文 | 斑馬消費 楊柘
在房地產行業普遍低迷的大背景下，中國最大房產交易中介平臺貝殼，卻走出了一個獨立行情。
8月12日盤后，公司同時披露2024年中期業績和第二季度未經審計財務業績，還恰逢其時地拋出擴大及延長股份回購計劃。昨日，在中小投資者們的歡呼雀躍中，公司股價開盤即大漲，盤中最高漲幅接近9%。
就目前而言，公司還處于修煉內功的重要時期，一方面盈利能力遭遇嚴峻考驗，另一方面培育的非房產交易業務增速雖猛，但暫時還難以支撐起業績。
房地產行業進入深度調整期，貝殼內部也發生著巨變，業務模式由直營轉向加盟，業務結構則在房產交易業務之外，培育第二曲線。
今年以來，公司屢屢出現在熱點城市土拍市場，7月底終于如愿在西安拍得兩宗土地。這絕對不簡單的拿地建房。或許是利用自身大數據以及對用戶的洞察，嘗試進行一次反向定制試驗。
要知道，中國房地產市場自上世紀90年代發端，逐漸解決了“有沒有”的問題，現在走到了解決“好不好”的階段。或許，這正是貝殼這樣的行業新銳出手的時候。
貝殼“安”家，正是它的野心。
營收、凈利雙降
今年第二季度，貝殼-W（02423.HK）逆市走出一條增長的路子，實現營業收入234億元、凈利潤19億元，同比分別增長19.9%和46.2%。
在今年中期業績、單個季度業績披露的同時，公司還拋出擴大及延長股份回購計劃。在這些利好的加持下，股價在市場引發大漲，昨日盤中漲幅最高8.93%，終收報于38.60港元，漲幅7.67%，總市值1368億港元。
不過，整個上半年，貝殼的形勢仍不太樂觀。當期，公司凈收入397.48億元、凈利潤23.33億元，同比分別下降0.04%和42.38%；經調整后凈利潤為40.86億元，同比下降31.04%。
房地產市場在今年上半年仍沒有大的改善，無論是行業投資，還是新開工面積、商品房銷售額等，仍呈明顯下滑態勢。
市場變化反映到貝殼身上是顯而易見的。今年上半年，公司實現總交易額14689億元，同比下降16.2%。
其中，存量房交易總交易額10238億元、新房總交易額3871億元、新興業務及其他總交易額503億元，同比分別下降8.7%、32.4%和3.9%，唯有家裝家居業務總交易額同比增長24%，實現76億元。
盈利能力遭考驗
據公司中期業績，公司毛利額為約106.39億元，同比減少9.0%；毛利率26.77%，較上年同期減少2.64個百分點。
在國內房地產市場整體性疲軟的背景下，公司傳統房產交易業務備受影響。
期內，存量房業務、新房業務凈收入分別實現130.62億元、128.50億元，同比分別減少25.35億元、42.49億元，同比下降16.25%和24.85%。
同期，存量房傭金收入106億元，同比減少17.55%。主要是因鏈家門店促成的存量房交易總交易額降低，以及北京鏈家門店就存量房業務收取的傭金率降低。另外，還有平臺服務、加盟服務等收入減少。
新房交易業務也是如此，公司支付給貝聯經紀人和其他渠道的外部分傭，占新房交易業務凈收入貢獻利潤率比例提高，且這項業務凈收入下降，導致業務貢獻利潤率下降。
另外，銷售和市場費用大增，也是影響毛利率的因素之一。今年上半年，公司銷售和市場費用35.05億元，同比增長19.10%，這些費用主要是家居業務費用增加所致。
截至今年6月末，公司經調經營利潤為38億元，同比減少36.67%，經調經營率為9.5%，遠低于去年同期的15.0%。
上述同期，公司現金及現金等價物94.09億元，同比下降70.37%。
第二曲線崛起
國內房地產市場加速調整，貝殼苦心培育的非房產交易業務——家裝家居業務、房屋租賃服務業務，已在市場檢驗中嶄露頭角，成為公司增長的第二曲線。
今年上半年，公司家裝家居業務凈收入64.49億元，同比增長59.9%。這除了房產交易業務與家裝家居業務之間，在獲客及轉化協同效應下帶動訂單增長，還有來自新零售渠道（比如定制家具、軟裝家具和電器等）的貢獻增長等。
該業務本可以增長再快一些，但公司選擇了主動放緩。在日前業績電話會上，公司董事長兼首席執行官彭永東表示，之所以放慢腳步，就是要在業務規模和品質之間找到平衡。
2024年，公司著重做好家裝家居業務的底層能力的建設，推進數字化建設，特別是推動家裝家居業務實現全國統一業務模型框架。相較之前的版本，目前Home SaaS已迭代至2.5版本，并已在部分城市落地。
這個版本已可以出具標準化施工圖方案，進行自動裝修報價等，為交付增加了諸多確定性。從今年第二季度來看，基礎裝修工期加主材工期約100天，較上年同期減少11天左右。
房屋租賃服務業務收入實現58.13億元，同比增長176.7%。主要來自省心租模式的在管房源增加。截至今年第二季度末，省心租在管房源規模超過30萬套，去年同期為超12萬套。同時，公司長租公寓實現在管房源1.4萬套以上，同比增長100%。
另外，上述同期，還有新興業務及其他業務實現凈收入15.74億元。
在上述業務的推動下，公司今年上半年非房產交易業務收入占比達34.8%，較上年同期提升17個百分點。
值得注意的是，在非房產交易業務上，公司繼續摸索著另一條事業線。在今年房企普遍對拿地放緩的背景下，貝殼逆市而行，先后參與北京、廣州土拍，最終在7月底以1.34億元拍得西安兩宗宅地，涉足房地產開發業務。這可能公司是依托自身大數據優勢，涉足房地產開發領域，打造全新產品體系的一次嘗試。