文｜睿思網

4月16日，龍湖集團發布針對存量資產運營的全新品牌“逍遙洲資管”。龍湖亦對“逍遙洲”之名作出闡釋，寓意為一片安享自在的生活樂土、和暢順達的投資樂土。

從規劃上來看，這更多只是將旗下不同業態的存量資產，進行統一歸口管理，但也向市場傳達了一個積極信號：當下房地產行業主旋律，并不只有“危機”與“自救”，“升級”與“發展”仍占據重要位置。 

航道拓寬仍顯“窄”

據介紹，逍遙洲資管由原來的長租公寓航道（龍湖將業務板塊稱為航道）演變而來。除了繼承了長租公寓“冠寓”的管理，此次還一并將服務式公寓“霞菲公館”、活力街區“歡肆”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”等業務的運營管理權收入囊中。

但顯然，龍湖以上產業大多仍處于培養階段。其中，長租公寓板塊最為成熟。

截至2023年底，長租公寓“冠寓”在北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州等城市，累計開業客房12.3萬間，整體出租率約95.5%，去年租金收入（不含稅）約為25.5億元，經營性現金流已轉正。

其他幾個產業，如服務式公寓品牌霞菲公館，2023年度于杭州和上海開業2個項目，杭州項目擁有客房239間、上海項目則為228間；產業辦公業務在北京雖已成功將一棟舊產業園升級改造，但與2017年成立的養老、2018年成立的醫療類似，業務規模要相對更小一些；而由公寓和街區式商業混合打造的歡肆街區，目前尚未有項目正式落地，不過據稱合肥項目將在今年開業。

可見，擴寬過后的資管航道，短期內仍需倚重原來的長租公寓產業，但長期來看，具有一定的發展潛力。特別是在當前城市更新、產業轉型的趨勢下，有望打開相當的發展空間。

不斷加強運營業務

逍遙洲資管的組建，體現了龍湖想要進一步加強運營業務的計劃。事實上，龍湖的營運板塊2023年的收入約為248.8億元，同比增長5.7%，而集團整體收入比同期下降27.87%。而2024年1-3月，運營收入為33.8億元，同期的物業預售則為234億元。

運營業務的重要性顯而易見。

當然，龍湖的運營收入大多來自相對成熟的商業廣場項目業務線，即“天街”的運營管理，收入占比77.4%，而非來自仍需時間發育的逍遙洲資管相關業務。

龍湖天街系列商場截至2023年年底，已開業88座，建筑面積月797萬平方米，整體出租率96.2%，去年營業額632億元。2024年，龍湖計劃還將在成都、合肥、南寧、南京等地新開14座商場，在本年底開業總數將超過100座。

據透露，目前龍湖的投資性物業資產的規模已經接近2000億元，龐大的相關資產，能夠提供穩定的經常性收入，有助于幫助龍湖穿越當前的房地產周期。

經營性物業貸也是該業務板塊可以重點考慮和利用的工具。當前龍湖已有70座商業物業進行了相關融資，余額約474億元，平均利率不足4%。剩下各類符合要求的商業物業仍有約40座可供利用。此前則有消息指，龍湖等公司4月初在一次經營性物業貸款集中簽約中，進一步獲得了信貸支持。據稱，12家房企合計在該次信貸簽約中獲得146億元的貸款。

更值得關注的是，隨著購物中心、保租房等基礎設施公募REITs的開閘和擴容，對相關資產的證券化，更將成為龍湖未來的一大看點，這也是“資管”的應有之義。

債務安全放第一位

不過，可能是次操作缺乏增量，更多是業務的重新組合，頗有“新瓶裝舊酒”的意味，市場反應平平。

作為一家以銷售型物業開發起家的房企，近年龍湖雖然在轉型方面有所起色，但“老本行”的乏力拖累了市場評價。

今年1-3月，龍湖累計銷售額234.8億元，同比去年下降53.69%。隨后，惠譽、標普等評級機構相繼下調龍湖評級，銷售疲軟、利潤空間承壓系主因。

慶幸的是，作為沒出險的代表房企，龍湖當前的財務狀況仍算穩健，充足的流動性和增量商業貸款足以覆蓋其未來12個月的償債需求。

在上月舉行的年度業績發布會上，龍湖集團董事會主席陳序平表示，仍會將“債務安全放在第一位”。

據透露，龍湖2024年到期債務約100億元，其中，2024年內行權或剛性到期的境內公開債券存續規模約為60億元，目前已全額備妥5月到期境內公司債兌付資金。同時，今年還會提前規劃償還2025年到期的債務。2026年底前，龍湖已無境外到期公開債券。

雖未有燃眉之急，但要穿越這輪行業周期，似乎仍需立足長遠。此次逍遙洲資管將多個潛力板塊歸口管理，相信亦是著眼于此。