記者 王珍

中國人民銀行上周推出一系列重磅房地產優化政策，包括下調住房貸款利率和首付比例至歷史最低、設立3000億元保障性住房再貸款用于收購存量房。海通證券表示，此輪房地產優化政策將顯著提振中國經濟，中性情形下實際GDP增速有望達到5.5%左右。

海通證券研報顯示，在本輪地產政策出臺前，截至一季度末，房地產業拖累GDP大約0.38個百分點。調降房貸利率和首付比例、放松限購等措施能夠降低購房門檻，增加潛在購房者的數量，有助于刺激剛需和改善性住房需求釋放。

研報指出，當前我國居民個人住房貸款加權平均利率在3.69%，5年以上公積金貸款利率在3.1%，如果降低0.25個百分點，100萬貸款每月還貸金額將減少500元左右，這能一定程度上提升居民的購房意愿。

報告還提到，居民實際首付比例分別下降1、1.5、2個百分點，那么相應的，同樣的首付資金能夠撬動的資金分別增加2.9%、4.4%、5.9%，在單價不變的情況下，意味著居民端購房面積會以同樣的比例增加。

其次，政府和國企助力去庫存也能帶來部分新銷售。報告假設年內完全投放的保障性住房再貸款規模為4000億元、3000億元、2000億元，根據央行“按照貸款本金60%發放再貸款”的比例，分別能夠撬動銀行貸款6667億元、5000億元、3333億元，以每套住房平均面積100平推算，能分別增加新增購房面積7334萬、5500萬、3667萬平。

基于此，報告預計在樂觀、中性、悲觀政策假設下，今年商品房銷售面積分別可達10.3億、9.9億、9.5億平，支撐實際GDP增速分別達到5.9%、5.6%和5.4%，而中性情形下實際GDP增速有望達到5.5%左右。

上一次中國房地產調控寬松政策密集出臺還是在2014-2016年間。根據海通證券分析，兩輪政策都旨在通過降低購房成本、增加資金投放來提振房地產市場，但具體的措施和力度有所區別，反映了市場環境和調控目標的變化。

在信貸寬松方面，兩輪政策都涉及到首付成數、公積金貸款利率和商業貸款利率的下調，2014-2016年的下調更為頻繁、幅度較大，而本輪政策雖然時間較短，但已經突破首付成數、公積金貸款利率下限，同時取消商貸利率下限，給予市場更大的自主權。

在放松限購方面，兩輪政策都出現了放松限購的趨勢，但城市范圍和政策的具體內容有一定差異，2014-2016年限購放松主要集中在二三線城市，而本輪出現了一線和新一線城市的限購放松。

在去庫存方面，兩輪政策都采取了措施以促進房地產市場的去庫存，但方法可能有所不同，2014-2016年主要通過棚改貨幣化安置去庫存，而本輪則鼓勵地方國企收購來消化庫存。

在政策性金融工具方面， 2014年央行創設補充抵押貸款工具（PSL）后，2014-2016年累計發放超2萬億元，規模較大，占到整個棚改資金來源的65%；本輪央行設立保障性住房再貸款，首次投放3000億元，規模適度，預計撬動銀行貸款5000 億元，疊加去年年底用于“三大工程”的5000億元 PSL，市場資金合理充裕。

綜合來看，本輪地產優化政策更加穩健，更適應當前“房地產市場供求關系發生重大變化”的背景，重新審視、調整在市場長期過熱階段出臺的限制性政策，在滿足居民剛性和改善性住房需求的同時防范風險和投機行為。