8月2日，證監會以及深交所官網信息顯示，華夏大悅城購物中心封閉式基礎設施證券投資基金已取得深交所無異議函及證監會準予注冊批復。

資料顯示，該基金為契約型封閉式，合同期限為24年，總份額達10億，將為項目及公司未來更好的發展提供有力支持。值得關注的是，REIT獲批前兩天，7月31日晚間，大悅城控股還獲得了總計4億美元的三年期俱樂部貸款。

有業內人士指出，“自從去年10月26日，第一批消費類基礎設施公募REITs出爐后，政策端多次提及的消費基礎設施REITs明顯有了加速進展的趨勢。”

資料顯示，2021年6月，我國首批基礎設施公募REITs上市。2023年3月，我國正式將消費基礎設施納入REITs發行范圍。

而大悅城方面此前也曾表示：“消費類基礎設施 REITs 國內剛剛啟動，公司十分關注相關政策，并積極跟進研究相關方案，如有進展將依據交易所披露規則及時發布公告。”

“優質資產+穩健運營”的頭部項目將成為市場新寵

專家認為，從資產性價比、政策面、資產供給端等角度考慮，公募REITs作為高分紅優質資產，具備較高的配置性價比，正在吸引更加多元的投資者參與投資。并且伴隨著我國“穩增長”政策持續發力，公募REITs基本面有望迎來進一步修復，該類資產的投資價值依然值得重視。

同時，有專家指出，“目前商辦等存量市場規模巨大，已經沉淀了大量資金，盤活資金始終是商辦領域的痛點，消費類基礎設施公募REITS的加快推進有望解決這一難題”。但與此同時，商業地產被納入公募REITs申報類型，此類REITs對房企商業地產資質、資產證券化產品發行經驗有較高的要求。

因此，高標準的核心消費基礎設施資產，無疑是發行REITs的首選。相關專家表示：“尤其是在消費基礎設施納入REITs資產類別之初，那些位于一線及新一線城市的資產顯然更有機會發行REITs，同時需要滿足收益率及項目合規準入方面的嚴格要求。”

此外，除了底層資產的質量，決定REITs是否能成功發行且持續擴募的關鍵，是資產方的運營管理能力。

發改委去年3月發布的《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》明確提出，申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。

有券商在研報中也指出，由于目前監管要求公募REITs底層資產項目運營時間原則上不低于3年，同時3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正，因此這對于百貨公司平時對于商業地產運營提出了一定的要求。

由此可見，在REITs這樣作為多元化融資渠道探索的新模式中，那些由明星企業或頭部品牌持有、能夠穩健運營的項目，將會成為市場的新寵——而這也正是在房企融資規模整體下降的當下，華夏大悅城購物中心REIT得以獲批的重要原因。

大悅城商業 REIT 上市大幅提振市場信心

大悅城控股作為央企，在上述方面有著豐富的資金運作經驗、穩定的現金流、專業管理水平，不但大大降低了投資風險，更是有助于投資者在整體投資組合管理上獲得更好的收益體驗。

首先，大悅城在地產行業整體承壓背景下，仍舊展現了其穩健和韌性。據2023年年報顯示，公司經營活動凈現金流為106.42億元，同比增長292.61%，經營性現金流良好。在資金管理方面，大悅城通過加強資金集中管理、平衡資金流動性與風險控制；積極拓寬融資渠道、降低融資成本，提高償債能力，有效保障了公司現金流安全，為公司的穩健財務發展提供了堅實保障。這些無疑是支撐公募REITs長期穩定增長的必要基礎。

其次，財報還顯示，2023年年內，大悅城地產實現投資物業租金及相關服務收入總額43.59億元，同比增長24.8%，旗下主力產品表現均較為強勢。特別是本次入池的成都大悅城，數據顯示，截至2023年年底，成都大悅城近三年出租率保持均在96%以上，2024年6月末出租率達98.45%，租金坪效持續快速增長，年復合增長率超過12%。自2015年底開業以來，銷售年復合增長率16%。基金招募說明書預測，華夏大悅城購物中心REIT 2024年和2025年現金流分派率分別為5.25%（年化）和5.36%。

據大悅城方面相關人士介紹：“成都大悅城自運營開始之后，租金回報率高、租戶業態豐富、客戶需求匹配度較高，這將為持續支撐公募REITs業績增長提供有效保障。”

此次大悅城商業 REIT 上市，不僅大幅提振了市場信心，表明不動產“活水”已至。同時，也有專家指出，“央企發放公募REITs可以充分發揮其規模優勢、管理經驗優勢和資金運作優勢，提高房地產市場的運行效率，降低運行風險，為廣大投資者提供一種新的投資渠道”。

當前，國內消費基礎設施的存量規模龐大，還有大量的項目價值未得到有效開發，消費基礎設施REITs有望加速存量資產盤活，將為實體商業消費場景注入新活力。

“目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商業類REITs”，該專家談到。

此前，大悅城方面在公告中表示，“本次消費基礎設施公募REITs發行將使公司成熟投資物業的資產價值得到釋放，有助于公司業務實現高質量發展，增強本公司可持續經營能力，促進公司在消費基礎設施領域投資的良性循環，實現公司快速發展和業務拓展。”

資料顯示，華夏大悅城購物中心REIT原始權益人卓遠地產（成都）有限公司作為大悅城控股集團股份有限公司下屬控股子公司，實際控制人為中糧集團。大悅城控股定位“城市運營商與美好生活服務商”，布局全國近40個核心一二線城市，總資產近2000億元。

未來，在中國的REITs領域，也將有望誕生新的巨頭。