記者 王珍

銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊在一份研報(bào)中建議，通過(guò)中央國(guó)債融資或中央增信方式，成立全國(guó)性收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，以發(fā)行2萬(wàn)億-3萬(wàn)億元國(guó)債的方式，一次性以可控成本將住宅庫(kù)存降至合理水平。

章俊指出，對(duì)于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行無(wú)疑是制約經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的歷史包袱。據(jù)其測(cè)算，房地產(chǎn)持續(xù)降低通過(guò)開(kāi)發(fā)投資和“土地財(cái)政”直接拖累名義GDP增速1%左右，通過(guò)上下游產(chǎn)業(yè)鏈和地產(chǎn)后周期消費(fèi)間接拖累名義GDP增速0.6%左右。此外，地產(chǎn)下行還對(duì)經(jīng)濟(jì)形成錯(cuò)綜復(fù)雜的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

他提到，回顧美國(guó)1929年大蕭條和2008年次債危機(jī)，兩次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背后均有房地產(chǎn)的身影，其歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，解決房地產(chǎn)量級(jí)的問(wèn)題，有賴于中央政府信用托底居民和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。

章俊指出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題，既有因人口和城鎮(zhèn)化影響的周期性問(wèn)題，也有供需的結(jié)構(gòu)性矛盾。一方面，庫(kù)存高企，全國(guó)主要城市的庫(kù)存水平持續(xù)上升至40個(gè)月以上；另一方面，目前保障性住房的總體需求缺口或在1000萬(wàn)套以上，大致需要7萬(wàn)億元的投資規(guī)模。

他進(jìn)一步指出，當(dāng)前收儲(chǔ)政策面臨的主要約束是地方政府杠桿率空間有限，且融資成本難以覆蓋租金回報(bào)率，導(dǎo)致收儲(chǔ)在大部分地區(qū)難以執(zhí)行。5月央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，目前僅使用了121億元，地方收儲(chǔ)主要集中在庫(kù)存水平較高，且地方財(cái)政尚且較優(yōu)的地區(qū)。

在此困境下，章俊提出了開(kāi)頭的建議，即從中央層面提供信用和資金支持，一次性將大量難以消化的地產(chǎn)庫(kù)存進(jìn)行收儲(chǔ)，來(lái)解決供需結(jié)構(gòu)性矛盾，并通過(guò)“以購(gòu)代建、以租代售”的方式來(lái)構(gòu)建三中全會(huì)提到的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

章俊表示，該方案不僅能通過(guò)穩(wěn)定地產(chǎn)使名義經(jīng)濟(jì)增速提高1%以上，還能以較低價(jià)格完成保障性住房建設(shè)需求，逆周期政策收益顯著大于成本。

除經(jīng)濟(jì)收益之外，該政策還能緩解房企、銀行和地方政府“三重壓力”：降低房?jī)r(jià)調(diào)整的“負(fù)財(cái)富效應(yīng)”對(duì)居民消費(fèi)和預(yù)期的負(fù)面影響；不增加地方額外財(cái)政負(fù)擔(dān)，適度松綁土地財(cái)政約束，緩解地方政府債務(wù)壓力；支持地產(chǎn)即是支持銀行，避免因資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌而產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。