界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
2024年，上海舊改走出了加速度。而作為上海的中心城區(qū)，黃浦區(qū)更是上海舊城改造的主要發(fā)力點(diǎn)。
近日，據(jù)上海土地市場(chǎng)發(fā)布，黃浦區(qū)將公開(kāi)遴選舊改地塊，涉及小東門(mén)街道和豫園街道的6宗地塊，計(jì)劃于10月11日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交易。
公開(kāi)信息顯示，此次將出讓的地塊為黃浦區(qū)小東門(mén)街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及東街、學(xué)院路道路地下空間地塊（部分）、豫園街道231B-02、231C-01地塊及盛家街道路地下空間地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，也即黃浦區(qū)的福佑南地塊。
該項(xiàng)目合計(jì)計(jì)容面積約79249.8平方米，起始總價(jià)約為69.8億元，起始樓板價(jià)88082元/平方米。其中住宅建筑面積為57294.98平方米，商業(yè)建筑面積為19700.29平方米，社區(qū)級(jí)公共設(shè)施建筑面積為2254.58平方米。
具體而言，本地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊扣減風(fēng)貌保護(hù)商品住房后住宅建筑面積的40%。其中，多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。
除此之外，地塊應(yīng)結(jié)合豫園老城廂區(qū)域和外灘金融集聚帶的整體打造，形成具有歷史風(fēng)貌特色的高品質(zhì)居住社區(qū)。
出讓要求顯示，地塊應(yīng)延續(xù)以居住功能為主，強(qiáng)化商業(yè)、文化、服務(wù)等多元功能的復(fù)合，提供多樣化的住宅產(chǎn)品，對(duì)區(qū)域功能進(jìn)行整體完善和提升。
功能業(yè)態(tài)居住方面，應(yīng)依托歷史建筑改造提升，集中展示多樣化海派特色風(fēng)貌建筑，居住產(chǎn)品有明晰的定位，滿(mǎn)足市場(chǎng)多樣化需求，打造高品質(zhì)居住社區(qū)。
商業(yè)方面，需依托風(fēng)貌特色歷史街巷、生活型街道等，考慮社區(qū)商業(yè)活力動(dòng)線(xiàn)及業(yè)態(tài)需求，并與北側(cè)福佑地塊、東側(cè)外灘金融中心的商業(yè)空間互補(bǔ)聯(lián)動(dòng)，塑造積極活力街道界面，將歷史建筑融入商業(yè)空間設(shè)計(jì)。
地塊風(fēng)貌保護(hù)則要求以控制性詳細(xì)規(guī)劃附加圖則為準(zhǔn)。地塊出讓要求顯示，地塊內(nèi)各類(lèi)保護(hù)保留歷史建筑總面積約1.57萬(wàn)平方米，地塊內(nèi)保護(hù)更新規(guī)模不少于3.82萬(wàn)平方米。
項(xiàng)目范圍內(nèi)除237B-01地塊（部分）、237C-02地塊外，均劃定為肌理保護(hù)范圍，項(xiàng)目范圍內(nèi)肌理保護(hù)范圍占比不小于69%。
肌理保護(hù)范圍內(nèi)應(yīng)注重歷史風(fēng)貌的整體保護(hù)，強(qiáng)調(diào)空間肌理、街巷格局、建筑尺度的保護(hù)和傳承，延續(xù)小尺度、多樣化的歷史肌理特征。肌理保護(hù)范圍內(nèi)建筑以低多層為主。
根據(jù)市房屋管理局的批復(fù)，本地塊住房建筑總面積 5%配建的保障性住房已集中配建在申貝地塊新建公共租賃住房項(xiàng)目中。
單從地理位置來(lái)看，此次出讓的地塊可稱(chēng)為今年黃浦區(qū)重磅項(xiàng)目，北靠晝錦路，南接復(fù)興東路，東臨中華路，西至三排樓路，屬于老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)。
地塊北側(cè)緊鄰豫園，東側(cè)為濱江名人苑和浦江公館，西側(cè)則有光明初級(jí)中學(xué)和復(fù)地雅苑，南側(cè)復(fù)興東路以南為喬家路地塊。而且，周邊配套設(shè)施亦較為完善，包括教育資源、醫(yī)療設(shè)施和商業(yè)配套。
地塊周邊居住氛圍濃厚，多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目包圍。
西側(cè)1公里處為露香園云宸，該項(xiàng)目地塊由上海城投、上海建工于2021年1月競(jìng)得。今年2月份，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出262套房源，認(rèn)購(gòu)率106%，累計(jì)網(wǎng)簽95%，成交均價(jià)達(dá)到16.4萬(wàn)元/平方米。
地塊北側(cè)晝錦路對(duì)面為豫園&螞蟻福佑項(xiàng)目。兩年前，豫園股份聯(lián)合螞蟻集團(tuán)以129.3億元拿下福佑路地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，其中豫園股份子公司復(fù)祐實(shí)業(yè)出資64.65億元，項(xiàng)目樓面價(jià)72420元/平方米。不過(guò)，截至目前，仍未公示設(shè)計(jì)方案，也未查詢(xún)到地塊開(kāi)工信息。
由于這類(lèi)地塊體量較大，一般包含大量極具海派風(fēng)格的石庫(kù)門(mén)里弄、新式里弄，令開(kāi)發(fā)難度加大，回報(bào)周期被拉長(zhǎng)，對(duì)實(shí)施主體帶來(lái)巨大的資金考驗(yàn)。
此次打包出讓的福佑南地塊也不例外，因此對(duì)地塊的申請(qǐng)主體提出不少要求。以經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求為例，申請(qǐng)人應(yīng)滿(mǎn)足2023年會(huì)計(jì)年度總資產(chǎn)不低于1000億元。
另外還有技術(shù)資質(zhì)要求，需達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)二級(jí)及以上；同時(shí)，需要具有在國(guó)內(nèi)城市保護(hù)、修繕和開(kāi)發(fā)利用歷史建的經(jīng)驗(yàn)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次福佑南地塊的公開(kāi)遴選，不僅代表著黃浦區(qū)舊改進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，也為開(kāi)發(fā)商提供了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。
行業(yè)調(diào)整還在繼續(xù)，誰(shuí)會(huì)逆市拿下這6塊地，10月或見(jiàn)分曉。