文｜時代周報

“創三代”恒隆集團、恒隆地產董事長陳文博接班后的首秀成績單，不盡如人意。

7月30日，恒隆集團、恒隆地產發布2024年度中期業績并召開業績發布會。這是陳文博履新董事長一職以來的第一份財報，面臨著“前所未有的挑戰”。

今年1月，陳啟宗宣布退休，其子陳文博獲委任為董事長。從1960年成立，到陳文博接班，這家香港地產豪門完成第三代的傳承。

接任董事長一職時，陳文博表示，父親陳啟宗的指導和栽培對其非常重要，“令我有信心在這個市場，以至整個世界處于特殊時刻時為公司掌舵。”

然而，復雜形勢下的市場壓力超過了恒隆集團的預期。

業績會開場陳文博就坦承，“股價也好，業績也好，有一點挑戰，有一點壓力。”恒隆集團、恒隆地產行政總裁盧韋柏也表示，雖然恒隆集團在去年5月就已經看到經濟放緩的跡象，但沒有考慮到下滑趨勢會持續到今日。

這一意料之外的預期反映在業績報表上，是多項指標的下行。

報告期內，恒隆集團總收入約63.79億港元，同比增長15%，股東應占凈利潤約8.88億港元，同比下降47.21%；恒隆地產總收入約61.14億港元，同比增長17%，股東應占凈利潤約10.61億港元，同比下降55.68%。

股價也令資本市場感到擔憂。

截至7月30日收盤，恒隆地產報收5.64港元/股，創下2000年6月以來新低，年內累計跌幅達44.35%；恒隆集團股價表現稍好，報收8.58港元/股，年內累計跌幅為13.46%。陳文博回應稱，“誰都不想見到股價下跌，如果有人覺得股價和陳文博有關，我覺得是高估了自己，這是市場行為。”

不過，恒隆集團仍有增持恒隆地產股票的計劃。去年8月至今年6月，恒隆集團已斥資6.1億港元購買6200萬股恒隆地產股票。“市場覺得股價是這么高，我們內部覺得應該更高一點。”陳文博說。

“在充滿挑戰的宏觀營商環境中，恒隆采取嚴謹的財務管理及營運操作紀律，以重整增長動力。”恒隆集團表示。

上海恒隆廣場銷售額跌23%

宏觀環境承壓，一貫穩健的老牌港資房企也難獨善其身。“包括內地和香港，我們都遇到可以說是前所未有的挑戰。”盧韋柏表示。

整體來看，恒隆集團、恒隆地產的營收雖保持正向增長，但其核心業務物業租賃的收入、盈利表現均出現高單位數，甚至雙位數的下滑。

營收增長主要是報告期內恒隆集團出售香港皓日114個住宅單位、香港藍塘道1間大宅、武漢恒隆府4個單位，合計進賬12.28億港元。去年同期，恒隆集團物業銷售收入僅200萬港元。

物業租賃板塊，恒隆集團實現收入51.51億港元，同比下降7%；實現營業利潤36.24億港元，同比下降11%。其中，內地市場租賃收入和營業利潤跌幅分別為6%、11%，香港市場租賃收入和營業利潤分別下跌8%、11%。

恒隆集團表示，物業租賃收入下跌主因有三個，奢侈品消費市場表現平淡、出境購買奢侈品的人數上升及辦公樓租賃市場供過于求競爭激烈。

一向被視為“現金奶牛”的高奢商場上海恒隆廣場首當其沖。

由于購買力稍遜的顧客在奢侈品消費上更為謹慎，并傾向境外游時購買更優惠商品，導致上海恒隆廣場的租金收入和租戶銷售額同比分別下跌8%、23%。辦公樓方面，由于有少量主要租戶租約到期，上海恒隆廣場兩座甲級辦公樓收入同比下跌7%，出租率亦下降10個百分點至88%。

陳文博強調，上海恒隆廣場銷售額下滑，亦與去年同期的高基數有關。2023年上半年消費市場出現報復式增長，上海恒隆廣場銷售額同比增長68%，“我們的高基數很容易被人忘了。”

香港市場的表現亦不容樂觀。

由于消費和旅游模式轉變，疊加辦公樓需求不振和供應過剩，恒隆集團在港物業租賃收入下跌8%至16.14億港元，盈利利潤下跌11%至12.69億港元。位于主要商業和旅游區的零售物業部分主要租戶租金下調，導致收入下挫10%；社區購物商場表現相對強韌，整體收入同比微跌4%。

“雖然下調壓力依然存在，但我們的物業都在所在城市最好的位置，所以我們希望可以維持高出租率，從而有穩定的收入。”盧韋柏表示。

截至報告期末，上海恒隆廣場處于滿租狀態，大連恒隆廣場出租率增長4個百分點至93%，昆明恒隆廣場出租率維持在98%的高位，位于港島東的康怡廣場、九龍東的淘大商場出租率分別為98%、95%。

先降債再投資

“你問我未來的前景，我們也看不透，暫時也不敢望得太遠。”盧韋柏在回應媒體關于對市場未來趨勢的判斷時如是說。

前路迷霧重重，恒隆集團選擇“保本保命”“量力而為”。

陳文博說，如果有錢，恒隆集團首先希望降低負債，第二派發股息，第三才是繼續投資。

截至報告期末，恒隆集團的凈債項（借貸總額扣除現金及銀行存款）余額為464.97億港元，凈債項股權比率為30.2%，債項股權比率為34.9%。

“我們的負債率現在是32.9%，我們一直希望在最高峰的時候不要超過35%。對于以租賃業務為主的公司來說，這個比例非常健康。”恒隆集團首席財務總監趙家駒表示，“我們希望通過各種措施，包括股息調整、以股代息，可以在幾年后將負債率降到30%或以下水平。”

派息方面，恒隆地產選擇減少派息，保留現金。

7月30日，恒隆地產宣布派發中期股息，每股港幣12仙，較去年同期減少約三分之一。“這是一個經過深思熟慮、為了公司未來可持續發展的負責任和務實的決定。”陳文博表示。

陳文博補充稱，現時恒隆集團面對充滿挑戰的大環境，上半年情況較預期中差，未來也要繼續穩守，所以公司有需要更加審慎理財，保留多些現金，借此降低債務水平和利息支出，也支持發展中項目的資本需要。

“保本保命”還體現在收縮投資。

趙家駒介紹，恒隆集團今年有50億-60億港元的資本性支出，重頭戲是杭州恒隆廣場。杭州恒隆廣場為高端商業綜合項目，包括一座購物中心、五幢甲級辦公樓、杭州文華東方酒店，目前建設進度已近尾聲，預計2025年起分階段落成。

“2025-2027年公司總體投資會慢慢降低，每年大約十幾二十億港元上下，重點是做好手頭上已經承諾的項目，暫時沒有新的大規模項目。”趙家駒補充道。

“現時營商務必謹慎，并不是擴張的好時機。董事會認為作為一間對股東負責任的公司，有必要主動采取特別措施保留現金，以確保公司的財務狀況穩健，也為了公司及股東的長遠利益著想。”陳文博表示。

“在特殊時刻時為公司掌舵”，陳文博的守業考驗剛剛開始。