文 | 市象 文涌
編輯 | 明非
千年前，在成都，杜少陵曾以“萬里橋西一草堂，百花潭水即滄浪”描繪他租住的草堂。那一句“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”更是穿越千年，溫暖世間居者的心房。
租房，上至風流名士下至平頭百姓，可能是大多數人都繞不開的話題。
根據2023年的報告，2000年至2021年間，我國的流動人口從1.21億人增加至3.85億人，占全國人口的比例從9.5%增長至27.3%。如果按照60%的流動人口選擇租房來估算，租房人口可達2.31億人。
假設人均租房面積為30平方米，總租房面積將達到69.3億平方米。以全國平均租金30元/平方米/月來計算，中國住房租賃市場規模可達約2.5萬億元。
毫無疑問，這是一處深藍的藍海。其中繞不開的企業是誰？貝殼。這家總市值超165億美元的公司。貝殼的前身鏈家，在租房、賣房領域深耕多年，當下正值畢業季，這一在租房市場擁有毫無爭議巨無霸地位的平臺，能給租房群體安全感嗎？
01 租房對貝殼更重要了
5月23日，貝殼發布2024第一季度財報，Q1貝殼凈收入為164億人民幣，經調整凈利潤為13.92億元。Q1毛利率為25.2%，而2023年同期為31.3%。毛利率為什么下降？貝殼這樣解釋：“房屋租賃服務對凈收入的貢獻較高”。
這是貝殼首次單獨公布租房板塊服務收入，租房業務從去年同期9.07億人民幣，增長到26.25億人民幣，增幅達到189.3%，是2024年增長最快的一個板塊。具體拆分去看，在貝殼一體三翼的業務中，租房業務承擔起了貝殼Q1季度總收入的16%。
與此同時，該季度貝殼的租房服務利潤為1.44億元，利潤率為5.51%，對整體利潤的貢獻率為2.7%。存量房業務的凈收入為57億元，同比減少37.6％；新房業務的凈收入為49億元，同比減少41.5%。家裝家居的凈收入為24億元，同比增加71.1%。
雖然目前租房業務的利潤貢獻還比較低，但在存量房及新房經紀業務收入大幅減少的情況下，收入增速接近200%的租房業務顯然對貝殼變得更加重要。
2016年，自如從鏈家拆分。彼時，房地產市場火熱，全國各大城市房價飆漲，鏈家、貝殼的重點自然也就在房產交易上，剩余的租房業務只是交易經紀業務的補充，是維護、拓展交易業務客戶的手段。
5年后，2021年底，貝殼宣布“一體兩翼”戰略，成立惠居事業群，正式推出租住服務平臺貝殼租房。貝殼升級貝殼租房，這其中的邏輯在于：向著大居住服務鏈的上游再邁出一步。買房之前，消費者可以先享受租房服務。從拆分到重新整合拿起，并把租房業務作為兩翼之一的高度提出，貝殼顯然在2021年就意識到房地產交易業務存在下滑的風險。
從租房的業務類型上，貝殼租房主要有三類業務，一是傳統的租房經紀業務。其次是自營的“貝殼省心租”托管服務，即把小業主的收攏再轉租給租客。三是自營的長租公寓，現在有貝殼新青年公寓、海鹽公寓等獨立品牌。
對于2024年Q1季度租房業務收入暴漲的主要原因，貝殼歸結于：“省心租模式下的租賃房源數目增加”。這里可以看出第二類省心租業務模式，對貝殼租房的重要性。那省心租對業主、租客有什么吸引力，又是否真的如宣傳的那般省心？
02 爭議省心租
貝殼省心租脫胎于曾在成都試運營的“輕托管”業務，2021年底隨著貝殼租房的推出，省心租正式上線。到現在，貝殼已陸續在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州等13個城市推出“省心租”。根據最新的一季度的財報，2024年一季度末，省心租業務在管房源量突破24萬套，而去年同期僅為9萬套，增長兇猛。
北京和成都是目前省心租模式運營最為成熟的城市，對業主而言，省心租可以解決出租慢、租后不省心的問題。對租客來說，省心租具有租期穩定、押金有保障、有維修服務的特點。
然而，在多個社交平臺上，無論是業主端還是租客端，對省心租的吐槽不在少數。
“要求省心租占比百分之五十，不然不讓簽”，一位離職的北京鏈家經紀人在小紅書發貼吐槽，她所在的門店目前要求業績中省心租的比例不低于50%。
而在貝殼 App，凡是有省心租模式的城市，可以明顯感受到省心租房源獲得的推薦位、流量高于普通房源。不少業主就曾反饋，房子在鏈家掛牌出租時，就會被經紀人反復追著推薦省心租。
這不得不提到省心租模式背后的商業邏輯。貝殼省心租會和業主約定空置期、業主管理費，并向租客按月收取服務費。在這三項收入中，最為關鍵的是空置期。以北京為例，在和業主簽約時候，貝殼省心租和業主會根據房源情況約定空置期。空置期一旦約定，就像是貝殼省心租和業主之間簽了一個“對賭”協議，如果在空置期內甚至遠低于空置期完成了房源出租，貝殼省心租就能在空置期上有一筆不小的收入。
因此，要實現省心租模式的利潤最大化，充分榨取“空置期”的利潤就最為關鍵。這也就可以解釋，為什么有的門店會要求盡可能多完成省心租房源的簽約，以及盡可能把更多的流量往省心租房源上傾斜。
除此之外，目前在新浪黑貓消費者投訴平臺上，圍繞貝殼省心租的投訴理由也各色各樣，包括空調維修效率極慢，不給更換、遇到問題房源不退款、遇到甲醛房等。
今年6月廣州《新快報》就曾報道，一位業主于2023年3月與貝殼省心租簽約，托管房屋兩年。在托管的兩年里，簽約租金為4300元/月，貝殼和她約定2.5個月的空置期，在空置期內，即使貝殼已招募到租客，業主也不獲得租金，同時約定了960元/年的管理費，兩者共計12600多元。
然而托管后業主卻發現，管家并未按照合同約定，定期向租客催收水電氣費和物業費。待近期清算才發現，業主已經墊付了6000多元的費用。
“對于想要穩定，不想搬家的租客來說，省心租很坑。和普租繳納半個月租金的中介費相比，貝殼省心租租房一年需繳納超過一個月房租的服務費，而且每次續租都需要繼續繳納服務費，我相當于在同一套房子上掏了三次中介費了。”一位在北京的省心租租客向「市象」吐槽。
03 約束不足的小中介
2001年，貝殼的前身鏈家在北京起步，毫無疑問，北京是貝殼深耕力度最大的城市，目前二手房市占率接近 50%，遠超其余中介公司。2015 年，貝殼開啟全國化布局，新進城市市占率仍有進一步提升空間。
租房市場雖然目前沒有權威的行業數據統計，但公開的事實是，在非一線城市，各種中小中介盤根錯節，雄踞當地。這些城市，貝殼在租房業務上主要是第一類的傳統租賃業務，在貝殼平臺上，除了前身鏈家門店的房源外，還上架了諸多中小中介的房源。
對這些中小中介的房源，租房者往往要多加一份小心，才能防止貝殼變“被坑”。
小趙（化名）是一位從北京回到鄭州工作的北漂，在北京感覺壓力太大的他，回到鄭州是希望能夠獲得更多的“幸福感”，但在租房這第一件事上，就給了他記悶棍。
回來第一天，在看了公司附近幾套合租房源后，帶他看房的中介就催促他抓緊簽合同，考慮到不租房住酒店還要花錢，他就租了一間看起來還比較干凈的房間。但入住的第一天晚，他就感覺到房間味道很大，沒曾想第二天起來感覺一陣惡心、頭暈。追問房東后，才得知房間才裝修完兩個月。他的第一反應就是甲醛房，為了身體健康必須趕緊退租。
但在中介和房東溝通后，中介態度冷淡，表示沒有義務幫忙解決，而房東只提供了手里另外兩套房源供換租，其中一套僅裝修完一個月。無奈之下，小趙只得向貝殼平臺投訴，與貝殼平臺溝通后，貝殼表示只能居間協調，無法強制要求中介如何處理。
“平臺上的中介和貝殼是合作關系，我們能做的只能是出現問題后，給予一定的限流處罰，沒有其他約束力，最嚴重的程度，無非就是解除合作關系。”貝殼平臺這樣對小趙表示。
甲醛房、串串房，在近幾年的社交媒體與媒體報道中，關于貝殼租房亂象的報道并不少，而出現問題占比例更大的正是貝殼平臺上的中小中介。
在這些貝殼自營模式尚未觸及的城市，貝殼出于商業擴張的考量，一時間讓不少中小中介入駐平臺，達到占領市場的目的。但卻對這些中介缺乏有效的約束，以至租客的利益受損時，無法給予保護。
「市象」按照小趙的提示，找到了這家在貝殼平臺上名為卓越公寓的中介，發現其成立時間為2024年1月，而且企業處于經營異常狀態，也有一起房屋租賃的法律糾紛。這背后貝殼平臺對小中介的資質審核，令人生疑。
“平臺型企業最終會遇到組織合法性的問題，就是你的組織除了創造GDP、創造就業之外，到底還有什么樣的社會價值？”這是幾年前，貝殼創始人左暉說過的話。左暉對中國房地產租賃、交易行業的改造，至今為人尊敬，也讓公眾對房地產經紀的印象有了改觀。只是不知道如今的貝殼，在左暉故去后，有沒有把“社會價值”的考量放在重要的位置上。特別是在行業下行，不論業主、租客，還是經紀人都在“困難”時期，讓利潤奔跑得慢一點。