界面新聞記者 | 王婷婷 實習記者 張溢卿

在“雙高雙競”新規土拍后，上海率先推出靜安兩塊地，一時間“新地王”呼之欲出。

8月15日，上海市土地交易市場發布第五批次商品住房用地出讓公告，將出讓靜安區2幅地塊，出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價106.79億元。這兩塊地分別是靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊和靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊。

其中，最受市場關注的便是靜安區曹家渡社區地塊，板塊內各項配套都較為成熟，坐擁上?！拔逍羌壒珗@”（中山公園），整體宜居性也較高。此外，距離地鐵14號線武定站約260米，7號線800米，交通便捷。

配套方面，周邊教育資源齊全，有江蘇路第五小學、同濟大學第二附屬中學、市西中學等；約1.4公里處有上海市華山醫院，定級為三甲醫院，能夠提供充足的醫療保障。距離600米左右有889廣場，2公里處有匯融天地及月星環球港，商業配套豐富，可滿足日常消費需求。

出讓資料顯示，靜安區曹家渡社區地塊的出讓面積18501.78平方米，土地用途為居住用地，起始價為43.1387億元。由于該地塊的“含金量”較高，市場預測將成為繼上一批次土拍中的徐匯斜土地塊之后的“新地王”。

8月初，在上海第四批次土拍中，徐匯斜土地塊經歷了72輪競價后，溢價率30%觸頂并進入搖號環節。最終，綠城搖中，成交樓面價格破13萬元/平方米，刷新全國最高樓面價。

優質地塊備受關注，于是上海在公布第五批次地塊的同時，也宣布，自第五批次起，上海市商品住房用地出讓對市場熱度較高的地塊施行“兩輪競價、兩輪競高品質建設標準”。競買完成上一個指標要求后，轉入下一個指標要求，采取梯度競爭舉措。

具體為：“第一輪競高品質”是將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術應用等普適要求納入土地出讓合同。符合前一輪條件的競拍者，將在土拍現場進行“第一輪競價”，對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間。

當上一輪競價觸到地塊的溢價中止價時，將進行“第二輪競高品質”，對“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”等系列舉措選擇應用、順次競買。通過“第二輪競高品質”的競買者，將進入“第二輪競價”，通過再次競價，以“價高者得”的方式最終確定競得人。

曹家渡還是大寧？怎么選？

本次出讓的另一塊靜安區靈石社區地塊，出讓面積3.16萬平方米，容積率2.95，土地用途為居住用地、辦公樓，起始價為63.6561億元。

9月14日上午9時，參拍房企投拓人士均已抵達上海浦東新區房地大廈。

據界面新聞現場觀察，往日土拍時大廈一樓大廳坐滿了等待樓上土拍結果的房企投拓人士，他們中有人看土拍直播，有人實時計算價格，有人互相討論。但這一次，一樓大廳的房企人士更少了，此前的熱鬧情景也一去不復返，都在耐心等待，但對于結果是誰并不十分執著。

原因有兩點，較之此前幾批次，此次所出讓的地塊量更少，僅有2幅，此外市場環境愈發不明朗，投資拿地的房企也越來越少。甚至有業內人士感嘆：上海拍地，已見不到上海房企。

比如討論聲最高的靜安區曹家渡社區地塊，此次也只迎來4位競買人參拍，而靜安區靈石社區地塊則只有一家房企報名。

首先出讓的是靜安區靈石社區地塊，從報名房企來看，底價出讓是在意料之中，最終由中建二局以底價63.6561億元拿下，折合樓板價6.828萬元/平方米。

該地塊位于靜安區大寧板塊，距離地鐵1號線上海馬戲城站約440米，距離目前在建的地鐵20號線彭越浦路站約1公里。地塊3公里范圍內，今年4月，越秀以總價16億元、樓面價78197元/平方米搖號競得靜安區中興社區151b-19地塊，房地聯動價12.1萬元/平方米。

上午10點，現場靜安區曹家渡社區地塊拍賣開啟。4位競買人以聯合拿地居多，1號競買人為中海，2號競買人是招商蛇口&南通瑞城，3號競買人是象嶼&越秀，4號競買人為保利發展&上海建工。

競價即將開始，3號選手最為積極，在主持人還未宣讀完畢時便開始報價，緊接著是1號選手跟價，2號選手在競價第六輪中現身，出價43.2387億元。從出價頻率來看，整體都較為猶豫。

隨后進入到3號選手與1號選手的爭奪主場，4號選手依舊未出價。競價到第76輪，2號選手再現身，尤其是在第80輪之后，2號競買人出價開始積極。到第84輪，現場已屬于1號與2號之間的較量了。

值得一提的是，競價到92輪時，由于遲遲未見其他房企出價，2號選手連續兩次報價，主持人提醒：“請2號競買人冷靜?！?/p>

3號選手在競價第96輪時出場，報價51.3087億元，隨后1號選手放棄，不再跟價，2號與3號開始比拼。雖然如此，各家房企對于花錢這件事更是一次比一次謹慎，現場競價的增價幅度也從1000萬元調整到500萬元，到最后調整至200萬元。

競價時間漫長，等待的房企人士也有些著急。土拍現場，保利發展相關人士向界面新聞表示，現如今市場不好，都在等行業周期，但其實這塊地還是好賣的。

她告訴界面新聞，該地塊的地段較好，但是開發難度比較大，地塊被周邊“老破小”包圍，會影響項目定位，沒有辦法做到真正意義上的豪宅，影響定價、購買人群等?！芭涮撞诲e，就是開發難度會影響銷售?！?/p>

同時，她也很堅定地認為，該地塊不會成為“地王”。在拍賣結束5分鐘前，她走出了現場。

事實也是如此。競價到163輪，定格在2號選手的出價56.5987億元，時間為11點34分。

競價結束，招商蛇口&南通瑞城以約56.6億元的價格競得曹家渡地塊，折合樓板價11.41萬元/平方米，溢價率31.2%。該樓板價也僅次于8月7日徐匯濱江宅地的13.1萬元/平方米，成為全國樓板價第二高的地塊。

兩宗地總起拍價超106.79億元，共收金120.25億元。

招商蛇口迫切“進城”

對于拿地，招商蛇口此次是勢在必得。

據界面新聞了解，在上一批次徐匯地塊的爭奪中，招商蛇口在72輪競價中加價至48.048億元后觸達地價上限，隨后進入搖號環節，最終由于運氣不佳而不得不空手而歸。

此次曹家渡地塊未觸及中止價，誰能成為贏家，只需要用錢來說話。

2021年，招商蛇口提出“重返上海心”戰略。2022年-2023年，不少昔日的土拍大戶偃旗息鼓，但招商蛇口憑借資金優勢，重倉押注上海，掃貨多處優質地塊。

投資布局積極，2021-2023年，招商蛇口連續三年在上海房企拿地總金額排行榜中穩居前三名，是上海拿地房企中實至名歸的“領頭羊”。

據界面新聞統計，2022年，招商蛇口至少摘下10幅地塊、位列拿地排行榜榜首。2023年，招商蛇口再次成為上海土地市場最大贏家，全年單獨或聯合其他房企總計競得6幅地塊，總金額199.5885億元。

在全口徑銷售金額方面，繼2022年以741.25億元問鼎后，2023年招商蛇口憑借645.57億繼續保持領跑，也是唯一在上海突破600億元銷售額的房企，該年在上海的19次推盤中，有15次屬于“日光盤”。

擴張之路上，“上海心”正一步步由核心區域擴張到上海外環。2024年以來，招商蛇口的拿地和在建項目大多分布在寶山區、松江區等非核心區域。

數據顯示，2024年1-7月，雖然銷售面積仍然以29.6萬平方米位居第一，但招商蛇口上海銷售額已經被中海地產、綠城中國、保利發展等房企反超，以119.82億元排名第六。

其半年報顯示，今年上半年招商蛇口各項數據迎來大幅下滑：營業利潤29.28億元，同比減少40.18%；利潤總額29.59億元，同比下降40.51%，歸母凈利潤為14.17億元，較上年同期下降34.17%。

在行業普遍面臨增長放緩下，招商蛇口不得不背水一戰，重金下注市場預測的“地王”。而且行業發生變化，上海外環“失靈”，招商蛇口也迫切需要走進上海核心板塊。

只是沒想到的是，備受市場期待的曹家渡地塊并沒有觸發第二輪競高品質的階段，也沒有觸發“價高者得”階段，為招商蛇口增添了不少贏面。

越秀的投拓人士在拍賣結束前五分鐘來到現場，對最后每一輪競價都詳細記錄，當拍賣結果出來后，其中一位小聲說道，“恭喜招商”。

拿到地只是第一步，后續如何開發和定位，又將做出怎樣的豪宅來，如何贏得市場認可，等待招商蛇口去應對的難關，還有很多。