界面新聞記者 | 楊冰柯

界面新聞編輯 | 李慎

頭頂近200億的短期債務，浙江最神秘的地產商新湖中寶（600208.SH）迎來國資入股，很快將在資本市場上改名換姓，但遺留問題卻遠遠沒有解決。

1994年，浙江溫州人黃偉創立了新湖集團。2006年，新湖集團將旗下14家房地產公司通過定向增發的方式裝入中寶股份，后改名新湖中寶。

黃偉在資本市場上攫得第一桶金后進入房地產行業，一度成為“溫州首富”，但黃本人很少接受媒體采訪并在公開場合露面。黃偉的發家歷程，以及他低調的個人風格讓新湖集團一度披上了神秘外衣。

在浙商地產圈看來，黃偉一直保持著“金融思維”做房地產：新湖土地開發周期普遍較長，黃偉2000年就手握大量土地但不急并于開發，坐等土地升值。

這種開發模式一度讓黃偉和新湖積累了豐厚的“土地紅利”資本，但隨著地產行業進入高周轉時代，新湖和黃偉的“金融式”地產開發模式遭到挑戰。

當地產商們野心勃勃在規模上“大干快上”那些年（2016-2020年），黃偉的新湖中寶靠吃前些年的“土地”老本，并沒有積極擴張。黃偉保持著土地的慢開發和待價而沽，把重心放在金融投資上，幾年間，新湖投資了中信銀行、溫州銀行、萬得信息技術股份有限公司、杭州趣鏈科技公司等。

土儲方面，除上海、杭州等個別城市外，新湖整體土地質量并不優質，主要在浙江三四線城市如樂清、平陽、舟山、溫嶺等。

土地的慢開發使經營性現金流不足，同時，新湖的金融投資回報短時間內不能滿足其支付土地、開發等各種成本和債務。

其后，新湖干脆走上了“賣地求生”之路。據不完全統計，2019年-2020年，新湖中寶合計轉讓南通啟新、南通啟陽、南通新湖、金谷置業、明珠置業、上海中瀚等11個項目公司股權，交易對價總計227.6億元。

但即便如此，新湖的債務問題還是沒有得到實質性緩解。同時，新湖持有的優質土地資產所剩無幾，雪上加霜的是，房地產形勢已大不如前。

2021年后，房地產行業進入急劇下行周期，大多數房地產商銷售額大幅下降，新湖中寶2024年銷售額卻逆勢增長，但這主要是因為新湖中寶去年同期銷售額基數低。

2021-2023年，新湖中寶合同銷售額297.36億元、115.9億元和29.25億元，銷售額急速下滑，這也使新湖自身造血功能急劇減弱，經營現金流嚴重不足。

根據新湖中寶2024年半年報，新湖中寶實現合同銷售面積20.78萬平方米，合同銷售收入43.26億元，同比上升22.62%和145.92%。實現營業收入126.19億元，同比增長344.68%；歸屬于上市公司股東的凈利潤15.35億元，同比下降4.84%。與多數同行一樣，新湖增收不增利。

新湖中寶最令同行艷羨的是毛利率，根據新湖中寶中報，公司結算均價4.37萬元/平方米，結算毛利率42.42%，該毛利率遠高于同行。

但與多數地產商面臨的問題一樣，融資和債務問題難解。根據新湖中寶2024年半年報，公司期末貨幣資金余額59.71億元；有息負債合計315.28億元，占總資產的31.19%，較期初減少6.44億元。有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計188.92億元，占比59.92%，一年以上有息負債126.36億元，占比40.08%。

近189億的短期和一年內有息負債是新湖中寶手握貨幣資金的3倍，公司債務風險已站在“懸崖”邊上。

大背景是，近三年來房地產企業融資遭遇困境，即便是萬科這樣的優質企業，在融資方面都捉襟見肘，雖然2024年以來，中央不斷釋放融資利好，但實際能惠及到浙江民企的利好少之又少。

黃偉開始籌謀抱國資“大腿”。2020年開始，新湖中寶先后在衢州成立了新湖智造、新湖城市發展、衢州新允科技合伙企業（有限合伙）、衢州慧景企業管理有限公司等公司。

2021年11月，新湖中寶把大本營從浙江嘉興遷到衢州，次月就全部完成了遷址。

2023年2月，新湖中寶公告控股股東新湖集團與衢州市新安財通簽署了股份轉讓協議，新湖集團欲向后者轉讓其持有的8.6億股（占據總股本的比例為10.11%），轉讓價格為2.64元/股，涉及金額約為22.7億元。

2024年1月，新湖中寶公告稱，新湖集團以及其一致行動人恒興力，與衢州國資旗下的衢州智寶簽署股權轉讓協議，轉讓所持公司18.43%的股份，轉讓價款合計現金30億元。

6月5日，經過連續交割后，新湖中寶完成第二次18.43%股份的轉讓，衢州國資成為新湖中寶第一大股東，合計持股達到28.54%。

至此，衢州國資合計投入52.76億元，戰略入股新湖中寶正式完成。

衢州國資在去年取得一個董事席位的基礎上，還將向新湖中寶董事會推薦一名副總裁候選人，負責公司財務監督工作。

據新湖中寶公告，公司名稱將變更為“衢州信安發展股份有限公司”，證券名稱改名為“衢州發展”。

國資入股能救得活曾經的溫州首富黃偉和他的新湖系嗎？

根據新湖中寶2024年半年報，這家企業目前地產在售項目有沈陽仙林金谷、沈陽新湖灣、南通新湖海上明珠城、上海天潼里、上海晝錦華苑、瑞安新湖秋月園等。

上海項目是新湖最優質資產。報告期內，新湖天潼里已開售小高層去化近六成。上海位于黃浦老城廂核心的晝錦華苑（錦園）8月首次開盤推出33套房子，戶型310-390平米，首日售罄，攬金18.27億。

上海優質項目入市使新湖銷售額有了一定保障，但對比其債務，卻是杯水車薪。

此外，7月以來，新湖集團還陷入了員工理財“爆雷”風波。

自2012年起，新湖系旗下公司以“福利性產品”的名義，鼓勵員工購買公司定制的由華鑫信托發行的信托產品，每年開放二次，或存續或到期還本付息。投資者一年期、二年期、三年期的收益率分別為10%、11%、12%，后續偶有波動。

根據投資者提供的文件顯示，截至7月15日，華鑫信托·新湖集團單一資金信托尚有31.318億元及預期收益未兌付；華鑫信托·信源5號集合資金信托尚有15.493億元本金及預期收益未兌付。兩者金額共達約46.811億元。

記者拿到的一份投資者文件顯示，上述信托理財的投資者大多都是新湖的員工以及親友團。

上述投資者對界面新聞記者表示，違約后，他們就一直去新湖集團維權，但公司始終沒有給予明確的回復。

直到員工大范圍集結，幾乎很少露面的黃偉在8月9日出現在了投資者面前。黃偉向投資者表示，“做生意做了四十來年，哪里知道我們一個幾百億資產被人搶走了，也是很意外的事情，希望大家跟公司共渡難關，我們的這個礦、資產一定會拿回來，拿不回來可能我要破產，我如果這樣可能比你們要慘。”

黃偉口中的“礦”指的是新湖集團的控股子公司浙江新湖能源（持股比例85%）通過其全資子公司北京華易隆鑫貿易有限公司（以下簡稱“華易隆鑫”）持有的新疆宜化礦業有限公司41.08%的股權，目前華易隆鑫已列為被執行人，該公司所持有的新疆宜化礦業股權被浙江和湖北兩地法院凍結。

但黃偉的解釋和懇請并沒有太大說服力，投資者們沒有放下擔憂，也不認可黃偉所說的礦產和自己投資信托的關聯。目前來看，尚沒有好消息出現，剛入主新湖的衢州國資也沒有對外表態。

國際評級機構標普近期發文稱，如果新湖中寶的自身情況沒有發生任何顯著的有利變化，其無法償付債務(包括潛在的不良債務交換)的風險可能會隨著公司流動性減弱而增加。同時，新湖中寶實際控制人變更為國有企業，可能有助于新湖中寶保持與銀行和其他金融機構的關系，但此舉可能無助于解決境外債券兌付事宜。