2023年，代表綠城中國（3900.HK）最真實銷售業績的權益銷售額位列全國第八，其真正擠進了全國前十，但利潤仍然是懸在其頭頂的難題。

3月25日，綠城中國舉行了業績發布會，董事會主席及執行董事張亞東，執行董事兼行政總裁郭佳峰、執行董事及執行總裁耿忠強等管理層出席了業績會。

在房地產持續深入調整下，綠城的地位穩步向前。根據綠城業績報告，綠城全口徑銷售額3011億元，比2022年微微上漲。其中自投全口徑銷售額1942億元，位于排行榜第7名；權益銷售額1276.3億元，位于排行榜第8名。

前兩三年結轉確認的營收也微漲。根據綠城業績報告，2023年，公司確認的營收1313.83億，同比增長3.3%。

但資本市場最看重的盈利能力，綠城仍然有待提高。綠城業績報告顯示，2023年，該集團年內利潤66.78億元，同比減少24.92%；股東應占凈利潤約為31.18億元，同比增長13.1%，股東應占核心凈利潤約為64.17億元。公司實現毛利人民幣170.73億元，較2022年的毛利220.21億元減少22.5%。

同時，該集團實現毛利率為13.0%，較2022年的17.3%下降4.3個百分點。其中物業銷售毛利率11.3%，較2022年的16.3%下降5個百分點。

在TOP10地產商中，建發權益銷售排名超過了綠城，但毛利率表現同樣和綠城一樣令投資者不太滿意。

綠城在業績報告中解釋稱，毛利及毛利率明顯下滑的原因有兩方面，其一，樓市下行及限價影響；其二，公司投資項目主要聚焦一二線，獲取成本偏高。

債務方面，綠城業績報告顯示，截至去年底，綠城集團總借貸為1461.4億元，較2022年末1401.2億元增加了60億元，增幅4.3%。其中，一年內到期借貸余額為人民幣325.47億元，占總借貸的22.3%，上升3.1個百分點。此外，凈負債率達63.8%，較2022年底增加1.2個百分點。

截至2023年末，綠城手握銀行存款及現金余額697.6億元，其中受地方監管的預售監管資金238.79億元，綠城手握存款可覆蓋掉一年內到期負債有余。

背靠央企中交，綠城的利息小幅下降。根據綠城業績報告，截至2023年末，公司總借貸加權平均利息成本為4.3%，較2022年的4.4%下降10 個基點。

對于償債計劃安排，耿忠強表示，2023年，公司完成境外債務置換11.72億美元，其中4.5億美元為2024年到期提前置換。今年一季度，針對境外債，又進行提前置換了3.6億美元。

對于接下來的債務償還，耿忠強稱，公司會有銀行內保外貸、自有資金償還等多種資金安排，對于明年到期債務，今年也會提前著手應對，確保公司在征信方面不會出現任何閃失。

對于境內債，耿忠強表示，今年，公司有120.5億元信用債到期，上半年到期71.5億元，已經歸還了51.5億元；下半年到期49億元，公司將根據市場情況，擇機發行置換，同時準備自有資金償還。

2023年，綠城的拿地質量更高了，權益比上升，但成本也隨之上升。

根據綠城業績報告，2023年，綠城新增38個項目，總建筑面積約5570萬平方米，預計可售貨值達1425億元，其中一二線貨值占比達84%，權益比提升至74%。

同時，綠城平均樓面價已達到14231元/平米，截至2023年末，總土儲平均樓面價漲到7982元/平米，為近三年最高值。

對于今年的市場情況，郭佳峰表示，行業內外部環境，持續面臨著很大的不確定因素，土地市場隨著雙線政策的逐步打開，大部分城市都在經歷價格體系重塑的過程。

具體投資方面，郭佳峰坦言，“2024年投資工作比較難做，我們當然也想求得更好更快的發展，希望能夠超過去年，但是綜合分析下來，今年市場會面臨比較大的挑戰。

具體看，郭佳峰表示，2024年的總貨值大概會在1000億上下，總體看銷售情況跟現金流的情況來做安排。

至于營銷和銷售目標，今年3月市場總體有所好轉，預計綠城中國可以超預期完成3月份的銷售目標。總體趨勢上，今年市場可能會進入一個緩慢復蘇的過程，但也比較難以判斷，綠城中國2024年銷售目標是爭取與2023年持平。