界面新聞記者 | 紀瑤

2024年以來，公募REITs二級市場表現回暖，中證REITs指數在2月迎來一波上漲，一季度漲幅超5%。交通基礎設施類REITs、保障性租賃住房REITs和能源基礎設施REITs整體上漲，產業園REITs表現分化，其中，博時招商蛇口產業園REIT和富國首創水務REIT漲超15%。而首批消費基礎設施REITs卻下跌。

Reits的行情回暖源于業績表現，30只已披露業績的的公募REITs，在2023年合計實現營業收入101.99億元，凈利潤13.42億元。

整體看，能源基礎設施類、交通基礎設施類和園區基礎設施類REITs的2023年營業收入和凈利潤排名靠前。有6只產品凈利潤超過億元，鵬華深圳能源REIT的營業收入和凈利潤排均為第一，是唯一一只收入超10億元的產品。此外，還有平安廣州交投廣河高速公路REIT、中信建投國家電投新能源REIT、國金中國鐵建高速REIT、中航京能光伏REIT和華夏中國交建高速REIT。

由于首批公募REITs于2021年成立的，部分產品于2022年成立，2022年經營數據并未跨越整個年度。因此，同比比較時，僅選擇2022年前成立的公募REITs產品。

2022年下半年先后成立的保障性租賃房REITs，2023年營業收入共計2.83億元，凈利潤共計8638萬元。

倉儲物流類REITs中，紅土創新鹽田港2023年營業收入和凈利潤雙升，中金普洛斯REIT凈利潤同比下降約20%。

嘉實京東倉儲REIT成立于2023年1月，全年虧損3589萬元。而根據2023年各季報顯示，均錄得一定的凈利潤，凈利潤分別為1155.15萬元、514.69萬元、821.76萬元及1117.08萬元。年報數據顯示，京東倉儲REIT總成本為1.54億元，其中，營業成本為6260.95萬元，資產減值損失部分為7025.82萬元，于2023年末進行一次性結算。可推斷，營業成本和資產減值損失是全年凈利潤虧損的原因。

交通基礎設施類REIT中，平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT和華夏越秀高速REIT營業收入同比均上漲20%上下，平安廣州廣河REIT凈利潤同比上漲約150%，華夏越秀高速REIT凈利潤同比上漲約66%，浙商滬杭甬REIT凈利潤大幅扭虧。

國金中國鐵建REIT成立于2022年中，2022年虧損約413萬元，2023年大幅扭虧，盈利約1.28億元。華夏中國交建REIT、華泰江蘇交控REIT分別實現1.00億元、9193萬元的凈利潤。中金安徽交控REIT成立于2022年末，2023全年凈利潤虧損約1282萬元。

3只能源類REITs，2023年凈利潤均超過億元。鵬華深圳能源REIT、中信建投國家電投新能源REIT凈利潤分別為2.92億元、2.08億元。鵬華深圳能源REIT年報顯示，全年實現可供分配金額4.2億元，按照基金募集規模計算的年化現金流分派率達到11.87%，相較于預測值，2023年可供分配金額完成率約133%。

生態環保類REITs中，中航首鋼綠能REIT全年營業收入同比小幅下跌，凈利潤同比增長約10%。富國首創水務REIT全年營業收入同比小幅增長，凈利潤同比增長約29%。

園區基礎設施類REITs中，博時蛇口產業園REIT營業收入和凈利潤同比增長約60%、84%，營業收入和凈利潤為同類最高。華安張江產業園REIT營業收入同比上漲，凈利潤仍虧損，但有所好轉。

建信中關村REIT營業收入同比下降約15%，凈利潤嚴重虧損。建信基金在年報中表示，項目公司營業收入同比下降主要原因為2023年受市場影響，出租率及租金水平均有所下降；而對于凈虧損的出現，年報指出，期內基金管理人對基金資產進行了重大減值計提（文后附）。

值得注意的是，年報數據顯示，險資在公募REITs在2023年增加了配置力度。截至2023年末，保險公司、產品和資產管理計劃合計持有超12億份公募REITs產品，同比增加超35%。其中，中金普洛斯REIT、建信中關村REIT被險資持有較多。

2023年，險資新進了博時蛇口產園REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華夏基金華潤有巢REIT。2024年以來，發行上市的公募REITs產品，如華夏華潤商業REIT、嘉實物美消費REIT、易方達深高速REIT等首募前十大持有人中均有險資。

此前有公募REITs產品部門人士表示，債市利率中樞下行，“資產荒”下，非銀機構配置壓力仍大，險資資產欠配，REITs或成為以險資為主的長期資金的重要配置方向。

年內，REITs市場不斷擴圍，不少產品集中獲批、等待獲批、積極擴募。

4月3日，易方達廣州開發區REIT、華夏深國際倉儲REIT、博時津開科工產業園REIT和工銀瑞信河北高速REIT等4只基礎設施公募REITs正式獲批，目前還有10余只REITs已經申報在等待獲批。

另一方面，發行人積極擴募。目前已經有4只REITs產品完成擴募，中航京能光伏REIT及國泰君安東久新經濟REIT近期公告擬擴募，富國首創水務擴募處于已反饋狀態。中航京能光伏REIT擴募已獲受理，采用光伏+水電資產混裝的擴募項目。

關于公募REITs后市，華泰證券張繼強團隊表示，存款利率下調、LPR降息、廣譜利率下行、機構“資產荒”背景下，公募REITs等具備高分紅屬性的資產具備長期投資價值。基礎設施REITs具有較高分紅、風險適中、較低相關性特征。在經歷前期回調后，基礎設施REITs配置價值凸顯。同時，隨著REITs權益屬性的明確，市場流動性有望改善，可持續關注。新舊動能切換背景下，估值增長假設多數下調，建議關注經營穩定性較強、具備一定韌性的資產，如保租房、電價和電量較穩定的能源基礎設施、車流穩定和分派較高的高速等。

向后看，社保基金和養老金FOF等資金入市，會繼續為市場帶來穩定的增量資金，配套制度、會計處理的不斷完善、以REITs為標的的ETF產品的不斷探索，也有助于流動性的改善，在險資資產欠配的背景下，REITs或成為以險資為主的長期資金的重要配置方向。

博時基金基礎設施投資管理部基金經理劉玄表示，公募REITs產品最終的價值回歸還是要落實在宏觀經濟的恢復預期以及基礎設施資產現金流的穩定性和可預測性上，影響的因素也還包括信息披露規則的完善、相關投融政策的優化、增量資金結構的提升等。

 

附：2023年建信中關村產業園REIT項目公司按《企業會計準則》相關規定，基于謹慎性原則，對投資性房地產進行減值測試，按規定計提減值損失1.11億元，直接造成了息稅折舊攤銷前利潤同比上年有所下降。不僅如此，該基金2023年確認商譽減值損失3.19億元，投資性房地產減值損失1.11億元，合計達4.3億元。來源：建信中關村REIT年報