界面新聞記者 | 白帆

北京住房公積金貸款又出新政策，這次利好老舊小區。 

4月17日，北京住房公積金管理中心發布《關于優化老舊小區改造后住房公積金貸款期限核定標準的通知》（以下簡稱《通知》），加大住房公積金對完成老舊小區改造住房的支持力度，優化調整老舊小區改造后住房公積金貸款期限核定標準。 

該政策顯示，對于完成老舊小區改造的住房，房屋可貸年限從低于房屋剩余使用年限減三年（磚混結構50年/鋼混結構60年-房屋使用年限-3年），優化為低于剩余土地使用年限減三年。公積金貸款經辦部門最終根據房屋可貸年限、借款人年齡等因素確定借款人最長貸款期限。政策優化后，可有效解決老舊小區住房買賣中因房屋使用年限較長導致貸款期限較短的問題，進一步減輕借款人購房及還款壓力。 

根據《通知》，老舊小區住房改造項目具體包括“節能綜合改造”“抗震節能綜合改造”“單項改造和環境整治”“危舊樓改建”，改造項目名單以北京市住房和城鄉建設委員會提供為準。

易居研究院研究總監嚴躍進對此表示，以前計算房屋年齡，是按房屋本身的房齡計算，現在主要是根據土地的年齡（產權年限）來計算，這樣實際上使得可以貸款的年限增加。通俗說，房屋年齡最長是50年，而土地年齡最長是70年，這就使得貸款最高可以增加20年。這個政策有利于二手房加快交易和流通，具有非常好的導向和意義。 

中指研究院市場研究總監陳文靜表也示，本次政策優化后，公積金貸款期限將增加10-20年。與此同時，隨著貸款期限的延長，貸款額度也將增加，幫助購房者更好地享受公積金低利率帶來的優惠，也可以更好地滿足購房者合理的住房貸款需求。

按照目前北京市老舊小區改造的進展，上述公積金政策涉及的房源眾多。《北京青年報》援引北京住房公積金管理中心的數據，經初步了解，目前符合政策條件的四類改造項目，已完成800多個小區共40多萬套房屋。根據計劃每年不斷開工完成改造項目在200余個小區，涉及近10萬套房屋。

此前，老舊小區通常因為房屋使用年限較長，導致貸款年限較短，這一問題成為老舊小區難出售的主要原因之一。據《新京報》援引北京住房公積金管理中心的數據，當前使用年限在30年以上的老舊小區住房，掛牌量占比達21%左右。按照此前的貸款政策，如果1960至70年代的老舊小區住房，基本無法申請貸款，1980至90年代的住房貸款期限也很短。這把一部分使用公積金貸款的買家攔在了門外。 

但按照新的公積金政策，購買同一套老舊小區住房，公積金貸款從貸不了變為貸得了。比如借款人單身、個人月繳存額1250元、繳存比例12%，購買一套完成老舊小區改造的1977年磚混住房，按原政策，無法辦理公積金貸款。此次政策優化后，在符合其他貸款條件的情況下，借款人可申請公積金貸款，貸款期限最長20年，首套住房的貸款金額93萬元。

其次，購買同一套老舊小區住房，公積金貸款從貸得短、貸的少變為貸得長、貸得多。第三，申請同等貸款額度，月償還金額下降，有效減輕借款人還款壓力。

一位近期購買二手房的買家也告訴界面新聞，在看房的過程中，那些算下來貸款年限低于20年的老房子都被排除在外了，這些房子往往總價很低。“70、80年代的房子根本不考慮，90年代的房子要慎重，2000年以后的房子更符合貸款需求，但價格也更高。”按照此前住房公積金貸款的情況，上述買家得出了這樣的結論，而這一政策出臺后，貸款壓力減少，她購買老舊小區的目標范圍可以進一步擴大。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，現在北京市場最大的問題是二手房賣不動，掛牌積壓，其中最多的就是老破小，希望針對這類二手房有更多的利好政策，可以盤活整個北京市場。他還提到，商業貸款已經進入3.45%時代，3.1%的公積金優勢不再。2年前，普遍首套房貸款利率5%-6%以上的時候，公積金利率3.25%，利差巨大，但隨著商業貸款利率的降低，公積金降低幅度不夠，利差變小了。 

除了17日北京市針對改造后的老舊小區制定住房公積金優化政策外，4月8日針對購買二星級以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工，北京市還出臺了住房公積金貸款額度最高可上浮40萬元的政策。根據當下房屋建造情況，符合增加貸款額度要求的建筑住房主要是新房，這與17日針對老舊改造小區的公積金優化政策實現了互補。

優化公積金政策成為各地支持房地產市場發展、促進需求釋放的主要手段之一。根據中指不完全統計，截至4月17日，2024年各地已出臺公積金相關政策約80條，占各地政策總頻次的比例超40%，4月以來已有14城出臺16條公積金政策。短期來看，優化公積金相關政策的城市或繼續擴圍，針對特定人群、綠色建筑或老舊小區等的配套政策有望持續優化調整，更大力度發揮公積金政策在保障住房需求上的積極效用。