文|酒管財經

本期看點

經常出差的商務人群，或者熱愛自駕游的人群或許都有一個共同感受，就是經常到了一個陌生城市，預訂了一個當地口碑不俗的星級酒店，但等到入住時才發現，酒店外立面豪華但卻老舊、內部設施豐富但并不智能，房間明明該有的東西都有，但就是讓人沒有體驗的欲望。

這就是存量酒店，良好口碑、優質服務和外觀陳舊、設施落后的矛盾統一體。這并不是個例，而是整個酒店行業大量存在的共性問題。

酒店行業進入存量時代，已經有多年的時間。此前，多個行業巨頭都將“存量改造”作為重點發力方向，如東呈酒店，老店翻紅計劃已經到了“3.0”階段；再如華住，其也提到，華住的中高端酒店將以存量改造升級為主；更早還有首旅，早在2017年就提出了“向存量要發展”。

顯然，如今的存量酒店已經成為了整個行業的增長藍海。因此對于中小連鎖品牌和新入場投資人來說，深入了解“存量常態化時代”酒店行業的新一輪結構性調整趨勢，和根據自身情況盤活存量資產的方法論，是打開投資回報的關鍵鑰匙。

而往小了說，存量房改造，或許就是一個對癥下藥的過程。

01、酒店變“老”了但還能“年輕”回來

酒店其實是有年齡和周期的。相關數據顯示，行業常規的更新周期是5~8年，而在過去很長一段時間當中，國內新開酒店數量一直處于持續遞增的態勢，這也意味著，有很多酒店已經開始“變老”，已經到了需要更新改造的階段。

根據《酒管財經》的觀察，存量酒店，是指已經在市場上運營的酒店，與新開業酒店相對，這類型酒店有著幾個特點，而這幾個特點就代表著其完全能夠再次為連鎖酒店集團提供業績助推。

首先，存量酒店一般都積累了一定的客戶資源和市場經驗，往往擁有著一定的知名度和品牌影響力。

其次，隨著時間的推移，存量酒店的設施可能會出現老化，需要進行翻新貨改造以提升競爭力。

另外，一般而言，存量酒店往往位于城市的核心區域，但隨著城市更新和改造，存量酒店也面臨著轉型升級的需求。這就意味著，如若操作得當，這部分資產有很大機會成為城市地標或網紅打卡地。

從這個角度來看，有一個很好的案例就是上海艾迪遜酒店。近日仲量聯行《存量改造，煥然一新——中國酒店存量資產改造白皮書》（以下簡稱“白皮書”）當中就對其進行了介紹。

上海艾迪遜酒店坐落于南京東路步行街，其在1988年時曾是上海的第一高樓。如今，已經成為了網紅酒店，除了業績增長，其濃郁的歷史韻味和時尚的現代風格也得到了市場的充分認可。

實際上，從上海艾迪遜酒店案例中我們可以得到3個結論。

首先是存量酒店在改造過程中，尊重并保留歷史元素，并引入現代設計理念，可以創造出具有獨特吸引力的酒店；

其次是存量酒店在條件允許的情況下，在追求商業價值的同時，也要強化自身文化價值，艾迪遜酒店成為上海文化和歷史的展示窗口，就說明存量酒店改造在這個方向大有可為；

最后，改造后的艾迪遜酒店，不僅提升了盈利能力和資產價值，也又一次展現了酒店行業的長期投資潛力，更是說明了存量酒店改造，可以為投資人帶來長期穩定的回報。

02、存量酒店“癥結”何在？

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區董事總經理周濤表示，目前酒店現在與城市發展不匹配的現象非常普遍。

白皮書中提到，酒店在開業初始年份，由于設施完備、設計和裝飾風格新穎，對市場需求吸引力強，通常會呈現業績增長趨勢；但是多年過后，經營磨損、設施老化等問題逐步顯現，若維護保養不當，會逐步失去競爭力，對經營產生直接影響，這也是酒店改造的重要原因。

而綜合白皮書中的觀點，有50%的存量酒店的改造原因，是由于硬件設施老舊導致運營業績不達標；還有超過30%的是由于部分空間使用率低、設計概念和風格過時，影響項目在競品中的競爭力。

當然，不同的酒店面臨的問題也有所不同，因此需要進行綜合評估。《酒管財經》非常認可仲量聯行在白皮書中提到的評估方法，即在外部審視市場趨勢與定位匹配度，在內部審視運營效率與經營情況，同時對酒店物業狀態進行評估，三個維度同時進行，切準癥結所在。

在外部，要察宏觀經濟、旅游業發展、人口規模等因素對酒店市場的影響；分析不同檔次、客戶類型以及消費群體的市場規模及其變化率；評估現有和潛在競爭對手的優勢、市場占有率、品牌形象及客戶口碑。

而在內部，從財務報表、行業指數、資產管理關鍵指標等維度分析運營效率；確定是否存在經營低效、開源和節流等問題；識別導致經營利潤不理想的運營端問題，制定資產管理計劃。

物業評估更好理解，主要涉及客房、餐飲、會議宴會、康體及其他區域的評估。

在此之外，《酒管財經》認為，結合當下的消費環境，考察自身酒店的技術應用情況至關重要，在快速發展的科技面前，一些存量酒店無法滿足現代旅客對智能化、網絡化服務的要求。

同時，還有不少獨立品牌或小型連鎖酒店的最大問題，還是資金問題，在進行改造時，這一項也需要放在靠前的位置進行考慮。

03、如何邁向重生？

存量酒店的改造升級是一個復雜而細致的過程，涉及到市場定位、設計創新、品牌重塑、服務提升等多個方面。

白皮書中也提到，酒店業主在籌劃翻新之際，首要之務便是全面評估區域市場的未來發展潛力。這一評估過程往往涉及對市場規模、客源結構和競爭格局三大維度的深度剖析和研究，為酒店的重新定位及未來發展鋪設堅實的基石。

《酒管財經》總結認為，市場規模分析，要對區域的經濟發展水平、旅游業發展狀況等宏觀經濟指標，人口密度、人口流動性等人口統計和入住需求等，進行深度分析；

舉個簡單的例子，一家位于洛陽的酒店進行改造的話，就要考慮到旅游消費人群，跟當地的牡丹、古城、漢服等特色旅游元素進行充分融合。但這種玩法，到了深圳這種經濟特區，可能就不太適合了。因此也需要因地制宜。

而客源結構，專業對客源細分市場、消費行為和消費潛力進行充分收集，來為產品定位提供意見；

競爭格局則要對現有競爭、潛在競爭的產品都進行充分比對，認識到自身的不足和優勢，并關注市場變化趨勢。

例如，如今新開業的酒店，在智能化、數字化上都有著充分的布局，如果現階段進行存量改造，不注重這一方面的提升，在競爭力上就會差一大截。

不止于此，《酒管財經》認為，通過酒店存量資產盤活，實現價值重塑之外，更為深遠的是，酒店資產最大化賦能經濟效益和社會效益。

這已經有案例出現，陽朔糖舍酒店，位于廣西陽朔縣漓江邊，場地保留有上世紀60年代建造的老糖廠，將老糖廠和工業桁架融入酒店設計，強調紀念性和歷史價值，如今成為集自然景觀和工業遺產于一體的特色酒店，吸引了眾多游客。

北京首鋼園香格里拉酒店，毗鄰北京2022年冬奧會滑雪大跳臺，由原首鋼自備熱電廠改造而成。在改造過程中，保留工業遺存與歷史傳承，對原電廠結構加固，保留框架部分，進行現代化改造。成功融合了工業風格與現代舒適，成為具有獨特魅力的度假酒店。

還有杭州法云安縵以“18世紀的中國村落”為設計概念，保持了杭州原始村落的木頭及磚瓦結構。力求在設計上保持與傳統鄉村的高度一致，同時提供現代酒店的舒適和服務。最終，法云安縵成為探索中國傳統鄉村的理想勝地，深受尋求文化體驗的游客喜愛。

這些案例展示了存量酒店通過結合歷史價值、文化元素、現代設計和創新服務，成功實現了轉型升級，不僅提升了自身的市場競爭力，也為顧客提供了獨特的住宿體驗。

多種案例，讓我們對酒店存量改造的新藍海，充滿了期待。

統籌丨勞殿 編輯丨阿思