界面新聞記者 | 王婷婷
“無法預期下半年會有很大反轉，尚不能明確。”延續年初對行業的判斷，林偉國對接下來的樓市依然持觀望態度。
8月26日，“廈門三劍客”的老大建發房產的控股子公司建發國際（1908.HK）召開了2024年上半年業績發布會。建發國際執行董事兼行政總裁林偉國在會上表示，對于公司中長期銷售利潤及規模的展望，需要觀察整體市場復蘇情況。
林偉國指出，建發每年都會有一個新策略，對公司進行每年的調整，甚至半年多也會經歷一些反思和調整。“至于中長期的發展，我們只能在資源方面，無論是人力資源還是產品資源以及財務資源方面做得更好，當機會來臨時，我們就能及時跟上。”
在這樣相對保守的策略下，向來以激進聞名市場的建發交出了半年成績單，盈利了，但也下降了。
2024年上半年，建發實現營業收入327.5億元，同比增長約35%；凈利潤為14.4億元，同比增長1%；歸母凈利潤為8.17億元，同比下降36.4%。基本每股盈利為47.30分，董事會已決議不就本期宣派中期股息。
林偉國認為，建發上半年凈利潤率同比下降的原因主要是毛利潤率下降，上半年下降至11.9%。“上半年結轉項目中有94%的項目是公司在2020年、2021年期間獲取的項目，這些項目的毛利率較低。”
房地產開發業務為建發支柱性業務，上半年獲得物業開發收入310.11億元，較2023年同期增加36.4%，占公司總收入約94.68%。截至報告期末，建發交付物業總建筑面積約為205.2萬平方米，較去年同期增加252000平方米。
半年報顯示，2024年上半年，建發累計合同銷售額約為508.7億元，累計合同銷售總建筑面積約為245.9萬平方米，物業開發現金回款約為647億元。
分城市來看，大本營廈門在建發銷售金額貢獻中排第一名，上半年錄得約78.63億元。其次是寧波，同期錄得約34.42億元銷售額；莆田錄得約31.02億元，成都錄得約28.74億元。緊隨其后的是無錫、寧德、漳州、福州、溫州、長沙、九江、黃石等。
此外，截至2024年6月末，建發已售未結金額約為2317億元，較2023年末增長11%。其中，2021年以后拿地項目的已售未結金額為1742億元，占比約75%。
建發管理層認為，這為持續優化結轉結構奠定了良好的基礎。
2024年，建發一改前兩年“無地不拿”的態勢，開啟了聚焦深耕路線，比如上海、福州、廈門、杭州、廈門、武漢、長沙等核心城市，共有14個項目招拍掛拿地，拿地貨值約為586億元。
另外，還有4個項目為去年公司大股東或合作方參與拍地，今年上半年完成股權收購轉讓的貨值約為156億元。因此，18個項目合計貨值約為742億元。
拿地策略的變化也直接導致建發的土儲分布發生巨大變化，比如杭州直接上升至第一，可供銷售總建筑面積約為137.91萬平方米，而截至2023年12月底這一數據僅約為42.85萬平方米。
對此，林偉國表示，“建發在杭州市場的品牌基礎和庫存基本上沒有，現在是一個比較合適的時機點，在整個杭州市場增加一些土儲。”
第二名為上海，截至報告期末，建發在上海可供銷售總建筑面積約為92.03萬平方米；此外，在廈門這一數據約為84.61萬平方米，排在其后的為無錫、南昌、福州、貴陽、長沙、株洲、蘇州、成都等城市。
林偉國透露，截至2024年6月，建發的土地儲備全口徑可售貨值約2577億元，土儲權益比例約為77%，庫存總量保持在合理水平。
由于對市場預期的不確定，建發接下來對于投資將會謹慎，“在拓展上優先考慮去化周期，加強改善庫存和保持流動性。”
林偉國表示，拓展方面，建發需要關注流動性，選擇投資回報周期較短的項目；在城市選擇方面，會根據每個城市的容量，結合建發在當地的競爭力和市占率，合理保持庫存總量，防止在該城市超出自身能力的投資。還要重點選擇需求可靠且風險較小的城市進行拓展。
在投資總量方面，仍堅持以銷定投、穩健投資，確保公司庫存總量的合理性。“去年建發都需要進行補充庫存，2022年和2023年兩年時間大約補充了3700億元貨值的土地。”
在林偉國看來，考慮到今年整體庫存能夠滿足銷售需求，建發可以適當放緩投資進度。
“購房者對未來預期相對負面。”林偉國指出，目前市場整體二手房供應量很大，因此對于新房市場的量價存在較大壓力。
他認為宏觀政策的繼續出臺可能會獲取一些樂觀成果，比如前段時間提到的美國預期降息對貨幣政策有利，未來也不排除一些國家出臺刺激經濟的政策，以改變國內購房客戶的普遍預期。
從購買土地的角度來看，建發仍然關注一個問題，即保持8個點左右的合理凈利潤水平。
大舉擴張的代價是負債攀升。財報數據顯示，截至2024年6月30日，建發國際錄得凈負債439.58億元（截至2023年12月31日：約305.95億元），凈負債權益比率約為45.72%（截至2023年12月31日：約為33.64%）。
截至報告期末，建發國際的負債比率增至96.9%（截至2023年12月31日，該數據為93.2%）。而在借款總額當中，約98.18億元須于一年內償還，約830.49億元須于一年后但在五年內償還。
林偉國表示，整體債務與銷售規模有關，由于經營規模擴大，債務可以相對較大，經營規模縮小，債務也應該逐步考慮控制。“實際上，去年建發整個有息債務下降了100多億，今年到現在又降了四五十億。”