文 | 空間秘探 林修
近日，已經閉店升級一年的上海靜安賓館宣布今年年底將完成改造并試運營。改造工程完成后，靜安賓館將恢復其原名“海格公寓”，轉型為高端服務式公寓，不再作為賓館運營。近觀近兩年住宿租賃市場，酒店改公寓、酒店改寫字樓、寫字樓改公寓等物業被改造事件頻頻出現。在物業改造過程中，需要注意哪些因素？
靜安賓館變身海格公寓
近期，上海靜安賓館對外宣布，上海靜安賓館煥新升級工程預計2024年年底工程將全面竣工并啟動試運營，目前，施工進度已達到70%。賓館方面強調，經過此次改造，靜安賓館將以全新的面貌亮相，整體布局亦進行了徹底的更新。
據了解，自去年八月起上海靜安賓館便暫停營業，進行全面升級改造。工作人員透露，此次改造在保持原有建筑風格的基礎下，對靜安賓館進行了全面的煥新升級。改造工程完成后，靜安賓館將恢復其原名“海格公寓”，轉型為高端服務式公寓，不再作為賓館運營，共設有62套不同面積的高檔公寓。
對于此次改造，工作人員表示，這座始建于20世紀20年代的西班牙風格老建筑，多年來歷經多次修繕，想要在保持建筑原貌的基礎上進行改造是一件比較困難的事情，但是他們會盡全力從外立面到部分內部結構都保留它的原貌，恢復它原來西班牙建筑的風格。
為了在保護建筑原貌的同時達到改造目標“修舊如舊”，去年12月改造工程啟動前，靜安賓館邀請歷史保護專家對部分損壞的墻體進行修復研究。最終確定1934年大樓建成時的外觀顏色為棕色水泥砂漿拉毛的原始色調。如今，歷經近十個月的施工，賓館的白色外墻已經被這一歷史色調所取代。
同樣被改造的還包括靜安賓館門前的花園，除了保留6棵古樹名木外，花園草坪進行全面翻新，打造全新水景。未來，原本封閉的“香榧花園”將轉變為一個開放的口袋公園。
值得一提的是，上海第一家正宗法式面包房——靜安面包房，受改造影響暫時遷移至馬路對面照常營業，待改造完成后，便能回歸原址繼續營業。遺憾的是，改造升級后的“海格公寓”不再提供餐飲服務功能，想吃到靜安賓館曾經聞名滬上的主打菜品“水晶蝦仁”也得去往別處。
曾經多次接待過眾多國家元首，政府首腦及政要的上海靜安賓館蘊藏著值得回味的歷史典故和文化故事，也走到了發展的新節點。事實上，近兩年有不少“老酒店”紛紛開始自我升級改造，以適應時代變化。暫別，或許為了更好地遇見。
“爆改”成為趨勢？
從當前房地產市場來看，有大量已經建成的商辦建筑需要被去化。自商改住政策逐步放開以來，商改住、商改保類項目已經遍地開花，其中比較受關注的住宿租賃市場的改造，出現了以下四種主要改造方式：
酒店改公寓。近兩年，酒店在公寓方面動作頻頻，除了推出自有公寓品牌、嘗試長短租結合等，直接將物業改造成公寓的也不少。2023年，美國范圍內酒店業改造達3.4萬套。其中，酒店轉公寓項目占比最大，全年交付4,556套，比前一年增加超過1,000套，超2023年全年長租公寓改造量的三成。國內市場也早已有酒店改公寓的案例，長租公寓剛興起的時候，城家、朗詩寓都曾盤活老酒店“變身”長租社區。2023年末，北京市海淀區海新域城市更新集團也將西四環北路的快捷酒店改造成為167套海星人才公寓。
有數據顯示，2023年，在酒店改造成公寓的項目里，中端酒店占60%。相較于高端酒店和經濟型酒店，中端酒店的戶型結構與公寓更相似，能夠大幅度縮短改造周期，快速地投入使用中，降低風險，這或許也是中端酒店成為被改造“主力軍”的重要原因。今年年初，鐵獅門集團旗下上海晶耀庭酒店有限公司以3.6億元收購上海市楊浦區五角場智選假日酒店及2層停車場，并將翻新該酒店、打造為以“Modena by Fraser”為品牌的酒店式公寓。
酒店改酒店。一方面，不少酒店因建設較早、裝修過時、服務設施逐漸老化不能滿足市場旅居產品的要求，唯有經歷一場大刀闊斧的變化，才有與時代對話的可能。
2022年，已有36年歷史的上海華亭賓館發布歇業公告，并將展開裝修改造計劃。作為上海改革開放以來第一家中外合作管理的國際性酒店，華亭賓館是當時為數不多的高級酒店，也是國務院1978年批準建造的全國6大酒店之一。今年6月，上海天鵝賓館宣布開啟綜合改造項目，致力于打造全新的商務精品酒店。上海天鵝賓館于1987年6月開業，前身為上海天鵝信誼賓館，是上海首批涉外三星級酒店。然而，近些年來曾經“洋氣”的它也被標上了“設備老舊”“服務落后”的標簽。這些改造升級的酒店希望通過短暫的停業，休養生息，以更當代、更未來的面貌，來迎接新時代的行業風浪。
一方面，合同期滿“老酒店”退出，“新酒店”接手也是“酒店改酒店”的重要原因。以希爾頓集團為例，作為最早在我國落戶的國際連鎖五星級酒店之一的希爾頓酒店，在2017年底因管理合同到期，而宣布撤牌運營了29年的上海靜安希爾頓酒店。今年九月，闊別七年的希爾頓酒店及度假村宣布將重新回歸上海市中心，接管原來的上海日航飯店，翻新后重新運營。而上海靜安希爾頓酒店在希爾頓集團撤牌后由錦江集團接手，現如今改名為靜安昆侖大酒店。
寫字樓與酒店之間“相互切換”。如上海綠地萬豪酒店早于2022年被綠地擺上貨架拍賣，并在2023年12月以總價14.88億元被國資企業北京銀行接手，同時北京銀行表示計劃將酒店改造為總部辦公樓，不再作酒店使用；同年，位于江西南昌的教育出版社主樓及副樓，決定通過線上路演，公眾號推薦等方式，進行網絡競價以達成整體出租。出版社因其位于滕王閣旁，是絕佳的觀景位置，在經過137次報價后，希爾頓集團才成功承租，目前該出版社已經轉型升級為希爾頓花園酒店。
但寫字樓注重辦公效率和空間利用，而酒店則更注重利用空間來容納客人、餐廳、會議室等設施。酒店與寫字樓看似可以相互之間隨意切換，實際上寫字樓和酒店的結構設計存在很大的差異，各有側重點，這也成為改造過程中的難題之一。
寫字樓改公寓。根據RentCafe最新的存量物業盤活利用報告，美國長租公寓未來潛在供給中約37%（45,000套）是由辦公樓改造而來，辦公樓改長租公寓的項目供給在2021年至2024年間增加了四倍，這一趨勢在華盛頓特區、紐約市和達拉斯最為顯著。
國內市場來看，商改住政策的放松與保障房市場的發展，讓商辦資產的盤活有了更豐富且相對穩妥的途徑。部分房企為了降低經營壓力，開發公寓產品成為開發商的首要選擇，還有部分項目在寫字樓主體已經建好后更改規劃，將寫字樓改成公寓出售。其中，擁有大量商辦資產急需去化的國央企成為寫字樓改公寓項目的重要核心，商改住項目中越來越多。去年，深圳市屬國企深圳環境水務集團，則拿出了自有物業——水務集團南山大樓辦公樓，攜手萬科泊寓改造成了環水泊寓·生態軟件園店，提供204套品質公寓房，成功盤活一批資產。
然而，寫字樓改造為公寓，并不像酒店改造公寓那樣“簡單”。“商改住”公寓還存在諸多安全隱患，寫字樓和公寓是完全不同的兩個產品，規劃設計方面存在諸多差異，水管、電線分布均有不同，而“商改住”公寓基本是在原寫字樓建設好的主體上，臨時更改水電的排布，導致多數“商改住”公寓的水電在使用時會經常出問題。
不在掙扎中消亡，就在拐角處逢生。隨著經濟發展，無論是從消費者的體驗層面，還是業態需求，商業空間正在“長高”。不難發現，“改造”的實質，其實是對其存在的方式進行重新定義和轉變，也折射出當今市場的發展需求。
為什么要改造？
伴隨著需求端的爆發，供給端亦出現更多優質的待售資產除市場化退出外，通過法拍流入市場的資產也逐漸增多。有數據顯示，酒店、長租公寓業態在2023年的成交已表現出明顯的放量上漲。
其中，酒店物業改造成其他業態成為新趨勢。據仲量聯行統計，自2014年至今，作為國內主要的酒店投資交易市場，北京和上海超過40%的酒店資產在出售后改造為其他資產業態，例如辦公、長租公寓，或集合各類業態的商業綜合體。
未來，隨著公募REITs的推進，住宿租賃市場將迎來更多長期資本，物業流動、改造速度加快。從當前市場來看，酒店、長租公寓、寫字樓等商業地產被“改造”可能受以下兩個方面影響。
其一，激活存量資產，實現資產最大價值化。近兩年，隨著經濟進入周期性調整和房地產市場的全面調控，全國各類存量資產不斷增加。一二線城市，大量核心地段的辦公樓、商場物業，以及城市周邊的產業園區亟待盤活，各地政府和企業希望依靠物業的改造或擴建，創造更多優質的增量空間，實現資產的提質增效。
其中，手中擁有龐大的后勤物業資源（土地、酒店、辦公樓等），資產規模遠超萬億，且存在不同程度空置的國企成為“改造”的主力軍，鼓勵將存量房源轉化為保障性租賃住房。根據克而瑞統計，目前全國范圍內已有超過100家國企積極布局租賃市場。
例如，今年8月溫嶺新城區人才公寓項目宣布開工建設，計劃將原富日酒店改造成213套公寓，預計將于明年5月建設完成。今年，溫嶺市已建設籌集保障性租賃住房項目45個，計9529套（間），其中利用存量用房轉化的23個，計2714套（間）；建信收購空置6年已久的上海虹口區輕工國際大廈，將其改為長租公寓，以市場化方式盤活存量資產。
其二，優化配置，主動迎合市場轉型發展的需要。仲量聯行調查發現，在面臨改造的問題中，有50%的受訪者表示，是由于硬件設施老舊導致運營業績不達標；有35%的受訪者表示，主要是由于部分空間使用率低；31%的表示設計概念和風格過時，影響項目在競品中的競爭力。在消費群體的消費理念、消費行為模式發生深刻變化下，商業地產企業發展模式開始從大規模增量開發向存量精細化運營轉變，打造符合年輕客群消費需求的業態空間及服務內容，提升經營管理能力，獲得更多增益。
如位于香港紅磡附近的原珀薈酒店，于今年9月被中原集團旗下的中原投資以1.8億元收購。集團方表示，參考他們在英國和美國等地投資學生公寓的經驗，大學生普遍愿意支付較高溢價，承租鄰近校舍的住宿。因此，公司計劃投資2000萬港元對珀薈酒店進行翻新，打造學生公寓。預計改裝完成后，每個房間可以提供兩個床位，總共可提供150個床位，統計下來平均每個床位的月租約8000港元，扣除運營成本后，該投資的凈回報將達到4%。
在市場的需求下，“改造”是一個繞不過去的問題。它不僅是為了更新舊事物，避免被淘汰，更是為了適應不斷提高商業價值。物業運營者不僅需要保持物業硬件狀況的良好，并適應新的審美偏好、新的消費趨勢，在業態結構、品牌組合、主題打造、活動運營上不斷為消費者創造驚喜。
警惕“無效改造”
近年來，隨著地產行業發展速度減緩，增長紅利驟降，商業地產行業的船頭已經開始從增量市場逐步向存量市場的方向進行調整過渡。據相關研究顯示，即便是在區域有一定優勢的標桿購物中心，也需要在開業后在一定周期內進行大規模調改升級，保持項目活力和競爭力。那么，在改造過程中需要注意哪些問題？
首先，需要針對不同需求，對建筑重新規劃與設計。不同性質的物業的建筑空間設計規劃具有差異性，如寫字樓和酒店的結構設計存在很大的差異。酒店需要更多的空間來容納客人、餐廳、會議室等設施，而寫字樓則更注重辦公效率和空間利用。物業在改造過程中，可能需要拆除非承重墻、加固結構、增加電梯和樓梯等設施，以滿足不同性質的使用需求，會涉及建筑結構的改造。
今年4月，紐約最大規模的“非改居”項目入市，引發市場關注。這次改建的物業——The Pearl，位于紐約市的心臟地帶，將20世紀70年代建成的辦公塔樓，改造成高30層、擁有600余間多戶型的豪華公寓樓。改造過程中，辦公樓的基本結構——窗戶通常不可開啟，而居住公寓則必須裝設可開啟窗戶——這些改造需求成為絆腳石。
The Pearl項目中，開發商對內部結構進行了巧妙的設計——關閉并重新規劃了遠離窗戶的區域；增設了設施層；并在頂部額外增建了幾層，用以布局價格更高的頂層閣樓。通過這些巧思，改造后的The Pearl，3000美元的開間和10000美元的豪華頂樓公寓一應俱全。
其次，需要按要求辦理消防驗收。消防審批是商業物業改造過程中的關鍵環節，其標準與要求因地區而異。就例如上海虹口區對于一些商業物業改造成酒店或者公寓就很難通過審批，而其他一些區域對此類的審批就相對寬松。這就需要投資者需充分了解并遵守目標區域的相關政策要求，確保項目設計方案符合當地規定。
同樣需要注意的是，在通過消防驗收之后，如果物業場所進行了擴建或是改建，同樣需要重新申報消防手續。反之，這就屬于違法行為，會被勒令歇業整改。此前，曾有投資人在老舊物業改造酒店過程中經歷過相同情況，只能將開業時間一拖再拖，產生了額外的成本。
再者，選擇合適的“品牌”。商業的調整不能一味地求新，一定是主動而非被動迭代，實現提質改造。基于原場“品牌”，對比新定位，加以分析，適合者可進行保留，通過位置替換、店面升級等方式，使之和新的定位進行匹配。當然，一定要有新的“東西”進入，可以是增加零售、跨界合作、會員模式煥新等。
如由原先超人氣的滴水湖皇冠假日酒店改造而來的上海滴水湖洲際酒店，獨特的花瓣型外觀被保留了下來。升級改造后，80%的客房設有游輪式的觀景陽臺及寬敞的休息區，充分營造了度假氛圍感。浴室配有超大觀景浴缸，獨特的黑色也別出心裁。膠囊咖啡機用的是法國進口LOR，選用全套Byredo 洗護用品，迎合年輕而時髦的度假風潮。
最后，兼顧投入成本與效益產出的平衡。考慮到在營限制、預算限制和時效限制的情況下，許多改造未必有條件覆蓋整體的區域和全面的事項，物業投資人在啟動改造工程前，對擬改造的建筑進行全面評估，對回報率進行測算是十分有必要的。同時，改造期間無收入，成本壓力大，需要項目持有方有著較高的資金實力和對投資回報有耐心，這也對物業投資人提出了要求。
綜上，城市發展與企業轉型需求疊加共同推動存量時代的來臨，寫字樓、酒店、長租公寓等物業在經歷一番“改頭換面”后，變成重新鏈接人們“善變”的需求和生活方式。歸結到底，存量改造中無論是升級還是換代，無論是改造還是重立，所追尋的都是激烈競爭下的“消費需求量”。值得酒店、公寓、寫字樓等物業投資人注意的是：改造不是簡單的翻新，警惕“無效改造”！