文|邁點(diǎn)

近日，萬(wàn)達(dá)商管成立了一家住房租賃公司——大連萬(wàn)崗住房租賃有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)崗住房租賃”)。

據(jù)企查查信息顯示，萬(wàn)崗住房租賃成立于2024-03-13，法定代表人為吳華，注冊(cè)資本為100萬(wàn)元人民幣，所屬行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)范圍為住房租賃。股東信息顯示，該公司由大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商管”)全資持股。

大連商管成立于2002年9月，是全球規(guī)模領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)持有及管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)，也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。

出售資產(chǎn)包換取流動(dòng)性的萬(wàn)達(dá)為何選擇此時(shí)布局住房租賃?

一路“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的萬(wàn)達(dá)商管

搜索萬(wàn)達(dá)最新信息，“50億元股權(quán)再被凍結(jié)”“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出售”“萬(wàn)達(dá)投資聯(lián)盟洗牌”“萬(wàn)達(dá)電影掌舵權(quán)易主”“萬(wàn)達(dá)商管曲折上市路”等，2023年可謂是萬(wàn)達(dá)“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的一年。

以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年，萬(wàn)達(dá)至少轉(zhuǎn)讓了10家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以此解決債務(wù)問(wèn)題。其中備受矚目的是2023年12月底上海、廣州等一線城市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的退出。

萬(wàn)達(dá)商管全資持股的湖州萬(wàn)達(dá)投資有限公司、太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司、廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司以及上海金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司都被中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中聯(lián)基金”)收入囊中。

據(jù)官網(wǎng)信息顯示，中聯(lián)基金長(zhǎng)期專(zhuān)注于以REITs為核心的創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，聚焦產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、新能源基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，同時(shí)布局新加坡、東京等境外REITs業(yè)務(wù)，逐步形成了買(mǎi)方、賣(mài)方相互配合，境內(nèi)、境外相互補(bǔ)充的業(yè)務(wù)格局，擁有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的全方位、多層次、國(guó)際化的業(yè)務(wù)體系，在不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域具備核心優(yōu)勢(shì)。

在打包資產(chǎn)出售的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)還與太盟投資集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“PAG”)簽署新投資協(xié)議。根據(jù)新簽署的投資協(xié)議，大連萬(wàn)達(dá)商管持股40%，為單一最大股東，PAG和數(shù)家現(xiàn)有及新進(jìn)投資人股東參與投資，總計(jì)持股60%。據(jù)官網(wǎng)顯示，PAG是一家領(lǐng)先并專(zhuān)注于亞太區(qū)的私市股權(quán)類(lèi)投資公司。業(yè)務(wù)板塊包括私市股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)和信貸及市場(chǎng)類(lèi)的投資。

在資產(chǎn)和資本的騰挪間，萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)構(gòu)建了全新的投資朋友圈，并于今年年初成立了大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司，注冊(cè)資本約162億元。股權(quán)穿透顯示，大連萬(wàn)達(dá)商管持股99.9938%，大連萬(wàn)裕企業(yè)管理有限公司持股0.0062%。其中，大連萬(wàn)裕為1月9日新成立的公司，由大連萬(wàn)達(dá)商管全資持有。對(duì)于這個(gè)新公司，市場(chǎng)認(rèn)為是萬(wàn)達(dá)和PAG為引入新戰(zhàn)投、沖擊IPO所打造的新平臺(tái)。

沖擊IPO一直是萬(wàn)達(dá)商管的發(fā)展夢(mèng)想，雖屢次失敗，但萬(wàn)達(dá)屢敗屢戰(zhàn)。據(jù)最新招股書(shū)顯示，2022年，萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)收入約271.20億元，毛利約129.84億元，除稅前溢利93.03億元，歸屬股東凈利潤(rùn)約75.03億元。業(yè)務(wù)規(guī)模方面，截至2022年末，萬(wàn)達(dá)商管管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)6560萬(wàn)平方米。2020年、2021年及2022年，萬(wàn)達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)(不包括停車(chē)位)平均出租率為98.6%。截至2022年末，萬(wàn)達(dá)商管有181個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括163個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

就經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)而言，萬(wàn)達(dá)商管自身運(yùn)營(yíng)模式能提供較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有可持續(xù)性，但要成功IPO依然面臨諸多考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。面對(duì)萬(wàn)達(dá)商管“多舛”的上市之路，打通“投融建管退”資產(chǎn)流通閉環(huán)的住房租賃產(chǎn)業(yè)或是一筆錢(qián)景更明朗的生意。

鋪路公募REITs，萬(wàn)達(dá)勝算幾何

近年來(lái)，得益于國(guó)家政府的高度關(guān)注和有效扶持，住房租賃行業(yè)迅速發(fā)展。再疊加全新房地產(chǎn)商業(yè)模式的構(gòu)建，更多人習(xí)慣用租房解決居住問(wèn)題，住房租賃市場(chǎng)展現(xiàn)出巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

投資端，越來(lái)越多的企業(yè)和機(jī)構(gòu)積極布局，包括但不限于大型國(guó)際化投資機(jī)構(gòu)、大型金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)公司。運(yùn)營(yíng)端，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)構(gòu)建了由國(guó)資系、地產(chǎn)系和品牌運(yùn)營(yíng)商系，不同企業(yè)基因決定了不同的商業(yè)模式，在輕、中、重三者之間游刃有余的靈活切換。雖然彼此間涇渭分明，但競(jìng)合每時(shí)每刻都在上演。規(guī)模端，經(jīng)過(guò)前期的發(fā)展，地產(chǎn)系已經(jīng)遙遙領(lǐng)先，國(guó)資發(fā)展后勁十足。

不論在哪個(gè)層面，萬(wàn)達(dá)都是后來(lái)者，需要接受商業(yè)模式的試煉，結(jié)合自身的基因和優(yōu)勢(shì)，摸索出適合自己的發(fā)展路徑。同時(shí)，市場(chǎng)上已經(jīng)存在多個(gè)陣營(yíng)的住房租賃企業(yè)，它們各自擁有不同的優(yōu)勢(shì)和資源，萬(wàn)達(dá)更需要在這個(gè)多元陣營(yíng)的夾擊中找到自己的位置。

盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，但萬(wàn)達(dá)在住房租賃市場(chǎng)仍有一定勝算。

品牌影響力強(qiáng)大：萬(wàn)達(dá)作為國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，擁有極高的品牌知名度和市場(chǎng)影響力。這種品牌影響力可以轉(zhuǎn)化為住房租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引更多的租戶(hù)和合作伙伴。

資金實(shí)力雄厚：萬(wàn)達(dá)具備雄厚的資金實(shí)力，能夠支持其在住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模的投資和運(yùn)營(yíng)。這包括購(gòu)置優(yōu)質(zhì)物業(yè)、進(jìn)行裝修升級(jí)以及提供高品質(zhì)的租住服務(wù)等。

豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)：萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)和管理有著深入的理解和獨(dú)到的見(jiàn)解。這些經(jīng)驗(yàn)可以轉(zhuǎn)化為住房租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提供更為專(zhuān)業(yè)、高效的租住服務(wù)。

多元化業(yè)務(wù)協(xié)同：萬(wàn)達(dá)不僅涉足商業(yè)地產(chǎn)，還涉及文化、旅游等多個(gè)領(lǐng)域。這種多元化業(yè)務(wù)布局可以為住房租賃市場(chǎng)提供協(xié)同效應(yīng)，例如通過(guò)與其他業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)，為租戶(hù)提供更多的生活、娛樂(lè)和休閑選擇。

布局住房租賃市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)雖然面臨諸多挑戰(zhàn)，但還有自身不可忽視的優(yōu)勢(shì)。參照萬(wàn)達(dá)早期在酒店版圖買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)的發(fā)展路徑，或許住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)一位規(guī)模王者。

但進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)并不意味著能實(shí)現(xiàn)公募REITs。

依照目前住房租賃公募REIT市場(chǎng)情況，通過(guò)私募REITs、類(lèi)REITs和公募REITs 多產(chǎn)品類(lèi)型的組合拳，住房租賃資產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“收購(gòu)-孵化提升-REITs”的閉環(huán)，但前提是項(xiàng)目底層資產(chǎn)的性質(zhì)是保租房，且能獲得穩(wěn)定收益。

能否火眼金睛地挖掘到高價(jià)值資產(chǎn)項(xiàng)目將是萬(wàn)達(dá)在進(jìn)入住房租賃賽道后面臨的首個(gè)巨大考驗(yàn)。新成立住房租賃新平臺(tái)的掌舵手是吳華。據(jù)接近萬(wàn)達(dá)人士透露，吳華就職于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)證券事務(wù)部，后者已經(jīng)推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商管旗下多筆CMBS的發(fā)行。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，布局住房租賃市場(chǎng)，鋪路公募REITs既有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。其勝算幾何，取決于萬(wàn)達(dá)能否在這個(gè)奉行長(zhǎng)期主義的領(lǐng)域，具備足夠的耐心和戰(zhàn)略定力，且能迅速適應(yīng)市場(chǎng)變化、發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

雖然目前還未看到萬(wàn)崗住房租賃的進(jìn)一步動(dòng)作，但結(jié)合萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流成績(jī)，或許住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)一條大鱷。我們期待萬(wàn)達(dá)能夠在未來(lái)的發(fā)展中給出更多答案。