文｜麗爾摩斯
可口可樂前董事長伍德魯夫曾經說過一段話：“假如我的工廠被大火毀滅，假如遭遇到世界金融風暴，但只要有可口可樂的品牌，第二天我就可以重新站起。”
這段話看似囂張，其實是對可口可樂品牌和能力的自信。危機時刻，最是檢驗企業品牌和能力和時刻。
這兩天，繼“王健林出售14座萬達廣場”登上了熱搜后，“萬達總部”被賣的消息也傳得沸沸揚揚。一家商業地產龍頭公司，竟然淪落到連自己位于北京的總部都賣了，這個消息十足轟動。
然而，并不容易看見的是，萬達賣賣賣背后的輕資產陽謀——
從2017年以來，萬達已經不止一次大刀闊斧“賣賣賣”，但萬達的品牌、商業運營能力，卻得到了一次次檢驗——正是在疫情最嚴重的期間，萬達憑借輕資產模式，實現了快速發展。2020至2022年，萬達廣場新增了149家，輕資產項目占比80%以上。
盡管萬達出售資產有斷臂求生的無奈，但是在當下地產行業形勢下，加速向輕資產轉型，也是其既定的戰略。2022年萬達商管新開業55座萬達廣場，其中近40家都是輕資產項目；萬達2023年已經開業了23個萬達廣場，只有2個為萬達自持物業，其余21個均為輕資產項目。
不僅是萬達廣場，萬達旗下電影、酒店、寶貝王等多個業態，已經全部實現輕資產轉型，萬達正在變得越來越輕。
從另一個角度來看，留得青山在不愁沒柴燒，即便出售了資產，正如伍德魯夫所言，只要品牌和能力都在，萬達未來依然一切皆有可能。
活下去！
盡管吃瓜群眾都在看萬達的笑話，筆者卻要首先給萬達點個贊。
首先，如今形勢下還能賣得出去的資產，必定是非常優質的資產，萬達現在還能賣資產（包括總部大樓），說明萬達資產的含金量高；其次，賣總部的行為表現出了極強的求生欲，寧可賣掉總部也不躺平，說明萬達尚有斗志，尚未言敗，不應該被嘲笑。
萬達總部位于北京東長安街CBD核心地段，與國貿、中國樽都只有幾百米的距離，妥妥的核心地段資產。但準確的說，萬達賣掉的不是總部，而是總部所在的東三環萬達廣場——一棟由商場和寫字樓組成的物業，萬達總部在其中辦公。
據了解，東三環萬達廣場被賣掉之后，不會更名，仍然由萬達自己管理，萬達總部還在這里辦公，不會發生變化。這正是典型的萬達輕資產模式，即資產所有權由投資方持有，而運營管理則由萬達商業負責。
但賣掉總部確屬不得已。2023年，萬達旗下核心子公司珠海萬達商管短期在港股上市無望，根據此前合約，萬達商管集團需向上市前投資者支付約380億元的股權回購款，這成了萬達甩賣資產的導火索。
2023年5月開始，萬達開始出密集售萬達廣場，接盤方多為金融機構，據統計迄今已經出售了14座。不僅萬達廣場，萬達在酒店、電影方面也在逐步退出。2023年12月，騰訊旗下的“儒意系”實現對北京萬達投資的全資控股，成為萬達電影的第一大股東；緊接著，萬達出售上海萬達瑞華酒店資產。
對于出售的萬達廣場和酒店，保留了萬達品牌，仍由萬達繼續管理，萬達加速轉型輕資產。
2023年12月中旬，萬達集團和投資人達成了協議，解除了燃眉之急，但付出的代價是萬達對珠海萬達商管的持股比例從超78%降至40%，太盟等數家現有及新進投資人股東總計持股上升至60%。
而這個協議的最新進展是，3月30日太盟投資集團聯合中信資本、阿布扎比投資局基金、穆巴達拉投資公司等，向珠海萬達商管公司注資600億，王健林在萬達商管的持股下降到40%。這意味著，王健林失去了對萬達商管的核心控制權。
這可能是中國商業史上頗為悲壯的一幕——這一次，萬達售賣的是萬達廣場、萬達電影這類稀缺資產，出讓的是萬達核心公司的控制權，這些都是王健林及萬達團隊多年的心血之作，而唯一的目的則是讓萬達活下去。因為，只有活下去萬達才有希望！
王健林曾在2019年時堅定表示：“我現在什么項目都可以放棄，唯獨萬達商管不能放”。現在他連萬達商管的控制權都放棄了，那么，賣掉萬達總部又算得了什么呢？
對于萬達出售核心資產項目及股權，一些業內人士認為，大可不必解讀得過于悲觀。
“萬達近期的資產轉讓，除繼續去杠桿、增加資產安全性的考慮外，加快推行萬達近年來一直堅持的輕資產戰略，應該主要原因”，一位接近萬達的人士透露。
他表示，從長期規劃來看，萬達減少重資產項目是一個持續的過程，萬達手上管理著近500家萬達廣場，今年又新開業了幾十家，出售幾家屬于正常的調整，“一些傳統的萬達廣場需要做調整了，新開業的萬達廣場店面動線都和之前有很大變化”。
對于萬達來說，通過出售資產換取流動資金，不僅可以解決當下的燃眉之急，同時也能實現資產出表，加快完成由重向輕的轉變。
2023年12月21日，惠譽將大連萬達商管和萬達香港的評級從“C”上調至“CC”。
而如果仔細分析接盤萬達資產的這幾家公司，也可以對萬達的未來更樂觀一些。
據了解，瑞華酒店原本就是萬達近年來實行輕資產化管理策略過程中，擬出售資產之一。
萬達酒店的接盤方背后為新加坡金鷹集團，是一家多元化大型跨國公司，后期不排除將其自有的其他境內外酒店委托給萬達來管理，為萬達的輕資產化戰略帶來更多機遇。
而去年下半年一口氣收購了4家萬達廣場的中聯基金，是一家專注于REITs的不動產金融公司，有不動產投資孵化、不動產證券化投行、證券化產品投資三大業務線。在國外成熟市場，商業地產的主要投資人就是REITs，其開發、經營各環節也都有專業的公司。但在中國，因為國情特殊，商業地產的投資、開發、經營主體都是地產公司，直到萬達2015年率先提出輕資產模式，才讓人們看到了商業地產專業化分工發展的可能性。
而中國的REITs才開始，像中聯基金這樣專注于REITs的不動產金融公司正在嶄露頭角。從當下的形勢來看，商業地產因為投資巨大，重資產模式已經不堪重負，未來專業化分工發展是大勢所趨，萬達經營數年的輕資產模式已經占據先機。
輕資產始末
自2021年來房企接連爆雷之后，地產行業對于違約、躺平已經司空見慣。主觀原因是一方面，從客觀上來說，房企能夠騰挪的空間已經很小，不僅因為銷售困難，很多資產很難找到買家接盤，而轉型又談何容易。
迄今為止，萬達沒有選擇躺平。一則是萬達手中還有大量優質資產，尚有牌可打；二則是萬達的社會責任感，寧可賣掉總部、寧可失去公司控制權，也要給員工、給社會一個交代；三是萬達輕資產模式具備的發展韌性，已經在疫情期間得到了驗證。
除了上市不太順利之外，萬達輕資產模式的發展，一直在王健林設定的劇本上。
2015年，萬達董事長王健林在深圳證券交易所第八期“創業家思享匯”上，發表主題為“萬達的輕資產模式”演講，首次完整地闡述了萬達的輕資產模式，即萬達不提供建設萬達廣場的資金，只負責輸出品牌、輔助設計、建設與招商和管理，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。
根據珠海萬達商管招股書，在輕資產運營模式下，不需要投入大量的資金以取得商業廣場的土地使用權及建筑物產權。其創新的租賃運營模式以及輕資產委托管理模式皆有助于企業以高效的方式拓展項目，進而持續擴大業務規模。
在這種模式下，王健林曾大膽預言未來輕資產目標，“一是2020年開業400個至500個萬達廣場。重資產模式下我們給自己定的目標是到2020年開業240個至250個廣場，現在數量將近翻番。二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也實現萬達商業地產的全面轉型。”
為了變成輕資產營收結構，從2017年開始，王健林就對此前退市的主體萬達商業地產進行一系列的拆解。
2017年8月，萬達集團將兩大輕資產公司，萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，明確萬達酒店發展作為萬達文旅產業唯一上市平臺戰略地位。
同年7月，萬達商業地產將77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，又將13個文旅項目91％股權以438.44億元的價格轉讓給融創，震驚世人。從結果看，這次減負的萬達不僅提高了安全系數，還打響了輕資產戰略的頭炮。
2018年，萬達商業地產正式更名為萬達商業管理集團有限公司（下稱“萬達商管集團”），從名稱上與“地產”劃清了界限，可見轉型輕資產的決心。
2019年，萬達商管在輕資產上更進一步，宣布從2021年起不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實現輕資產戰略。這與2020年以來，監管層提出的實業降負債、去杠桿宏觀要求不謀而合。
數據顯示，在2020年疫情較嚴重時，萬達輕資產卻在逆勢加速。不僅是商管，萬達酒店、影院、寶貝王各個業態都在加速布控輕資產，2020年萬達新簽約了60個萬達廣場、56家酒店、310家影城，30家樂園，以上全部為輕資產管理模式。
至此，萬達商管輕資產基本成型。“輕裝上陣”的萬達，奔跑的速度更快了。
截止2023年底，萬達管理著全國227個地級及以上城市的498個大型商業中心，是商業地產的領頭羊，其中204個為第三方輕資產商業中心，輕資產項目已經占到40%。。王健林在2015年時立下的“400-500家萬達廣場”的目標，已經基本實現。
疫情期間，商業地產發展受到巨大沖擊，但是萬達廣場受到的影響有限，證明了輕資產模式的韌性——2019年底萬達廣場的數量為323家，2022年底為472座，保持了平均每年15%左右的高速增長，如果不是輕資產模式，在疫情期間這是不可思議的。
而萬達商管輕資產轉型的成果，從歷年經營數據中可見一斑。
數據顯示，自機構投資人2021年出資以來，珠海萬達商管連續三年超額完成業績目標，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預估）為293億元，平均年增長約12%。2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預估）為95億元，近三年平均增長率為34%。過去三年，公司共計上繳稅收約100億元，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年（預估）85億元。
能力紅利
對于萬達“輕資產”戰略，王健林曾戲稱為“空手道”，“有品牌、有能力，別人才會找上門”。但仔細觀察，空手道并不空，輕靈的動作背后反映的是萬達的深厚功力。
輕資產模式之下投入少、ROE高、企業發展更快的優點與優勢人所共知，但輕資產模式要求企業必須有強有力的資源整合能力；對于商業地產來說，還得有過硬的經營管理能力，
否則輕資產就會淪為空談。
2015年，王健林首次提出輕資產模式，絕不是腦門一熱。萬達是中國商業地產的拓荒者，其發明的“城市綜合體”成為了商業地產的主流模式。商業地產鏈條很復雜，相比住宅地產難度呈幾何系數增加，如果萬達不是能力導向型公司，根本不可能發明城市綜合體。
在不斷創新發展的過程中，萬達積累了豐富的商業通路與商品品牌，以及全產業鏈管理能力、強大的系統保障能力、超級迅速的執行能力等，這些都是萬達做輕資產的資本所在。
萬達積累的品牌資源，以及深耕商業廣場23年的運營經驗，使得萬達在通過輕資產對外輸出能力時，有更多的可能性和創新性。比如，在很多人的印象中，萬達廣場是標準化的，但實際上萬達廣場在不斷創新并迭代升級，萬達廣場已經實現標準化到定制化的轉型。
比如，首個第四代萬達廣場——深圳龍崗萬達廣場，其前身是含7個交易廣場和大廳的建材城。近年來，在電商平臺沖擊下，建材城不復往昔盛況，整個區域也陷入沉寂。
萬達以輕資產模式接手這個項目，通過功能定位、規劃設計、商業業態和科技管理四大創新，打造了7大內容和場景完全不同的主題空間，并引進450+特色品牌，把龍崗萬達打造成實體商業新物種。
2021年，龍崗萬達開業三個月，累計客流超過800萬人次，總銷售達到6.5億元，刷爆全深圳人的朋友圈。其中，2021年十一小長假期間，龍崗萬達吸引客流超100萬人次，累計銷售額破1.1億元，產生全國銷冠品牌35個，省級銷冠品牌56個，市級銷冠品牌78個，就此誕生了全國首個第四代萬達廣場樣本。
龍崗萬達之后，萬達商管在鄭州、天津開始布局第四代萬達廣場，并向全國開始鋪開。這種不再以商業為主，而以文化娛樂為主，零售占比低于25%的“新物種”正在席卷全國。
2023年9月28日，五棵松萬達廣場開業。萬達在五棵松接盤的，是一個命運多舛、屢屢失敗的商業項目——最早是太平洋百貨和華堂超市，后來變成了卓展購物中心，然后又引進了藍色港灣，但都沒能拯救它。
萬達以輕資產模式接手后，這個商場則搖身一變，成為“超感藝術新高地”。在五棵松萬達，隨處可見大量數字藝術內容，還有大量的文旅類業態。整個商場集購物、看展、打卡、微度假于一體，充滿了先鋒色彩，成為京西人民的熱門商圈。
不僅如此，過去幾年間，已經有若干像五棵松項目一樣頹靡甚至荒廢的項目，在萬達的操盤下化腐朽為神奇，實現了起死回生，成為了所在城市或區域的生活中心，成為存量商業更新改造的經典案例。
沒有精鋼鉆不攬瓷器活。在這些案例這背后，是萬達在商業地產運營管理能力的不斷淬煉、提升，而這些項目的成功，又反過來提升了萬達輕資產模式的知名度和信任度，品牌力進一步提升。
房地產上半場，房企可以分享土地紅利、金融紅利、時代紅利；而下半場，房地產只有一種紅利，那就是能力紅利。輕資產模式下，萬達擺脫了傳統房企對金融、土地資源的剛性依賴，而更加依賴自身的品牌和能力。
在能力紅利的時代，輕資產商業地產模式的價值將會被重新認識，萬達已經率先做好了準備。只要能力傍身，賣掉總部又如何？