隨著2023年上市房企樓市大考成績單陸續出爐，行業分化態勢基本確立。

房地產下行壓力不斷增大，A股43家房企預計的扣非凈虧損總額高達639億元，再加上港股房企的虧損額，2023年地產板塊整體虧損超過千億，盈利房企更是屈指可數。面對行業低迷不振，仍有部分房企憑借其強大的內核與韌性，成功通過了極限壓力測試。

3月27日，合生創展集團有限公司（以下簡稱“合生創展”）發布2023年度業績報告。報告顯示，2023年合生創展營業收入為342.92億港元，同比上升26%；核心利潤23.14億港元，同比增漲114%。在樓市銷售承壓的行情下，能穩住局面甚至錄得盈利增長，實屬難能可貴。

合生創展何以逆勢突圍？在業內看來，其至少做對了三件事，即堅守長期主義保持財務自律，多元化布局獲得第二增長曲線，以及堅持產品至上引領改善人居。

高度財務自律，筑牢“壓艙石”

當前，行業面臨持續深度調整，房地產市場被大洗牌，傳統“高杠桿、高負債、高周轉”的模式難以為繼，規模不得不讓位于質量，長期主義也逐步取代短期投機。對于堅守長期主義的房企而言，越是在動蕩的市場環境中，就越能突顯出財務自律的優秀底色，進而成為引領行業復蘇的風向標。

2023年報數據顯示，合生創展債務總額從2021年底的1152億港元已降低至2023年期末的869億港元，連續兩年平均降幅達12%。合生創展選擇主動壓負債、降杠桿，對債務結構持續優化。

在行業整體下行情況下，合生創展連續兩年進行債務出清，每年至少減少100億元負債，債務規模不斷下降，資產負債表結構進一步優化。

較低的債務壓力，才能保證房企在經營上更具韌性。2023年合生創展資產負債率從61%下調至59%，較2022年下降2個百分點，優化了資產負債結構，有息債務償付壓力較小，現金流壓力可控。此外，2023年合生創展兩筆美元債如期兌付，維護了公司良好主體信用，同時也最大限度保護了投資人的利益，為市場穩定做出了企業的貢獻。

穩健經營，使得合生創展有底氣和能力順利推進保交樓，承擔企業責任，落實其“優質生活，完美體現”的公司品牌價值理念。

自2022年7月28日，“保交樓、穩民生”首次出現在中央政治局會議文件中，保交樓成為房地產市場政策推進的一個重要方向。

此外，在行業格局深度重塑的當下，“交付力”作為產品力最終呈現的重要一環，也是房企在樓市深度調整期取勝的法寶之一。面對房企接連爆發流動性危機，交付力開始成為房企贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。

合生創展要做“保交樓”的行動派，堅守品質交樓常態化管理，將“保民生、保交樓”作為公司運營的重中之重。

2023年，合生創展集團實現交樓面積達145萬平方米，較之2022年101萬平方米的交樓面積，交樓面積增長43%；交樓銷售收入約為262億港元，同比上升49%。

堅守契約精神，積極兌現自身品質承諾，履行社會責任，合生不僅為下行的房地產行業注入一針強心劑，也為自身贏得了堅實的市場口碑。

多元化新發展模式，擴維增長路徑

伴隨著行業逐漸進入新的發展階段，過去的“三高”經營模式宣告終結，行業降速、分化、容錯率低等特征更加明顯。新形勢下，如何維持有利潤的發展，成為所有房企不得不面對的課題。

尋得新發展模式是房企制勝未來的要領。新發展模式本質上是企業價值創造方式的轉變，優質房企將過去以重資產開發建造為主的單一價值創造，轉向以開發、運營、服務多元化的價值創造過程。

中指研究院認為，房企的多元化主要是從目標模式、業務模式和盈利模式進行轉變。

具體來看，業務模式是從“高負債、高杠桿、高周轉”以開發業務為主向輕重并舉的開發、運營、服務一體化轉型；盈利模式是從增量開發盈利向增加開發、存量更新等綜合盈利模式轉型；目標模式則是從追求規模快速擴張向品牌品質提升轉型。

合生創展以多元化驅動發展，展現出企業的抗風險能力，成為行業的穩健典范。目前，其已形成以地產、商業、合生活、基建、投資五大板塊并驅發展的多元化業態布局，并為公司實現可持續發展提供充足動力。

其中，合生商業定位為商業生態鏈價值創造者，近幾年迅速拓展版圖，商業運營能力逐步提高，已發展成輕、重兩大管理模式，形成雙平臺業務格局。早在2015年，合生創展集團就順應市場發展趨勢，整合資源技術和團隊，打造出商業管理輕資產平臺——合商科技。

合生商業板塊業務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，擁有100余個商業地產項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，服務上億城市人口，超過80%的項目分布在北上廣深等一線城市。

截至目前，合生商業輕資產外拓已擁有合生匯、超極合生匯、合生廣場、合生新天地、MOHO等商業品牌IP，市場影響力顯著提升，商業輕資產戰略成效卓著。輕資產平臺可并根據項目所處的不同階段，以及項目自身情況，提供全鏈條服務（前期策劃及管理服務+方案設計管理服務+建設、品控服務+招商管理服務+運營管理服務）。

作為合生創展戰略轉型發展之路，輕資產化在提高合生商業專業化管理能力和提升商業項目價值的同時，正逐步成為公司強勁的“第二增長曲線”。數據顯示，當前合生商業第三方輕資產外拓項目面積高達109萬平方米，占比超20%，外拓能力再創歷史新高。

行業規則發生改變，早早實施多元化經營的合生創展，其商業、物業等業務板塊已步入收獲期，可為公司提供穩定的現金流，還能覆蓋其剛性利息支出。據悉，合生創展商業及物業板塊經營性業務收入超50億人民幣，穩步提升為公司盈利增長，持續提供疊加價值。

輕重并舉，多元業務齊發力，是合生創展能順利突破重圍的重要保障。

堅守產品主義，引領人居典范

2024年，房地產市場依然面臨著巨大的挑戰和不確定性。

隨著購房者選擇能力的顯現和市場環境的變化，行業集中度不斷上升，房企間競爭越發激烈。房企唯有順應時代發展趨勢，堅持產品主義的初心，做品質好房，尊重市場規律，最終取得確定性的增長，方能實現可持續。

對于房企而言，堅持“產品至上”原則，不僅能在短期內能贏得市場競爭的優勢，更能在時間的長河中沉淀出品牌價值，構筑起難以逾越的競爭壁壘。

在當前以改善為主的市場環境下，做精品的房企代表產品主義和長期主義的勝出，也是接下來市場化運作房企的主要方向。

市場化房企中，合生創展于2018年起就啟動精品戰略，聚焦超一線城市優質資產和高端改善性需求，穩扎穩打，每做一個項目皆成為城市級標桿。

以縵系產品為核心的縵品牌，是合生創展走精品戰略的代表產物，從產品定位到場景塑造，再到資源嫁接，實現精品化全鏈路打通，行業高品質特色產品IP由此誕生，并打造出了一張屬于合生創展高端住宅開發企業的優質名片。

面向市場的銷售數據是驗證產品力的直接反饋。數據顯示，2023年，合生創展的縵系產品在全年貢獻銷售業績249億元人民幣，超過合生創展年度總銷售額70%。

不僅如此，縵系品牌的輕資產管理輸出業務也已正式落地，再度提高了合生創展的抗周期性能力，并為合生創展打造百年老店打下堅實基礎。

合生創展能在高端賽道脫穎而出，充裕而優質的土儲，是其最好的“護城河”。

一直以來，合生創展堅持深耕環渤海、長三角、大灣區一、二線核心城市，以低成本、高溢價儲備了大量核心地段的優質土地。數據顯示，截至2023年末，合生創展土地儲備總面積達2762萬平方米，其中71%的地產板塊土儲和95%的商業板塊土儲均位于一線城市。

這種低成本但優質的資產布局，將為合生創展提供長遠而穩定的銷售和營收支撐，為未來持續盈利提供基石。

因此，當行業回歸產品主義與可持續發展的新模式，合生創展表現更加堅韌，憑借其穩健而克制的財務策略，堅持用產品與服務說話，不斷豐富業務生態，實現逆勢高質量增長。