文｜睿思網

之前一度被認為風雨飄搖的萬科，2024年 1-5月累計銷售額已然達到1022.1億元，在當下地產行業中仍可占據前三房企的位置。

不過，與去年相比，萬科今年前5月的銷售錄得了近四成的降幅。特別是萬科2024年的銷售均價已較去年有了14%左右的折讓，銷售額依然大幅下降，可見萬科的銷售業績確面臨不小的壓力。

在今年4月底舉行的年度股東大會上，萬科董事會主席郁亮就表示，為扭轉運營困境，萬科已制定聚焦主業、瘦身健體的一攬子方案。主動降負債、降杠桿、完成融資模型的轉型。未來，萬科將退出除綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業外的其他業務，并清理和轉讓非主業的財務投資。

同時，萬科還將大力度推動自持類商辦等大宗資產的盤活和交易，計劃每年完成200億元。根據萬科的削債計劃，未來兩年其有息債務將降低1000億元以上，未來五年有息債務總規模降一半以上。

萬科近期的一系列操作，基本可以清晰反映出這一思路。

如萬科2017年以31.37億元購入的深圳灣超級總部基地T208-0053宗地，不久前由深圳地鐵和深圳市南山區國資委下屬企業以22.35億元接手，若計及萬科7年來投入的資金和建安成本，此次交易可謂打“骨折”。

另外，以杭州西溪印象城購物中心為底層資產發起的消費基礎設施公募REIT同樣在不久前于深交所上市，融資32.6億元，在一定程度上，這亦可視作退出相關資產的舉動。

除了商辦不動產，基于退出三大主業外其他業務的大原則，萬科旗下諸如酒店度假、食品、倉儲物流等其他多元業務未來若被擺上貨架，亦不足為奇。

不過在有息債務削減方面，由于現金流壓力，萬科近期的相關表現可謂“南轅北轍”。這并不難理解，先通過長債借貸充實現金流，以扛過短期的資金壓力，企業活過來了再逐步降低有息債務，這與削債的中長期目標并不抵觸。

這也是萬科近期融資動作頻頻的重要原因。如5月以來，萬科就公告披露過新增郵儲銀行13億元，農業銀行22億元、中國銀行18.9億元、交通銀行17億元的借貸，以及未公布具體銀行名稱的88億元借貸。

另外，有媒體報道指萬科通過抵押旗下萬緯物流股權，從招商銀行等獲得約200億元銀團貸款。近期更有消息指，萬科已與國有銀行洽談涉及69億美元（約合500億元人民幣）的借貸融資，不過該消息未經證實。

融資渠道的暢順維持以及近期行業政策的不斷優化升溫，萬科或許真的迎來走出困境的曙光。

就5月業績而言，盡管整體出現較大幅度的下滑，但5月單月實現了環比上升11.7%至233.3億元，惟銷售均價進一步下探到1.2萬元/平米，較1-5月平均售價低9%。

而且，萬科在5月再次購入了新的土地儲備，均位于沈陽，分別為丹霞山路北側地塊、鴨綠江北街西地塊，權益占比均為51%，權益建筑面積分別為2.7萬平方米、2.3萬平方米，需支付權益地價分別為1.33億元、1.15億元。

地塊體量并不大，不過這是萬科在土地收并購方面停頓3個月后的重啟，或許多少有點風向標意味。