文 | 野馬財經 劉俊群

編輯丨李白玉

何享健家族，拿房地產“開刀”。

2024年6月23日，美的置業（3990. HK）宣布一項重大股權重組計劃。公司決定將房地產開發業務從上市公司體系中剝離，交由其控股股東接收，未來公司將專注于物業管理服務、商業物業和產業園、房地產科技、建設項目管理等輕資產業務。

來源：美的置業 公告截圖

據美的置業2023年年報顯示，公司控股股東為美的強展控股（BVI）有限公司，該公司持有美的置業76.43%的股份。這背后，美的集團創始人何享健的兒媳婦盧德燕通過持有美的發展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司的全部股權，間接控制美的置業81.13%的股份，為上市公司實際控制人。

過去，房地產開發業務一直是美的置業的核心業務。2023年，該業務的總資產高達1971億元，收入達到700億元，占到了公司總收入的97%。這次剝離房地產開發業務，有市場觀點認為，這意味著何氏家族主動拿下重資產，推動美的置業輕裝上陣。

在投資社區“雪球”上，有網友表示：“良心企業，在當前市場環境下，開發高負債、高成本的房地產項目風險太大。我選擇（將股票）賣給控股股東。”

市場對美的置業的這一轉型計劃反應熱烈。6月24日，美的置業股價一度漲超100%，當天，公司股價上漲69.87%，報收于6.37港元/股，市值約91億港元。截至6月27日，公司股價達6.55港元/股，市值約94.02億港元。

“剝離房地產”不等于“放棄房地產”

根據公告內容可知，美的置業計劃將其房地產開發業務通過內部重組，由私人公司持有，并通過實物分派私人公司股份的方式，將私人公司集團從上市公司中剝離。

在這個過程中，股東們可以選擇繼續持有私人公司股份，或者以每股5.9港元的價格直接拿錢變現。交易完成后，美的置業本身將不再持有私人公司的股份，其財務賬本也不再并表。

在此過程中，控股股東承諾不會選擇“變現”，而是選擇繼續持有其在私人公司擁有的全部股份；如果有其他股東選擇“變現”，控股股東要把這些被“變現”的股份再收購回來。

值得注意的是，剝離房地產開發業務的同時，美的置業將保留物管、商業、地產科技、建設項目管理等業務。2023年，上述業務合計收入約37億元，僅占總收入5%。

據公告內容可知，美的置業剝離房地產開發業務的原因包括減少負債和信用風險，專注物業管理等輕資產業務，因物業管理利潤率比房地產開發業務高。重組后，股東仍可同時持有現集團和私人公司集團的權益等。

“中金公司”研報稱，重資產的房地產開發業務全面剝離后，美的置業仍將保留對開發業務的操盤運營，上市公司業務架構將由“房地產開發+資產運營服務+房地產科技”調整為“房地產代建+資產運營服務+房地產科技”。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，這反映了當前房地產市場供求關系下房企業務戰略的重大變化。盡管美的置業被視為穩健企業，這次主動性調整顯示了它在沒有重大債務問題情況下，主動選擇轉向輕資產業務，以降低傳統地產業務的拖累影響。

截至2023年底，美的置業有息負債為380.7億元，同比下降21.4%，凈負債率35.8%，現金總量201億元，銀行授信額度1501億元，其中尚未動用的額度有1198億元。2024年，美的置業已到期的債務共62.5億元；一年內到期的有息負債為122億元，月均還債約10億元。

通過此次重組，美的置業不僅甩掉了重資產包袱，還會優化財務結構。“此次美的置業剝離房地產開發業務，一方面可以甩掉重資產包袱，聚焦資源發展輕資產業務；另一方面還可以降低企業杠桿率以及負債水平，輕裝上陣，使企業能夠穿越周期。”經濟學家宋清輝表示。

艾媒咨詢CEO兼首席分析師張毅也強調道，這是一個商業行為，其背后的驅動力是利益，而不是單純的良性驅動。

據《中國房地產報》報道顯示，本次重組完成后，美的置業將實現房地產開發重資產業務與持續經營性業務的股權分設，房地產業務的實際開發和經營管理仍由美的置業負責。

跌出“千億房企”陣營，剝離房地產業務“雙贏”？

“美的置業剝離房地產業務是一個雙贏的決策。對于美的置業而言，可以集中資源和精力發展其他業務，實現輕裝上陣。對大股東（何氏家族）而言，可以以較低的價格收購這些資產，為家族企業帶來利益。”張毅表示。

作為“美的系”房地產公司，美的置業自2004年成立以來，長期在珠三角地區深耕，并在2010年后開始全國化布局，業務覆蓋珠三角、西南、長江中游、長三角、華北五個大區。

2014年借助“棚改”政策，公司迅速擴大規模，并在2018年成功上市。盡管在2019年提前完成“千億銷售”計劃，但到了2022年，公司還是跌出了“千億房企”陣營，2021年的歷史最高銷售額為1371億元。

行業下行也給公司發展帶來挑戰。2024年前5月，美的置業累計賣房僅169.4億，同比減少52%。公司在土地市場上出現“收縮”，美的置業在2023年財報中曾提到，最近5年退出了大理、柳州、中山、舟山、臺山、石家莊、臺州等城市。

盡管如此，截至2023年年底，美的置業仍有約2650萬平方米的土地儲備，房地產開發及銷售業務（不包括集團持有及運營的商業物業和產業園）涉及319個物業開發項目。

同年，美的置業的房地產開發業務的總資產達1971億元，年收入達700億元。

截至2024年6月25日，美的置業總股份數目為14.35億股，何享健家族擁有81.13%的股份，按此計算，小股東的股份總數約為2.71億股。如果小股東們選擇每股5.9港元的現金補償，公司需要支付不超過16億港元（約合人民幣13億元）。

分派完成后，美的控股將全面收購房地產開發業務所屬公司的剩余股權至100%持股。據新媒體“地產K線”報道，無論中小股東是否選擇分派股份，最終，何享健家族都會全資持股剝離掉的房地產開發業務。也就是說，何享健家族最多需付出十多億港元，就可以將資產近兩千億的房地產開發業務“私有化”。

張毅進一步指出，家族企業拿到這些資產后，可能會選擇慢慢消化和發展，而不是立即進行大規模開發，因為房產和土地等資產在中國經濟發展的背景下仍具有長期價值。

宋清輝也認為，何享健家族這么做是出于自身利益的考慮，通過將房地產開發業務的潛在風險與美的置業進行“切割”，不僅有利于地產開發業務獲得更合理的估值，也有利于提高美的置業的運營效率和專注度。這一舉措對何享健家族的利益也是一種保護。

《2024胡潤全球富豪榜》中，82歲的何享健及其家族財富增長4%，以2000億元成為佛山首富家族，位列中國第6，全球第46位。

降低房地產業務的潛在風險，美的全球化步伐加速

2024年4月29日，美的集團再度遞表港交所，意圖實現“A+H”股雙重上市。這一舉措的背后，是美的集團深化其全球戰略布局的考量。

據“財新”報道，香港協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，在這一敏感的時間點上，何享健家族肯定希望最大限度地降低房地產開發業務的潛在風險，避免房地產業務影響同系其他上市公司的股價，盡管美的置業和美的集團在股權上并無關聯，但實控人均為何享健家族，資本市場或會擔憂風險蔓延。

此外，美的集團的全球化步伐在近幾年顯著加快。

自2006年，美的集團就已經開始啟動海外直接投資建廠(ODI)計劃，并在海外將一系列家電品牌收入囊中，其中，收購了埃及空調品牌miraco32.5%的股份、完成對德國庫卡機器人100%的股權收購、收購意大利空調品牌Clivet80%股權。

此外，美的集團在2021年提出了：到2025年海外銷售收入突破400億美元的目標，并在2022年年報中強調了從本土化企業向全球化企業轉型的決心。

從業績來看，美的集團四成收入來自海外業務。2022年及2023年，美的集團的海外業務占比分別為41.48%、40.38%。在沖刺港股上市的《招股書》中，美的集團也將公司定位成“一家全球領先的科技集團”。

與此同時，公司進行了多年的“并購”，伴隨著業務布局的多元化，以美的集團、何享健為核心，橫跨制造、汽車、醫療、地產、環保、影視、金融等行業的資本版圖已蔚然呈現。

美的集團的業務架構在2020年底也經歷了大規模調整，從四大板塊轉變為五大業務群組，包括智能家居、機電、暖通與樓宇、機器人與自動化以及數字化創新業務。

這一調整伴隨著集團在多個領域的新投資，如2020年收購菱王電梯進軍電梯業務，2021年成立美墾半導體技術有限公司進軍半導體行業，以及成立美的（海南）跨境電商有限責任公司探索跨境電商市場。

除此之外，美的集團還計劃進一步布局新能源汽車。2020年，美的集團通過下屬子公司廣東美的暖通設備有限公司，收購了合康新能科技股份有限公司。

目前，美的集團已經與BOSH、華為、寶能、比亞迪等展開合作，研發車家互聯系統，進一步踏入新能源汽車的能源管理系統。

可以發現，近3年來，美的集團已先后跨界布局了諸如新能源汽車、電梯、半導體、醫療器械乃至跨境電商等多項業務。

嚴躍進認為，此次美的置業的調整能夠與美的家居制造業等產業結合，發揮新的優勢。同時，他也提醒道，地產業務最困難的時候可能孕育著新的市場機會，因此企業在進行戰略調整時應該保持靈活性，適當留有余地，以免錯失新的機遇。

他建議美的在保持戰略調整的同時，應繼續對房地產市場進行前瞻性預判，特別是關注重點城市的產業發展和背后的新市場需求，以便抓住可能出現的新機會，進一步發展業務。

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