界面新聞記者 | 藍麗琦
“今年以來見的客戶，基本上問的就只有（物流）這一種物業類型，非常多投資者關注。”近期在發布2024一季度廣州商業地產數據時，世邦魏理仕研究部負責人楊豐寧向界面新聞表示，大灣區的物流地產業務正成為投資市場的“香餑餑”。
2023年，廣州物流倉儲供應達到近5年新高。根據世邦魏理仕的數據報告，全年供應量達到107.2萬平方米，近五倍于2022年的數值，使空置率在上半年曾一度被推升到高于20%的水平。
但第三季度出現了來自跨境電商巨頭的多個大宗交易，廣州當季供應鏈和吸納量均創下歷史新高，惠及包括保稅及非保稅在內的高標倉市場，以及佛山、肇慶、清遠、中山等廣州的周邊城市。
世邦魏理仕報告顯示，2023第三季度，跨境電商企業在廣州高標倉市場的新租面積，已經達到了83萬平方米；在佛山、肇慶、清遠、中山等廣州周邊城市還有合共近100萬平方米的新租成交。
得益于珠三角供應鏈、廣深機場群、港口群等完備的基礎設施，以廣州、佛山為核心的大灣區片區，成為眾多出海企業首選的全球物流配送中心。
這個季度的大宗成交，直接一掃廣州物流市場的頹勢，也成為廣州物業市場上濃墨重彩的一筆。世邦魏理仕數據顯示，截止2023年底，廣州倉儲物流業務空置率僅為2.5%，創歷史新低。同時也是四座一線城市中表現最佳。
多個獨立信源向界面新聞證實，這背后的大宗成交，是當下火爆的跨境電商巨頭拼多多旗下的Temu，以及出自廣州的跨境快時尚品牌希音Shein。
《時代財經》曾于2023年11月報道，2023年二季度以來拼多多就在廣東清遠、中山等地新增租賃17個跨境物流倉。
這是基于Temu去年3月發生大面積爆倉后，內部迅速擴充倉儲能力的體現。界面新聞曾對2023年3月拼多多Temu業務爆倉情況進行詳盡報道。彼時位于廣東肇慶、清遠等地的Temu倉庫快遞堆成山，工作人員日夜處理包裹。
截止2023年10月，《晚點財經》不完全整理，Temu至少有30個倉庫地址，其中廣州有12個、肇慶8個、佛山5個，其他分布在東莞、清遠、中山，基本位于郊區現成的物流園區，每個地址可能有不止一座倉庫。
但對于希音Shein的租賃目前還沒有相關的數據披露。
到了今年一季度，拼多多仍然緊跟著廣州市場，盡管新增供應量小但依然迅速拿下。這也導致了其他同行對未入市的供應提前“訂貨”。
世邦魏理仕報告顯示，2024一季度廣州新增一個位于增城區的倉庫供應，共約13.7萬平方米，已經被跨境電商整租。
界面新聞獲悉，這家整租的企業依然是拼多多，目前該倉庫的一期已經交付并且在使用，二期還未交付。
交易方面，黃埔區2萬多平方米的倉庫面積被跨境電商承租；從化區和花都區因短期租約到期影響，空置率出現些許上升。在第二、第三季度，廣州將有一個增城項目落成，約14萬平方米。
隔壁同樣備受跨境電商青睞的佛山，第一季度雖然沒有新增供應，但是在南海區有2萬平米的大宗成交；在順德區也有新能源配件制造商的大面積成交，但目前官方還未進行正式公告。
在第二、第三季度，佛山預計將迎來兩個項目共約40萬平方米的新增供應，分別位于南海區和高明區；第四季度則是要迎來合計共75萬平方米的新項目。也就是說，佛山今年預計新增115萬平方米的物流倉儲項目。
業內人士向界面新聞透露，今年佛山的5個（物流地產）項目，其中4個都已經被兩家跨境電商整租，對市場影響巨大。
這也導致了目前大灣區倉儲物流存在的現象——如果處于需求端的租戶少，租戶的議價能力更強，甚至可以主導租金的定價。
“這對業主有一點不是特別友好，業主就覺得很難加租。所以如果廣佛地區要有非常好的租金表現，還要看除了跨境電商以外的其他需求。”楊豐寧解釋，例如來自第三方物流的需求，以及新能源汽車相關的配件公司等。
一位不動產資深投資人向界面新聞表態，現在倉儲物流市場，能出租出去就算很不錯了，華東、華北出租率更差。
這也導致了來詢問的投資者眾多，但到了最終敲定的步驟就“望而卻步”。楊豐寧表示，雙方的（資金預期）差距還是比較大的，所以就阻礙了成交。
楊豐寧觀察到，第三方物流的在慢慢起來，在市場上很活躍，下半年也許能看到很多小面積的成交。但這一類還需要等待，后期是否會反映在實質的成交數據上。
除此之外，相比起租賃倉庫，有的企業會更傾向拿地自建物流倉庫，進行重資產投入。前文提到的希音Shein則是去年3月在增城區拿地，建設希音供應鏈總部項目。
廣州公共資源交易中心網站顯示，2023年3月20日，廣州容益倉儲服務有限公司以7.02億元，成功競標增城區中新鎮福寧大道東側18103211A23011號地塊，占地約738畝，建面約195萬平。廣州容益倉儲服務有限公司關聯方為希音控股。
根據此前廣州市發展和改革委員會發布的《廣州市2023年重點建設預備項目計劃》，該地塊擬建設運營倉儲、備貨、發貨等訂單履約業務，總投資36.9億元。
資本市場正觀戰希音和拼多多之間的行業競爭，未曾想大灣區的地皮先分到了這杯巨頭相爭的“肉羹”。
值得欣喜的是，2024年二季度，在市場還未穩定時，也已經出現頭部玩家入局。4月11日，亞太地區最大的不動產管理公司ESR易商官方公眾號宣布，順利獲取位于廣州增城寧西片區12.64萬平方米物流用地。
ESR易商官方表示，計劃將其打造為大灣區現代化供應鏈中心，“助力客戶打造現代化物流體系，各行業客戶完善粵港澳大灣區產業布局。”
ESR的入局會將大灣區的物流倉儲供應再提高一個檔次，但也有業內人士向界面新聞表示供應過多的擔憂。