文｜時(shí)代周報(bào)
圖它近，圖它便宜，還圖它吃喝玩樂(lè)都齊全。囊中羞澀的買(mǎi)房人正在把目光鎖定在“老破小”。
近期，首付比例下調(diào)、房貸利率下調(diào)等房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策的效果緩慢顯現(xiàn)，二手房交易活躍起來(lái)。
根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月深圳二手住宅過(guò)戶(hù)3963套，為近37個(gè)月第二高。值得注意的是，從成交房源的樓齡來(lái)看，20-25年樓齡的二手住宅成交最為活躍，占比24%，15-20年樓齡的成交占比也有23%。
老房子乃至“老破小”，因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)低、性?xún)r(jià)比高，又受到買(mǎi)房人關(guān)注。
“每個(gè)人訴求不一樣，有些人需要學(xué)區(qū)，有些人要環(huán)境好，我只要吃住行方便。”在去年年底“上車(chē)”了“老破小”的深漂吳靜（化名）向時(shí)代周報(bào)記者表示，不想因?yàn)橘I(mǎi)房搞得經(jīng)濟(jì)緊張，只考慮在能力范圍內(nèi)買(mǎi)房，所以她和對(duì)象在東莞、惠州和老家之間選擇了深圳“老破小”，“主打一個(gè)自己能住。”
關(guān)注“老破小”的買(mǎi)房人越來(lái)越多。吳靜在小紅書(shū)分享了“上車(chē)”故事，不少年輕人在評(píng)論區(qū)留言找“同款”。曾經(jīng)排在買(mǎi)房鄙視鏈末端的“老破小”，排位悄悄上升。
“外面舊關(guān)我里面什么事”
吳靜今年32歲，她的房子27歲。
2023年年底的某一天，吳靜收到中介發(fā)來(lái)的一條房源鏈接，她當(dāng)天看完當(dāng)天就買(mǎi)了。
這是一套在龍崗布吉的小房子，建筑面積約55.05平方米，套內(nèi)面積約50平方米，2房1廳，布局得當(dāng)，采光不錯(cuò)，含稅總價(jià)約148萬(wàn)元，月供約4600元，是吳靜兩口子月收入的1/4。
“房子喜歡，價(jià)格在預(yù)期范圍內(nèi)，月供跟租金差不多，而且一百來(lái)萬(wàn)降也降不到哪里去，漲也張不到哪里去吧。”吳靜說(shuō)。
為什么買(mǎi)“老破小”？吳靜用四個(gè)字總結(jié)：囊中羞澀。
“別人買(mǎi)房都是六個(gè)口袋，我們是盡自己能力去做這件事情。誰(shuí)都知道買(mǎi)房要買(mǎi)地段好的，要買(mǎi)戶(hù)型好的，我這點(diǎn)錢(qián)能占到其中一個(gè)也不錯(cuò)了。”和過(guò)去大多數(shù)人買(mǎi)房想著升值不同，吳靜買(mǎi)房是奔著實(shí)際居住去的，“不想通勤太遠(yuǎn)，也不想太大要搞很多衛(wèi)生，只要吃住行方便。”
關(guān)于這套房子，她最滿(mǎn)意的是戶(hù)型，方方正正的，一個(gè)4.8平方米的廚房不算大但也夠用，“我和‘隊(duì)友’都喜歡做飯，希望廚房也大一點(diǎn)，幸福就是二人三餐四季。”
“這套房除了樓層高一點(diǎn)，其他都是比較滿(mǎn)意的。菜市場(chǎng)就在樓下，下班回家就能順便帶上，步行到地鐵口、公交站8分鐘足夠了，周?chē)坛寄軡M(mǎn)足日常需求。美中不足的是樓齡老了一點(diǎn)，但是裝修一下，外面舊關(guān)我里面什么事呢？”吳靜說(shuō)。
買(mǎi)房之后，吳靜開(kāi)始走上攢錢(qián)提前還貸的路子，“先辛苦幾年，少背一點(diǎn)房貸。買(mǎi)房子的本質(zhì)是為了享受生活，而不是讓房子左右我們的生活。”
“老破小”掛牌1天就成交
在“吳靜們”的助攻下，深圳的“老破小”交易回升，部分典型樓盤(pán)的成交周期明顯縮短。
位于羅湖螺嶺片區(qū)的旭飛華隆園，地處羅湖東門(mén)，于1993年建成，面積段在30-40平方米之間，是典型的“老破小”樓盤(pán)。憑借螺嶺外國(guó)語(yǔ)的學(xué)位支撐，旭飛華隆園頗受青睞。
在貝殼找房平臺(tái)，旭飛華隆園今年合計(jì)成交6套房，其中4套的成交周期較平均成交周期明顯縮短。一套建筑面積約29.2平方米1房，掛牌僅1天便成交了，成交價(jià)140萬(wàn)元，比掛牌價(jià)下調(diào)30萬(wàn)元。另一套建筑面積約41.74平方米1房1廳，掛牌5天、帶看5次即成交，成交價(jià)172萬(wàn)元，與掛牌價(jià)持平。
可供對(duì)比的是，根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，旭飛華隆園今年一季度的成交周期是121天，而螺嶺片區(qū)的成交周期是220天，深圳全市的成交周期是205天。
位于福田華強(qiáng)北片區(qū)的“老破小”學(xué)區(qū)房金茂禮都，近期成交亦頗為活躍。
時(shí)代周報(bào)記者查詢(xún)交易記錄獲悉，金茂禮都在貝殼找房平臺(tái)最新成交的3套房源，成交周期分別為17天、1天和2天。時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)，今年一季度金茂禮都的成交周期是78天，較上季度減少61天，看房人數(shù)212人。
深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年，20年以上樓齡的二手住宅成交活躍，1-5月的成交量占整體成交比例分別為42.5%、50.8%、41.1%、40.2%、42%，在二手市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。
“老破小”泡沫基本消除
“老破小”重回牌桌的籌碼是，高性?xún)r(jià)比。
過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)格，購(gòu)房成本、置換成本高企，因此“一步到位”的大戶(hù)型單位更受市場(chǎng)歡迎。最近幾年，隨著市場(chǎng)深度調(diào)整，房?jī)r(jià)回落，“老破小”的性?xún)r(jià)比開(kāi)始顯現(xiàn)。
今年4月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份關(guān)于二手房成交報(bào)告稱(chēng)，二手房?jī)r(jià)格泡沫已基本消除。
該機(jī)構(gòu)選取“一線(xiàn)城市老破小類(lèi)型的二手房?jī)r(jià)格”，衡量二手房?jī)r(jià)格泡沫。2018年年底開(kāi)始，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始拉升，2018年四季度為39454元/平方米，2021年一季度為62284元/平方米，這也是二手房?jī)r(jià)格的歷史最高點(diǎn)，價(jià)格泡沫膨脹至58%。2023年上半年，二手房掛牌量激增，供求壓力倒逼價(jià)格泡沫持續(xù)縮小，到了今年一季度泡沫僅為5%。
“這意味著歷時(shí)三年時(shí)間一線(xiàn)城市‘老破小’二手房?jī)r(jià)格泡沫基本消除，二手房?jī)r(jià)格回歸健康狀態(tài)。”該機(jī)構(gòu)表示。
事實(shí)上，曾經(jīng)被“爆炒”的深圳“老破小”也已走下神壇。
“老破小”因?yàn)榭們r(jià)低、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，疊加學(xué)區(qū)、拆遷等概念，在市場(chǎng)上升期成為炒作對(duì)象。2017年至2021年，市場(chǎng)活躍，“老破小”漲幅驚人。但隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度回調(diào)，加上大學(xué)區(qū)制、城市更新政策的推廣完善，泡沫逐漸被擠出。
前述交易活躍的旭飛華隆園曾經(jīng)賣(mài)出“天價(jià)”。時(shí)代周報(bào)記者查詢(xún)貝殼找房了解到，2021年1月，該平臺(tái)成交旭飛華隆園一套29.93平方米單位，總價(jià)358萬(wàn)元，單價(jià)約11.96萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)僅比掛牌價(jià)少2萬(wàn)元。最近一年，旭飛華隆園成交均價(jià)下跌31.7%，5月的掛牌均價(jià)約5.47萬(wàn)元/平方米，4月的成交均價(jià)約4.12萬(wàn)元/平方米，相比最高點(diǎn)跌去65.6%。
八卦嶺宿舍是比旭飛華隆園更老的“老破小”，因?yàn)閷W(xué)區(qū)、拆遷雙重概念疊加，價(jià)格波動(dòng)更為劇烈。
八卦嶺宿舍建于1983年，是深圳最早建成的小區(qū)之一，大多為30平方米左右的小戶(hù)型，早期主要用作員工配套宿舍。在舊改啟動(dòng)、名校落戶(hù)雙重利好的刺激下，八卦嶺宿舍房?jī)r(jià)“起飛”。
2021年年初，八卦嶺宿舍的成交價(jià)普遍超過(guò)14萬(wàn)元/平方米，最高去到14.61萬(wàn)元/平方米，一套建筑面積約16.8平方米的單位成交價(jià)245.5萬(wàn)元。目前，八卦嶺宿舍的最新成交價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，較最高點(diǎn)跌去72.6%。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹的觀察，近期深圳“老破小”只是局部火熱，并未見(jiàn)大規(guī)模的活躍，“買(mǎi)房主要看目的，哪里的房子都有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，需要購(gòu)房人自己權(quán)衡。如果預(yù)算足夠，可以有其他選擇，我不太建議買(mǎi)‘老破小’。”
“‘老破小’的戶(hù)型設(shè)計(jì)、設(shè)施配套肯定是比較老舊的，居住估計(jì)難有舒適性可言。另外就是升值空間有限，如果希望通過(guò)舊改躍升，這個(gè)等待的時(shí)間估計(jì)比較長(zhǎng)。”何倩茹補(bǔ)充稱(chēng)。