界面新聞記者 | 藍麗琦

3月27日晚間，總部廣州、在香港上市的房企中國奧園（3883.HK）發布2023業績報，為公司債務重組生效后的第一份年度報告。

財報顯示，2023年中國奧園實現營業額275.33億元，同比增幅達47.1%；錄得虧損凈額約96.41億元。其中，實現物業合同銷售額約137.12億元，合同銷售面積約130.4萬平方米，交付面積同比大幅上漲41.6%。

從營收結構來看，住宅類公寓收入224.03億元，但2022年同期僅有120.25億元；低密度住宅收入13.91億元；商業性公寓收入4.85億元；零售商鋪及其他收入6.84億元?？偟膩砜?，營收大增4成的根本性原因是住宅收入增長，去化明顯。

資產負債方面，截止2023年末，中國奧園總資產縮減14.95%至1993.71億元；總負債縮減9.76%至2274.55億元。凈資產仍為負值。

在1993.71億元的總資產中，中國奧園已將403.06億元可供銷售物業、廠房設備、投資物業、使用權資產、受限制銀行存款抵押給不同銀行，其中2023全年新增資產抵押金額50.15億元。

此外，中國奧園的流動負債超過流動資產，約350.92億元。短期內仍會存在資金短缺的風險。

兩年前，2022年1月19日，中國奧園宣布不兌付即將到期的6.88億美元債務和利息，不支付2023年和2024年到期的4億美元債務的利息。中國奧園公開違約，不談展期，直接宣布境外債務重組。

一年半過去后，中國奧園終于發布一套完整的境外債務重組方案。2023年7月2日，中國奧園公告，已與境外債權人小組就境外債務全面重組方案的主要條款達成協議，該部分債權人所持有境外票據占未償還本金額約33.01%。

中國奧園境外債務重組方案

• 中國奧園全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited擬發行3支共計18億美元新債務工具，2026年9月起開始還本，最后一支票據的到期日為2031年9月，票據現金利率為每年7.5%至8.8%
• 普通股：中國奧園擬新發行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據重組方案的條款轉讓給若干符合資格的債權人。相當于重組生效日后公司備考持股量的25.22%和10.09%，對價為每股1.06港元
• 無息強制可轉換債券：中國奧園擬發行1.43億美元無息強制可轉換債券（強制可轉債），于2028年9月強制轉換為普通股份，該部分將占轉換后公司已發行股本總額的29.9%。
• 永續債：中國奧園擬發行16億美元永續債，相應的現金分配率自2031年9月起每年1%起，并根據永續債存續的年數向上調整。

方案發布4個月后，2023年11月29日，中國奧園披露，共有1216名債權人投票贊成重組計劃，其所持有的51.97億美元投票計劃債權，約占已投票有表決權計劃債權總值的79.11%，61億美元境外債重組方案獲得通過。

到了今年的1月12日，中國奧園的境外債務重組計劃獲法院認許。兩個月后，3月21日，中國奧園宣布其境外債務重組計劃已全部達成條件，并于3月20日正式生效。

這意味著中國奧園正式踏上“漫漫回血路”。目前境外債務重組計劃生效已過一周，公司還未開始進行化債。

與之相對的是，中國奧園的境內債務沒有在公開市場違約，此前存續的12只境內標準化公開債務產品均已全部順利通過整體展期。在最新的財報中中國奧園報告了這一進展。

財報顯示，截止2023年末，中國奧園與若干境內金融機構達成合同安排，本金金額約167.39億元的現有境內融資安排獲展期。

除此之外，中國奧園還披露了未違約的債務償還進展。截止2023年末，中國奧園的銀行及其他借款、優先票據及債券，合共約1074.51億元，其中有957.85億元將在2024年內到期償還。