界面新聞記者 | 楊冰柯

“生活太便利了，周邊超市、水果店、菜市場、維修店應有盡有，去西湖、浙一浙二、嘉里中心和銀泰都很方便”，一位剛“上車”了杭州西湖區“老破小”的購房者對界面新聞記者表示。

杭州貝殼研究院數據顯示，新政前后二手房成交總價段均以200萬元以內為主，占比約48%。其中，市中心“老破小”熱度是主因。

在杭州貝殼研究院的5月網簽量TOP20小區中，翠苑二區、古蕩新村東區和親親家園一期老小區均上榜，分別網簽了16套、14套和14套，網簽量環比上漲了60%、75%和75%，網簽均價環比下降了3%、13%和6%。

從前瞻性指標帶看量看，德勝東、朝暉和文教等中心城區帶看量上榜本月帶看增幅最高的商圈。

“這些商圈老破小帶看量都很大”，一位中介告訴界面新聞記者。

根據中原地產研究院數據，朝暉小區、翠苑小區、采荷小區、大關小區、景芳小區、古蕩新村在5月分別成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中，翠苑二區以16套的成交量創下去年以來的單月成交量新高，而去年全年該小區共成交38套，今年截至5月的成交量已經達到44套。

根據杭州《錢江晚報》，目前市中心總價在140萬元以下的老小區房源幾乎已經售空。

像朝暉小區、景芳小區、翠苑小區、古蕩小區等多個市中心老小區組團，在新政前就成交活躍。新政還帶動了市中心其他老小區，如倉基新村、大塘新村、石灰橋新村等，這些小區去年月均成交量不足3套，新政后一個月成交量都超過了8套。

根據中原地產研究院首席分析師張大偉，老破小指的是位于主城區內，房齡較長的房子，通常房齡超過25年，甚至達到30-50年。面積一般都在80平米以內，大部分面積集中在兩居60平米左右。同時，按照市場購買需求，學區房和沒有優質學區的老房要區分看。

“基本上老破小就特指附近沒什么好學區，房子都是2000年以前的六層紅磚房，少數也有90年代的高層大塔樓”，張大偉解釋。

事實上，不止杭州老破小成交熱了起來，上海等城市老破小成交都有明顯回暖。

上海中原地產數據，5月上海二手住宅成交1.71萬套，環比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），在上海“滬九條”新政的推動下，僅外環內就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米的小戶型，成交量較政策出臺前5天增加了5%。

購房者再次盯上老破小，張大偉認為有以下幾個原因。

首先，面積小、總價低，房價跌到位，租售比合適了。以5月杭州上榜的幾個老小區為例，網簽均價環比均下跌，最高的跌了13%。

上海在中環以內的長寧天山、徐匯長橋、普陀曹楊、浦東世博等板塊，“老破小”里確實有可能找到“1字頭”的總價，大多是30-40平的一室戶或一室一廳。而如果不是卡著預算，還能淘到5萬/平一下的單價，200-300萬在中環內找一套老公房，可選擇的房源不少。

其次，老破小的政策利好不斷出現，多地關于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是異地安置）提法增多，這已經成為老舊小區盤活的一種重要新模式。

以杭州為例，“原拆原建”已照進現實，是老舊小區盤活的一種重要新模式。

杭州另一位老破小購房者對界面新聞記者表示，“”老破小總價本來就低，新政后，自己只要15%首付就可以買房了，我看的那套房子房東也愿意讓價小，我就趕緊簽了”。

值得關注的是，雖然買老破小當下是個不錯的選擇，但也不是所有老破小都能買。

根據張大偉，如果之前的公房單位已經倒閉破產，房子的物業肯定也非常差，這樣的老房子不建議買。1980年代以前的老房子基本已經接近是危房，也不建議買。學區和交通兩點都不占的，再便宜也盡量別買，特別是學區中等的老破小千萬別碰，隨著入學人口減少，這一類老房價格會受影響最大。另外老破小頂樓就盡量別考慮，電梯很難安裝，而且漏雨風險很高。