界面新聞記者 | 白帆

聳立著巨屏邀請“全北京人民向上看”的世貿天階，曾經是最潮流地標。近幾年，在周圍三里屯太古里、THE BOX 一盒朝外年輕力中心商圈的興盛中，世貿天階被時尚的年輕人淡忘，日漸冷清。

能搜索到最近的新聞是，今年5月17日盒馬超市進駐了世貿天階。據“北晚在線”報道，今年世貿天階將全面升級改造，新進駐一批店鋪，南街4層引入約3500平方米的體檢中心，北街3層引入約1600平方米的眼科醫院，地下影院也將完成簽約。

不過，9月下旬界面新聞記者來到世貿天階，整體商鋪還沒見到太多改觀，人流量稀少，不知道這些年的“降溫”還會持續多久？

曾經的求婚圣地，如今客流冷清

世貿天階距離地鐵6號線東大橋站和10號線金臺夕照站都不遠，于2007年開業。廣場中間的那塊長250米、寬30米、斥資2.5億元打造的天幕，迅速成為其“征服”北京消費者的利器。

2008年，北京奧運會主題歌曲《北京歡迎你》中出現了世貿天階的鏡頭。2009年，天后蔡依林的新歌《大丈夫》MV在這里首播。之后，這里常常成為歌手們新歌的“打歌圣地”。到了節慶日尤其是跨年之夜，天幕播放著讓人震撼的視頻畫面，吸引了無數年輕人前來，這塊亞洲最大天幕的商業價格得以充分綻放。 

2012年3月，《甄嬛傳》劇中演員孫茜在北京世貿天階被浪漫求婚，配合亞洲巨幕展示的恩愛瞬間，不僅讓孫茜再次成為焦點，也讓開業只有5年的世貿天街摘得了“求婚圣地”的標簽，也成了引流的關鍵。

此后，求婚儀式、跨年活動、旅游打卡，讓天階大屏下經常人群摩肩接踵，成為了80、90后當時的集體回憶。 

不僅如此，當年在世貿天階入駐的品牌，也是消費前沿的代表品牌，比如ZARA在北京的首店就位于此，另外還有人均消費數百元的高端自助餐品牌金錢豹。因此，當時有這樣一句話代表著北京中產的消費走勢：到世貿天階“逛ZARA、看天幕、吃金錢豹”。 

如今，這樣的盛景已經不復存在。天幕上播放著枯燥的廣告視頻、ZARA也早已不是很多人望塵莫及的時尚品牌，金錢豹也在幾年前倒閉，消費市場的冷風迅速吹向了世貿天階。

一位從門頭溝來的年輕人告訴界面新聞，她到這里是約住通州的朋友見面，但到了之后有些讓人失望。“以后應該不會再來了，人流量還不如我們門頭溝的商場多。”她說。

空置率高是世貿天階這幾年被討論的關鍵詞。“我覺得空置率不到50%也要有40%。”世貿天階的一位商家告訴界面新聞。

界面新聞記者走訪發現，在該商場的一層，ZARA、HM、優衣庫等快時尚品牌占據最大的面積，另外還有阿迪達斯、喬丹兩家運動品牌，星巴克、哈根達斯等商鋪分散在其他地方。在商場一層中庭廣場的東部，原本作為展示的核心鋪面卻大門緊鎖，奈雪的茶也處于關門狀態。到了地下一層以及商場的2、3層，空置的鋪面更多。

另一位在二樓的商家告訴界面新聞，現在二樓關得差不多了，應該也不會再回來了，現在物業也在招商。說完，該商家搖了搖頭。

據他觀察，疫情是這座商家的轉折點。疫情期間，這里的商家普遍經營困難，曾找物業減租，但最后沒有達成一致意見，很多商家便選擇退租。“雖然現在也在招商，但效果不明顯。”該商家說。界面新聞也了解到，疫情期間，網紅餐飲IP深夜食堂、音樂酒館胡桃里、快時尚品牌絲芙蘭等商戶陸續撤離世貿天階。

對于疫情期間對北京商業中心的影響，世邦魏理仕華北區戰略顧問部資深經理崔明敏分析稱，疫情對商場客流量的影響是顯而易見的，但這既是挑戰也是機遇，很多商場選擇在疫情期間進行戰略性升級，以貼合消費者的需求變化，因此疫情之后其運營表現反而變得更好。

如今，店鋪空置率高、品牌陳舊使得世貿天階的客流稀少，進而影響招租，形成惡性循環。一位茶飲商家表示，平時來這里的客人不多，很多餐廳都是靠外賣業務。“我們去年在這里開業的，租金比以前便宜，目前差不多有50%左右的訂單都是外賣單”。

界面新聞記者走訪發現，即便的晚餐時間，世貿天階依舊門可羅雀，餐廳內的客人也寥寥無幾。不過一些飲品店，直到晚上10點依舊在忙碌得安排著外賣訂單。 

商業中心競爭激烈，老牌商場能否找到新定位 

世貿天階是傳統商場的一個縮影，尤其在當前商業項目供給量不斷增加的階段，老舊商場亟需找到新的著力點和定位，以便在有限的時間和空間內完成升級。

崔明敏對界面新聞分析稱，當前北京市場上的一些老舊商場也出現了設施老舊、運營理念陳舊等諸多問題，部分硬件設施也正處在更新的周期，因此商場改造的案例層出不窮。但這些項目往往會遇到改造資金、商業模式調整、以及如何在改造期間維持商鋪正常運營等多重挑戰。

世貿天階也曾多次尋求改變，但至今效果不明顯。今年5月份盒馬超市開門營業，一層中庭廣場的燒烤市集也搭起了烤爐。據《北京日報》報道，世貿天階目前正在設計、論證改造方案，計劃在今年啟動更全面的升級改造，包括對巨幅天幕進行重新升級，提升視覺效果，增加顧客的互動感和體驗感。

在崔明敏看來，很多項目在改造升級的過程中都會遇到類似問題。一方面在朝陽區等核心區域的商業項目越來越多，因此會對傳統商業體分流。另一方面則是傳統商業體往往因為名氣大、資歷深，運營方式比較傳統，未能及時把握新興消費者的消費習慣。第三點則是區位比較好的傳統商業體，租金也比較高，如果人流量無法支撐高租金，也會面臨商鋪流失的壓力。第四點，消費者尤其是年輕客群越來越看重商場的景觀環境、互動性等，傳統的商業體在這一方面處于劣勢。 

界面新聞也注意到，世貿天階距離周邊地鐵站都有幾百米的距離。周邊新崛起的商場交通更加便利，其發展早已進入另一個階段。

在THE BOX 一盒朝外年輕力中心，年輕人愛打卡的潮流服裝店、寵物商店、輕食餐廳、露營風的咖啡店等一應俱全。今年4月，日本最大的連鎖書店品牌蔦屋書店在THE BOX二期順利開業，進一步助推了THE BOX 一盒朝外年輕力中心的熱度；距離世貿天階不到300米的僑福芳草地購物中心，也因為其絕佳的地理位置和藝術調性維持著它在商圈的特殊地位；1公里外的三里屯街區則重磅整改了街道、引入了奢侈品品牌LV的旗艦店、高奢珠寶品牌Tiffany、加拿大鵝中國首家Basecamp線下精品店、Jil Sander北京首店等。就連緊鄰世貿天階的中駿世界城，也在過去幾年的改造和重新定位后，客流不斷。 

然而，世貿天階的建筑風格和裝修風格仍處在1990年代的風格中，地板的裂紋很多。界面新聞記者走訪時還看到，商場的一處門庭在漏水，物業只是簡單放了一個水桶在那里接著。

CBRE世邦魏理仕發布的《2024年上半年北京房地產市場回顧與展望》，預計今年新增商業面積有望突破100萬平方米。供給的增加讓整個市場的競爭激烈度進一步增強。崔明敏也表示，當前商業地產市場不斷迭代，對老舊商場也是推動其升級的一個因素。但商場改造升級的業態越來越細分，但也更加專業化，傳統的運營理念和思路都需要改變，商場改造升級如何抓住這波機會？他們還有多大的試錯空間？也成為這些商業體必須要思考的問題。 

曾遇資金困境，開發商掙扎求生

世貿天階近幾年商業運營不利，還曾多次向資本市場拋出橄欖枝，試圖緩解投資方的資金困境。

據《北京商報》報道，世貿天階層曾于2015年秘密掛售，美國私募股權基金公司黑石集團是世貿天階買家，當時項目報價約為40億元，并且雙方已步入深度收購階段。但該報道援引商業地產界人士的說法，項目擁有者的資產問題導致收購擱淺。

此次失利并未阻止世貿天階項目試圖變現。2017年，世貿天階項目作為底層資產獲得了商業地產抵押貸款支持票據，第一期發行金額29億元。據《中國經營報》援引機構人士的說法，當時世貿天階的股東方希望利用資產證券化手段獲得資金，置換償還此前從銀行獲得的數億元貸款。

世貿天階是2003年由世貿天階投資集團投資建設的商業綜合體，整體由南北兩側的休閑購物中心以及兩座5A寫字樓組成。根據天眼查信息，世貿天階投資集團的法定代表人是吉增平，董事長是吉增和，后者是世貿天階股東方的實際控制人。

在風起云涌的地產商業中，吉增和的商業故事并不算多，但在2010年迎娶臺灣女星孟廣美后破圈走紅。2年后，吉增和又被前妻張秋華以協議離婚時分得財產明顯過少、要求進一步分割財產為由訴至法院。

婚姻關系的變化讓吉增和的創業史浮出水面。據《北京日報》報道，吉增和從商之前曾是大學老師，1991年在長安街投資經營一家飯館，之后又在東單開鞋店，通過把鋪位租給散戶，一年便可獲利數十萬元，為吉增和后期入局地產行業攢下了第一桶金。1995年，吉增和和前妻投資建立了世貿天階，注冊資本1億元，吉增和對該公司的投資為6500萬元。

世貿天階在開業之后的數年內都是北京的地標，吉增和所掌管的世貿天階投資集團也于2010年之后投資多家公司，涉足科學研究和技術服務、文娛及體育產業等多個產業，但目前已經有4家公司注銷，還有一家名為北京世貿天階生物科技股份有限公司被股權凍結。 

另外，世貿天階集團也曾聯合多方開展合作，投資開發文旅項目。2009年，世貿天階集團規劃投資河南省焦作市云臺山風景名勝區內的仙那度奇境小鎮，同時也計劃將另一座世貿天階落地在此處。當時，因為缺少資金購買土地，世貿天階集團便與京能集團合作成立了天階云臺（北京）投資有限公司。 

但這一項目波折百出。據《中國房地產報》報道，世貿天階投資集團因資金困難，便違規周轉資金，虛假出資。事后吉增和為表感謝向京能集團董事長行賄上千萬元，東窗事發后，后者被判處有期徒刑11年。如今，世貿天階集團及京能置業股份有限公司均已退出該公司。 

無論是過去幾年的調整嘗試，還是在資本變現的運籌中，世貿天階至今未能找回昔日的光彩。未來商業中心供給量不斷增加，世貿天階這一傳統商場能否闖關轉型成功，拭目以待。