界面新聞?dòng)浾?| 張熹瓏
今年第三季度，廣州寫字樓凈吸納量錄得2.7萬平方米，較上季下降29.9%；季末，全市平均租金為每平方米每月139.1元，環(huán)比下降0.7%、同比下降4.8%。
9月26日，第一太平戴維斯發(fā)布《2024年第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告顯示上述數(shù)據(jù)。由于新增需求不足，廣州寫字樓市場(chǎng)價(jià)量齊跌。
具體來看，部分傳統(tǒng)CBD甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。例如珠江新城凈吸納量為-0.2萬平方米，越秀為-0.5萬平方米。增長主要來自新興CBD，琶洲凈吸納量為2萬平方米，國際金融城為1.3萬平方米。
第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇分析指，面對(duì)需求不足、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性問題、消費(fèi)增長放緩等宏觀挑戰(zhàn)，季內(nèi)，“成本節(jié)約”仍為企業(yè)辦公選址的首要考慮因素，市場(chǎng)所達(dá)成的交易也多源自降本增效型搬遷整合需求，實(shí)際新增需求則相對(duì)有限。
報(bào)告顯示，第三季度租賃成交交易類型中，搬遷占了大頭，比重達(dá)56.9%；其次是續(xù)租（17.9%）和新設(shè)（16.3%）；擴(kuò)租僅占7.3%。
“從年初到現(xiàn)在，整個(gè)市場(chǎng)的去化還是以搬遷為主。大部分企業(yè)，不管是內(nèi)企還是外企，都以降本增效作為執(zhí)行策略，以性價(jià)比理念來驅(qū)動(dòng)計(jì)劃。這也導(dǎo)致今年以來的新增需求有限，現(xiàn)有的需求基本上也來自于搬遷。”謝靖宇說。
在降本策略下，企業(yè)趨向于收縮面積。根據(jù)報(bào)告，三季度有超過六成交易的成交面積低于800平方米。對(duì)比之下，深圳主要為1500-3000平方米。
第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人黎青山向界面新聞分析指，雖然收縮是主流，但超甲級(jí)寫字樓仍有客戶（例如高端服務(wù)業(yè)）需要相應(yīng)樓宇對(duì)整體的辦公環(huán)境、形象進(jìn)行匹配，“市場(chǎng)下行會(huì)有一定影響但不大，畢竟一個(gè)銀行不可能搬去一個(gè)園區(qū)辦公。”
此外，也存在企業(yè)由于固定資產(chǎn)折舊而搬遷的情況。“一般來說，企業(yè)每五年、八年都可能重新考量新的辦公環(huán)境或調(diào)整裝修風(fēng)格，這就驅(qū)使一部分企業(yè)做了搬遷的選擇。加上疫情之后，很多企業(yè)習(xí)慣了在家辦公的模式，開始流行共享工位，也讓其在搬遷時(shí)對(duì)面積和裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行相關(guān)的考量。”黎青山提到。
不過也有個(gè)別行業(yè)出現(xiàn)例外。黎青山告訴界面新聞，例如某家游戲行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)就進(jìn)行了擴(kuò)租。
根據(jù)報(bào)告，綜合季內(nèi)所達(dá)成的交易而言，金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)行業(yè)的成交表現(xiàn)仍相對(duì)活躍，所達(dá)成的交易數(shù)量居前三，合計(jì)占比達(dá)39.1%。
受制于需求有限，廣州寫字樓市場(chǎng)租金指數(shù)呈現(xiàn)持續(xù)下行，前三季度的累計(jì)降幅達(dá)到了3.4%。
截至三季度末，全市寫字樓平均空置率為18.1%，環(huán)、同比分別降0.4及0.5個(gè)百分點(diǎn)。
“18.1%意味著什么？主要原因是因?yàn)闆]有新供應(yīng)，現(xiàn)有的市場(chǎng)存量得到承接，市場(chǎng)整體實(shí)現(xiàn)小幅去化。”謝靖宇同時(shí)提到，廣州表現(xiàn)跟二季度對(duì)比有所收縮，而且比較深圳超過9萬平方米的凈吸納量，也有顯著差距，市場(chǎng)去化相對(duì)比較緩慢。
數(shù)據(jù)顯示，第三季度，廣州寫字樓市場(chǎng)無新增供應(yīng)入市，總存量仍為707.3萬平方米。
針對(duì)季度內(nèi)無新供應(yīng)量，黎青山認(rèn)為，這是因?yàn)榍『萌齻€(gè)月內(nèi)沒有樓宇落成。如果把時(shí)間拉長，明年或后年，也有可能存在業(yè)主因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境或自身原因放緩工程進(jìn)度、延緩交付節(jié)點(diǎn)的情況，“所以針對(duì)未來供應(yīng)量的預(yù)測(cè)，我們都會(huì)不定時(shí)地調(diào)整。”
報(bào)告指出，短期內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)猶存，企業(yè)增長預(yù)期料走弱，市場(chǎng)辦公需求增長將受顯著沖擊，租賃競(jìng)爭或進(jìn)一步加劇。在此之下，寫字樓物業(yè)資產(chǎn)表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍將承壓。
第四季度，預(yù)計(jì)將有三個(gè)新項(xiàng)目交付入市，共帶來15.3萬平方米供應(yīng)面積。年末，市場(chǎng)總存量將隨之同比擴(kuò)張4.0%。
謝靖宇認(rèn)為，從某種程度上，供大于求也有合理性。在一線城市中，企業(yè)的選址行為、執(zhí)行方案，其實(shí)都是一樣的，唯獨(dú)不同的是市場(chǎng)供應(yīng)的時(shí)間表，“整個(gè)中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還是沿著先有供應(yīng)再有需求的邏輯。因此無論是從學(xué)術(shù)還是市場(chǎng)角度看，這是一個(gè)正常的現(xiàn)象。短期的over supply（過度供給），是必然存在的。”
零售方面，在消費(fèi)趨緩、市場(chǎng)競(jìng)爭加劇的背景下，業(yè)主多愿依據(jù)潛在品牌及擬招商鋪位實(shí)際情況適度調(diào)整租金預(yù)期，全市租金指數(shù)同比微降0.1%，平均租金為每平方米每月624.1元。
第三季度，廣州無購物中心開業(yè)，全市總存量維持744.4萬平方米。零售商整體拓店節(jié)奏仍有所放緩，餐飲業(yè)態(tài)仍占需求主導(dǎo)，但新店占比較上季下滑18.6個(gè)百分點(diǎn)。全市平均空置率為12.2%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
“很多牌子考慮得更多的是退租，而不是擴(kuò)租。但是本季度里有些快時(shí)尚、零售品牌反其道而行，愿意拓店，會(huì)將原來一兩千平米的面積縮減到大幾百，把店面從核心區(qū)域會(huì)拓展到住宅類、社區(qū)型商業(yè)。”謝靖宇提及，資產(chǎn)表現(xiàn)的極化現(xiàn)象，即強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者有待提高的情況，預(yù)計(jì)會(huì)在未來三至五年更加劇烈。