界面新聞記者 | 記者 沈霄戈 實習記者 朱簞

回望2024年第一季度，北京房地產市場在各板塊呈現出不同特點，寫字樓租賃活躍度提升，零售地產釋放出積極信號。

伴隨消費市場的復蘇，第一季度北京零售物業市場熱度持續提升，單季度租金漲幅創2019年來新高。

據4月9日仲量聯行發布的數據顯示，一季度北京零售地產的市區供應量18.3萬平方米，郊區供應量20萬平方米；市區空置率下降0.7個百分點至5.2%，郊區空置率下降0.3個百分點至6.4%，全市空置率恢復至疫情前水平。

市區租金環比上漲1.3%，郊區租金首次反彈至2021年水平，環比上漲2.8%。大多數業主上調租金以達到高于2024年的營收預期，且2023年以低租金開業的新項目，已在第一季度實現穩定經營并計劃逐步上調租金水平。

分業態來看，餐飲需求火爆且承租實力強，開店面積占39%，多落位于市區核心項目優質鋪位；時尚業態在成熟項目中的需求恢復度超過市場預期，開店面積占21%；黃金、汽車業態布局不斷擴張，主要落腳點為新開購物中心。

仲量聯行華北區研究部董事紀明表示：“旺盛的需求預計將在全年延續。租賃活躍度攀升為業主提供更多品牌升級的機會，而高級次品牌租戶通常承租力強，它們的租賃落地預計將帶動租金穩定上漲。”

在寫字樓市場方面，北京市場的租金仍處于下行通道，但低租金環境刺激了租賃活躍度的攀升。

根據仲量聯行統計，2024年第一季度，全市甲級辦公樓市場空置率下降0.1個百分點至11.7%，凈吸納量7800平方米，租金287元/平方米/月，環比、同比分別下降4.6%、11.4%。

從需求端來看，國央企仍未當前首要的市場推動力之一。科技行業為本季度的主力需求，貢獻近一半的租賃成交總量。

仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“預計2024年全市甲級辦公樓租金將下降7.8%。為了吸引有限的租賃需求，預計項目之間的價格競爭將非常激烈。高品質辦公面積的租金將持續下降，并逐步趨近于僅包括運營與財務利息成本的辦公物業底線價格。” 

盡管辦公樓租金持續下行調整，但對于租戶企業等終端使用者而言，租金下降顯著降低了在京企業的運營成本支出，也為企業帶來了更多搬遷整合、品質升級的機遇。

在物業投資方面，優質核心資產的交易活躍度依舊保持穩定。

據世邦魏理仕同日發布的數據顯示，2024年第一季度，北京物業投資市場錄得九筆交易，共計交易總額64.5億元，環比上漲24%。

其中，辦公板塊交易最為活躍，交易金額占比超過70%。投資活躍度最高的買家之一為險資機構，完成了最大的兩筆交易。

具體來看，其中一筆為友邦保險以24億元購入位于CBD的凱德星貿項目95%股權，此次收購實現了投資兼自用的雙重目的。另一筆則是長城人壽以10.2億元購入新街高和。該項目原為社區購物中心，2017年被高和資本購入后轉型為精品辦公綜合體。

此外，核心位置、標識性強、中小總價和體量的零售物業和酒店也受到投資者的青睞。如東三環附近的的凱德雙井購物中心以8.42億出售給某財團，某私人老板以2.4億元購入海淀某小區底商等。

“租賃需求較弱和買賣雙方對價格的預期差，是當前物業投資市場面臨的主要挑戰。”世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩指出。

“投資者對資產價格的重新錨定會以租賃市場的筑底和明朗為前提，因此租賃穩定且價格有較大優勢的寫字樓，以及基本面穩步修復的零售物業、酒店、長租公寓等板塊有望年內率先發力并有更多交易落地。”李浩說。