文｜睿思網
砂之船的奧萊業務發展似乎遇到了些挑戰。
近日，砂之船REIT公布了其今年一季度的業績。期內，砂之船REIT的受托管理協議（EMA）租金收入同比下降1.4%，至3260萬美元。這主要受人民幣貶值影響。若以人民幣計價，其EMA租金收入則同比增長了1.2%，達到1.726億元人民幣。
砂之船REIT的委托管理協議（EMA）模式由固定收入及可變收入組成。其中，固定收入由砂之船集團進行支付，并且每年增長3%；至于可變收入，從各奧萊項目的銷售額中再提取4-5%作為可變收入部分。
具體來看，一季度，砂之船REIT的EMA租金收入中，固定收入部分仍保持3%的增長達到2155萬美元（折合人民幣1.152億元）；而可變收入部分，則下降了2.2%至1074萬美元（折合人民幣5740萬元）。
砂之船REIT解釋，可變收入下滑，更多是因為去年零售消費積壓需求和經濟重啟后的銷售基數較高。
砂之船REIT的收益亦得以水漲船高。數據顯示，2023年，砂之船REIT合計實現收入6.59億元人民幣，同比增加10.7%。其中，固定部分收入4.48億元人民幣，同比增長3%；可變部分收入2.11億元，同比增加31.7%。
2023年，砂之船旗下四個奧萊項目錄得銷售額46.64億元，同比增長31.9%，達到2019年銷售額的99.6%。其中重慶兩江項目的銷售額表現最好，實現銷售額25.41億元，同比增長35.5%，達到上市以來的最高點。
不過進入2024年，這一增速似乎并沒有得以實現很好延續。
可見的趨勢是，砂之船REIT旗下項目的銷售額似乎正走入下降通道。
今年一季度，砂之船REIT的銷售額同比下降2.6%，至2.357億美元（折合人民幣12.6億元）。
當前，砂之船REIT旗下擁有4個奧萊項目，分別為重慶兩江項目、重慶璧山項目、合肥項目、昆明項目。據披露，一季度內，僅有合肥項目的銷售額實現了增長，主要得益于新引入的租戶和租戶組合的調整。
具體而言，一季度，重慶兩江項目、重慶璧山項目、合肥項目、昆明項目分別錄得銷售額6.51億元、1.08億元、2.96億元及2.04億元，分別同比增長-4.5%、-7.0%、2.9%及-1.8%。重慶璧山項目銷售額降幅最大。
去年同期基數太高是一方面，但值得注意的是，環比2023年四季度，砂之船REIT的銷售額也出現了同比下降2.8%。
具體到上述四個項目，環比增幅分別為-7.3%、-4.9%-3.7%及18.1%。可見，除了昆明項目銷售額有明顯增長外，其余三個項目銷售額亦錄得不同程度的下滑。
由此看來，還是多虧了砂之船集團的“保底”，砂之船REIT才能在面臨收入波動時，亦能實現相對旱澇保收。
事實上，在今年一季度中，遭遇到銷售業績下滑的，并不止砂之船一家。
僅以正在籌劃上市的首創奧萊REIT為例，盡管并未披露具體項目最新收益數據，但在最新公布的文件中顯示，首創奧萊REIT的資產項目估值已相應下調8000萬至19.73億元。
此外，濟南和武漢首兩個奧萊項目的非固租銷售額增長率預測參數有所下調。在此前預測的參數中，兩項目2024年非固租銷售額增長率均為4%，目前已調為3%；2025年相關數據亦同步調整至3%。項目預測期外至收益期屆滿的凈收益長期增長率也由2.25%調整為2%。
首創奧萊REIT指出，上述調整是“基于區域經濟發展情況、市場競爭情況等因素”，這背后也多少反映了運營方對未來市場增速前景的悲觀。
若放大到整個消費零售市場來看，商業運營也頗具挑戰。就連運營經驗豐富的太古地產，其一季度內地零售業務也出現全線下滑，租金跌幅更高達17%。
今年年初，基于對發展的高預期，砂之船REIT設定了全年雙位數的商場銷售增長目標，但鑒于當前整體市場形勢，以及一季度的銷售額表現，砂之船REIT的年度增長目標能否如愿實現，仍存在較大的未知之數。
此外，砂之船REIT亦曾考慮通過收購資產擴張的方式，推動REIT業績的增長。據透露，西安和貴陽奧萊項目將是首選項目。數據顯示，2023年，西安奧萊項目及貴陽奧萊項目的銷售額分別為24億元、13億元。該兩項目若順利注入，將極大增厚砂之船REIT的資產價值。
但必須指出的是，備受市場沖擊的并不只有已入池的四個項目。市場的冷淡加上銷售額承壓，亦對資產估值產生一定的影響，在此基礎上，投資者是否買賬也存在較大疑問。
砂之船REIT表示，將通過主動式資產管理提高資產價值，如加強租戶組合、引入更受歡迎的品牌、加強數字化推廣等；同時進行審慎的資本管理，繼續鞏固資產負債表，并保持審慎的總杠桿率等。
另一方面，或許是基于收入波動，砂之船REIT亦更為注重成本的控制。據悉，從今年開始，砂之船REIT就將把分派頻率從季度改為半年一次，目的是節省季度分派所需的合規成本和行政資源。同時，從2024財年開始，該公司的基礎管理費將有20%以現金形式支付，80%以單位形式支付。業績費將全部以現金形式支付。