文 | 藍鯨房產 崔陸鵬 

6月7日，上海2024年第三批次集中土拍地塊公告發布，共計4幅地塊，出讓總面積約15.29萬平方米，起始總價84.2157億元。對比上海前一批次土地出讓情況發現，第三批次的土地出讓公告中，取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求。

分析人士認為，這意味著從2021年一批次集中供地起開始實施的限價競價政策及2023年6月開始實行的觸頂后進入一次性報價調整為觸頂搖號機制不再實行，自此批次起上海不再設定土地溢價率上限。

“今年上海土拍市場兩極化嚴重，位置好、指標好、地塊體量大的優質地塊，吸引多家企業‘搖號’，部分地塊僅一兩家企業報名參與。”上海中原市場分析師盧文曦認為，上海取消土拍溢價上限后，企業拿地邏輯將有所轉變。

“即使打破限價，房企也愿意在上杭蘇等城市拿優質地。如今企業的投資邏輯更追求‘確定性’，也就是拿地后能否迅速去化。”在盧文曦看來， 之前有10%封頂，有能力的企業都愿意來‘博’一把；取消上限后，更考驗企業成本控制、產品打造等綜合能力。同時，部分企業也可以將目光轉向非熱門地塊。

“本批次土地出讓中未見到新房聯動價的限制，這也代表著自2021年一批次集中供地以來，已經實行3年多的新房聯動價本次不再實行，房企的利潤空間可能將增大，將有利于市場上更多項目在品質方面百花齊放。”中指研究院上海高級分析師陳炬蘭稱，這并不意味上海就此取消了新房限價政策，目前上海新房仍然需集中過會后入市。

實際上，2023年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容就包含建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。據中指研究院統計，截至今日，在22個進行集中供地的城市中，已經有19城恢復“價高者得”，目前僅北京、深圳、寧波土地拍賣仍執行限價政策，土拍溢價率上限分別為15%、15%、30%。