文｜正解局
最近，在日媒的報(bào)道中，一位隨身攜帶100億日元的中國(guó)人，一口氣買(mǎi)下東京20套房產(chǎn)。
搶購(gòu)日本房產(chǎn)的中國(guó)人，成了地產(chǎn)行業(yè)的衣食父母。
類(lèi)似情況，被日本議員拿到會(huì)議上分析，他甚至提出：房?jī)r(jià)上漲恐怕是受到了“中國(guó)人爆買(mǎi)”的影響。
日本房地產(chǎn)，為什么對(duì)中國(guó)富豪有如此吸引力？
01
中國(guó)富豪對(duì)日本地產(chǎn)，早就青眼有加。
日本是一個(gè)強(qiáng)力扶持自住房的國(guó)家，本地人可以申請(qǐng)零首付買(mǎi)房，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在交房之前都是拿不到錢(qián)的。
不僅如此，買(mǎi)新房時(shí)，買(mǎi)家還可以聘請(qǐng)日本國(guó)土交通省背書(shū)的“住宅診斷士（驗(yàn)房師）”一起去驗(yàn)房，只有買(mǎi)家確認(rèn)房屋沒(méi)有問(wèn)題，尾款才會(huì)付給開(kāi)發(fā)商。
這一系列操作，保證了日本房產(chǎn)的質(zhì)量。
好幾年前，中國(guó)富豪就開(kāi)始買(mǎi)遍了東京及附近所有房產(chǎn)，就連50平米左右的小戶型都非常搶手。
有時(shí)候一位買(mǎi)家還在跟看房中介講價(jià)，房子就已經(jīng)被別人買(mǎi)走了。
熱門(mén)地區(qū)的物業(yè)，更是被搶購(gòu)一空。
幾年里，中國(guó)很多旅行機(jī)構(gòu)都組織過(guò)專(zhuān)門(mén)的“日本看房團(tuán)”，還有人以自由行的方式，到日本邊玩邊買(mǎi)。
據(jù)一位房產(chǎn)中介透露，最開(kāi)始來(lái)日本買(mǎi)房的是中國(guó)臺(tái)灣的客戶，而從2015年10月開(kāi)始，中國(guó)大陸客戶數(shù)量就超過(guò)臺(tái)灣地區(qū)了。
日本媒體一邊將中國(guó)人的瘋搶概括為“饑不擇食”，一邊強(qiáng)調(diào)本國(guó)房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇：“日本公寓價(jià)格，已上升至1990年代以來(lái)的最高水平。”
八年之中，日本房源隨著房?jī)r(jià)的飆升不斷減少。
現(xiàn)在，沒(méi)點(diǎn)本事的買(mǎi)家，根本搶不到好房子。
中國(guó)買(mǎi)手有強(qiáng)悍的“三板斧”：動(dòng)作快、規(guī)模大、全款。
去年在日本電視媒體的一則報(bào)道中，一位無(wú)法出國(guó)的中國(guó)買(mǎi)家，僅通過(guò)視頻看房，就下單了一套“開(kāi)窗就能看到東京塔”的小戶型，價(jià)值3.5億日元。
相比之下，富豪更喜歡將日本房產(chǎn)當(dāng)成生產(chǎn)資料，投資金額最高能達(dá)到5000萬(wàn)美元。
他們的投資主要集中在價(jià)值3000萬(wàn)美金左右的酒店、物業(yè)，以及核心區(qū)域周邊的滑雪場(chǎng)、度假區(qū)，交易總金額折算成人民幣在1.4億到2億元之間，購(gòu)買(mǎi)后直接交給日本當(dāng)?shù)氐墓竟芾怼?/p>
有媒體報(bào)道，日本一家由華裔老板開(kāi)辦的資產(chǎn)管理公司，近年來(lái)負(fù)責(zé)的6宗大型酒店項(xiàng)目，中國(guó)投資人都是全款支付。
在全世界范圍內(nèi)，日本房產(chǎn)已經(jīng)殺瘋了。
去年，東京首都圈的新建公寓，均價(jià)從8101萬(wàn)日元，漲到1.28億日元，暴漲超50%。
一處名為Park Homes的大型樓盤(pán)，迎來(lái)了日本小夫妻的熱捧，其中一對(duì)夫婦對(duì)媒體說(shuō)：“要趁年輕買(mǎi)房，它們會(huì)在未來(lái)形成資產(chǎn)。”
日本地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，許多國(guó)家搞起了“批發(fā)”。
去年1-9月，新加坡在日本房地產(chǎn)投資了近30億美元，全球第一；
美國(guó)與加拿大分別為25億美元和10億美元。
另有高凈值人士透露，曾經(jīng)國(guó)內(nèi)富豪喜歡聚集在中國(guó)香港，而現(xiàn)在他們會(huì)去日本，最主要的社交話題是“怎么在日本投資”，也有人只是為了打干細(xì)胞到剛買(mǎi)的宅邸小住。
其中不乏眼光獨(dú)到者，已經(jīng)通過(guò)日本地產(chǎn)的跳板，成功擠進(jìn)新加坡的富豪朋友圈。
02
對(duì)于富豪們來(lái)說(shuō)，國(guó)外房產(chǎn)幾乎是人手必備。
比如曾在日本擁有豪宅的馬云，去年又用3個(gè)“小目標(biāo)”在新加坡入手三棟老宅。
富人雖然可以跟著馬云投資買(mǎi)房，但能跟馬云一樣有“買(mǎi)房自由”的，鳳毛麟角。
最直接的原因就是價(jià)格。
最近十幾年間，發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)及附屬稅費(fèi)，已經(jīng)貴得離譜了。
比如美國(guó)，2016年德州的一套房子只要20萬(wàn)美元，到2019年是45萬(wàn)美元，而今年已經(jīng)達(dá)到70萬(wàn)美元。
在漲價(jià)的同時(shí)，美國(guó)居民每年還要為房子繳納高額的稅費(fèi)和修繕費(fèi)。
比如一套90萬(wàn)美元的房產(chǎn)，今年一年的稅費(fèi)和修繕費(fèi)就高達(dá)9000美元。
如果是貸款買(mǎi)房，美國(guó)7.25%的購(gòu)房利率，接近國(guó)內(nèi)的兩倍。
同理，加拿大的購(gòu)房貸款利率是5.64%，物業(yè)費(fèi)非常貴，很多近幾年入局的人都擔(dān)心要虧錢(qián)。
更近的新加坡，6年房?jī)r(jià)累計(jì)漲了37.5%，漲幅空間已經(jīng)非常小。
相比之下，鄰國(guó)日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)就因?yàn)闈q價(jià)的基礎(chǔ)低、空間大，跑贏了房產(chǎn)投資的后半場(chǎng)。
日本房?jī)r(jià)起步低，主要是因?yàn)?990年泡沫破裂后的四次大規(guī)模降價(jià)，讓房地產(chǎn)中的幾個(gè)重要環(huán)節(jié)，都受到了強(qiáng)烈打擊。
第一階段：地產(chǎn)商暴雷，新房低價(jià)拋售；
第二階段：銀行回籠資金，低價(jià)售賣(mài)斷供的法拍房；
第三階段：日本的二手房?jī)r(jià)大跳水；
第四階段：政府出臺(tái)房產(chǎn)稅，直接讓房屋成為很多人心中的“負(fù)資產(chǎn)”，有人甚至倒貼錢(qián)賣(mài)房子。
到2003年，日本房?jī)r(jià)觸底，日本國(guó)民的房產(chǎn)投資心態(tài)沉到了谷底，房地產(chǎn)持續(xù)低迷了12年。
一直到2015年前后，日本房?jī)r(jià)才有了微微的漲勢(shì)，在最近幾年進(jìn)入快速發(fā)展期。
時(shí)機(jī)到了，富豪們自然是跑步入場(chǎng)。
去年，日本東京都、千葉縣、埼玉縣、神奈川縣在內(nèi)的東京首都圈，房?jī)r(jià)平均漲幅26%，其中外國(guó)人的投資金額，比2022年翻了一番。
房?jī)r(jià)飛漲的同時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)也在復(fù)蘇。
2023年，日本消費(fèi)指數(shù)出現(xiàn)2.9%的漲幅，GDP微漲了1%，93歲的巴菲特老爺子也親自來(lái)到日本，增持了五大商社的股票。
吃到海外投資紅利的日本，并不想錯(cuò)過(guò)這次發(fā)展的機(jī)會(huì)。
今年，日本政府在大阪等地設(shè)立試驗(yàn)區(qū)，外國(guó)人如果在區(qū)內(nèi)投資超1.2億日元（將近600萬(wàn)人民幣），就可以申請(qǐng)永久居住權(quán)。
別管日本未來(lái)發(fā)展如何，這份歡迎投資的熱情，中國(guó)富人一定是接收到了。
03
賣(mài)掉不漲的房子，換成還能漲的，這就是有錢(qián)人最樸實(shí)的投資邏輯。
同樣，到日本搶購(gòu)房產(chǎn)，投資回報(bào)也并沒(méi)那么驚艷。
有記者調(diào)查，一位化名“包子”的中國(guó)買(mǎi)家透露，他在2017年以6780萬(wàn)日元在東京買(mǎi)了一套塔樓公寓，到2022年出手時(shí)，要價(jià)從9000萬(wàn)日元逐漸降到8380萬(wàn)日元，前后花費(fèi)了半年時(shí)間。
包子說(shuō)：“同一個(gè)樓盤(pán)還有好幾家在賣(mài)，我的報(bào)價(jià)是最低的，其他人交易時(shí)間比我更長(zhǎng)，都要半年以上。”
房子賣(mài)掉后，包子還想買(mǎi)一塊地皮，蓋一座新房留給孩子。
但在與中介公司長(zhǎng)期的拉扯中，他發(fā)現(xiàn)日本的中介已經(jīng)熟諳信息差的陰陽(yáng)玩法。
只有少部分專(zhuān)業(yè)的大公司會(huì)出具房子的詳細(xì)信息，比如發(fā)生自然災(zāi)害的概率是多少、歷史上曾經(jīng)發(fā)生過(guò)多少次等等，而大部分中介公司都在隱藏房屋細(xì)節(jié)，甚至以語(yǔ)言不通作為借口糊弄中國(guó)客戶。
大部分日本中介，已經(jīng)把中國(guó)買(mǎi)家當(dāng)成了韭菜。
一家房產(chǎn)中介公司，為吸引中國(guó)富豪去日本買(mǎi)房，在接受日本《產(chǎn)經(jīng)新聞》采訪時(shí)使用夸張的措辭：
“賣(mài)掉上海的一套公寓，就能在大阪買(mǎi)下一棟樓。”
虛假宣傳引發(fā)的激進(jìn)情緒，讓中國(guó)人前赴后繼趕往日本。
而就連日本本地的正規(guī)中介，也用各種方式套路中國(guó)買(mǎi)家。
一位中介在接受中國(guó)媒體采訪時(shí)透露，日本很多房產(chǎn)是跟地皮一起交易，所以現(xiàn)在中國(guó)人能買(mǎi)到的房子大多不是好地塊，還可能是本地人不愿意買(mǎi)的“老破小”，甚至是不良資產(chǎn)。
買(mǎi)到劣質(zhì)房產(chǎn)，不僅未來(lái)出手難，就連出租也幾乎賺不到什么錢(qián)。
比如日本大阪附近一套價(jià)值1000萬(wàn)日元的房產(chǎn)，租金的年收益率在4.8%左右，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)一套50萬(wàn)的房子，每個(gè)月租金就只有大約2000元，這種價(jià)格在國(guó)內(nèi)對(duì)標(biāo)的是哈爾濱這樣的二線城市。
在買(mǎi)房的潮流中，中國(guó)買(mǎi)家、日本中介、日本政府都是受益者。
但其中受益最大的人，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也大。
2022年7月，一批中國(guó)人在國(guó)內(nèi)知名機(jī)構(gòu)的介紹下，集體到日本買(mǎi)房。
在日本對(duì)接的公司“日本豐臣商事株式會(huì)社”承諾，中國(guó)買(mǎi)家在收房前可以得到一定收益，收房后公司還能直接代為管理，幫忙收取租金。
但中國(guó)買(mǎi)家支付了數(shù)億房款后，這家豐臣公司卻因資金鏈斷裂，無(wú)法為中國(guó)買(mǎi)家辦理過(guò)戶。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一些人階層躍遷的捷徑。
可炒房這么多年，他們依然只能被趨勢(shì)推著走，風(fēng)險(xiǎn)從來(lái)沒(méi)小過(guò)。
現(xiàn)在搶日本房產(chǎn)，未來(lái)還有更多東西要去搶。
金錢(qián)永不眠。
欲望之下，永遠(yuǎn)有人需要“下一個(gè)日本”。
參考資料：
1.環(huán)球時(shí)報(bào)《500余名中國(guó)人在日本“踩雷”》
2.騰訊潛望《跟著馬云投資日本！中國(guó)富豪涌入日本，全款拿下上億元酒店》