第一，一定要為現在的市場形勢準備充足的流動性，需要從貨幣政策、銀行信貸的角度去看，不管是需求側還是供給側要發揮力量。第二，財政政策要發力，很多房地產企業是全國性的企業，項目遍布在全國各個省市，以地方政府的角度去處理具有全國性布局的企業的債務問題，有不對等的現實困難。這就意味著今天在面對房企問題具有一定的系統性且供給側出現較大壓力的情況下，需要財政對于房地產有一些專項的安排和支持。

其次，從企業角度看，企業從一開始的流動性問題，逐漸演化為一定程度的償債問題，所謂償債問題不外乎就是資產負債表的問題。

如何理解止跌回穩？怎么尋找新的投資機會？

摩根士丹利中國首席經濟學家、董事總經理邢自強表示，“發展是安全的基石，二者的系統性結合，就是看到民生改善，這能夠幫助判斷自9月份以來，本輪經濟和地產政策轉向的決心和力度”。他預測了助力房地產逐步止跌回穩的“新三大工程”等政策，即中央動用財政幫助去庫存、充實社會保障體系、上升一攬子生育政策至國家行動綱領。

“房地產是一個周期性的行業，周期就是有上、有下、有拐點、有反復，”張宇認為。在過去幾年是下行周期，最近的政治局會議提出了止跌回穩。理解止跌回穩，不是簡單粗暴的理解成要求房價立刻做出反應。房地產行業具體表現成一系列的指標，有量在先，價格是一個結果，有二手房有新房、有存量有增量，最后再落實到企業的投資行為。

他表示，從一些指標來看，房地產市場離臨界點不遠了，到了或者接近底部區域的位置。不管是從實體資產的收并購，還是買REITs或者二級市場投資，從投資的意義上來說，確實是資產價格的相對底部位置。

在10月份的國新辦發布會上，金融監管總局副局長肖遠企介紹了一系列金融支持房地產政策的舉措。他表示，“白名單”房地產項目已審批通過貸款2.23萬億元，到2024年底“白名單”項目信貸規模要增加至4萬億元。

陳慎認為，4萬億白名單背后代表的是債務的支持。但就現在而言，房地產行業還有一個巨大的機會在于它遠遠沒有完成證券化。

一是關于股權投資支持不足，雖然從兩年前啟動了三支箭，包括股權融資全放開了，但現在兩年過去了，業務開展難，未來是不是有一些可以改善的空間，背后可能涉及到市場環境和制度環境的優化。

二是關于住宅市場。可以利用這次悲觀的情緒以低價把一些項目拿過來，在未來萬一某一天回穩了，利用機會把不良資產變現，而且這里面也是可以證券化的。

第三是REITs，現在我國的REITs規模還遠遠不夠，很多制度尚待進一步完善。今年很多上市的REITs，大部分是國有企業的REITs，需要融資的民營企業好像沒有得到特別多的好處，有些可能是做不到，有些是根本不想做，你去問一下他們為什么不想做，說好像我做一個REITs換到的錢還不如去做貸款，這背后也有很多值得優化的條件，來促進REITs或者相關證券化產品進一步擴大。

“所以我覺得對于房地產行業本身而言，挖掘空間還足夠大，不要浪費這次危機。”他說。

今年4月份中國證監會正式公布，將REITs納入滬深港通。擬總體參照兩地股票和ETF互聯互通制度安排，將內地和香港合資格的REITs納入滬深港通標的，進一步豐富滬深港通交易品種。

港交所中國區上市發行服務部主管韓穎姣在論壇現場表示，在跟滬深交易所一起做相關準備工作，互聯互通打通了以后，內地投資者就可以買到在香港上市的REITs，香港的投資人也可以買到在內地交易所上市的REITs，實現了資產和資金的跨境匹配。這一舉措出來之后會極大的促進整個REITs市場的發展，也對這項新的舉措非常期待。