文 | 野馬財經 趙普

編輯丨高遠山

很多人本來已經習慣了樓市下行的各種數據，但貝殼“逆增長”的業績卻吸引了大家關注。

2023年，貝殼控股（2423.HK）總交易額3.14萬億元，同比上漲20.4%；凈收入778億元，同比上漲28.2%；凈利潤58.9億元，而2022年為虧損13.97億元。貝殼找房高級副總裁李文杰對此給出了4字評價：逆市增長。

3萬億是什么概念？克而瑞數據榜單顯示，2023年保利、中海、萬科、華潤四大房企合計權益銷售額才剛突破1萬億元，也就是說，一個貝殼=（保利+中海+萬科+華潤）*3

“說好的不買房”，到底是誰支撐了貝殼的3萬億？誰在悄悄“上車”？

二手房業主站C位

“野馬財經”注意到，貝殼超3萬億元的交易額中，存量房交易額占比達到了2/3。2023年全年，貝殼存量房交易總額超2萬億元，同比上漲28.6%，而新房交易總額超1萬億元，同比上漲僅6.7%。

此外，貝殼家裝家居業務增速驚人，其交易總額133億元，同比漲幅高達145.8%。此外，貝殼新興業務及其他交易總額約986億元，同比增幅12.9%。

貝殼所有業務中，存量房業務增速較大，而且不僅交易額是新房業務的兩倍，貢獻利潤率也高于新房業務。

數據顯示，貝殼存量房業務貢獻利潤率高達47.2%，而新房利潤率僅為26.6%，而在2022年這兩大業務貢獻的利潤率分別為39.8%和23.6%，意味著貝殼新房業務和存量房業務在利潤率上的差距進一步擴大。

主要原因還是市場結構變化導致，受房企“出險”、“賣一買一”等因素影響，選擇購買二手房的客戶占比不斷增加。

住建部數據，2023年全年全國二手房交易量占比接近40%，市場加速向二手房轉型。易居房地產研究院和中指研究院監測的重點城市數據也顯示，去年二手房成交規模同比漲幅超36%。

貝殼調研結果顯示，從2022年6月至2023年12月，優先選擇購買二手房的客戶比例從23%上漲至35%。同時，優先選擇新房的客戶占比則從31%下降到18%，二手房全面承接了剛需上車的改善置換需求。

“（貝殼）平臺2023年看房客戶總量高于新增掛牌房源總量，說明市場上想買房的人不少，而杭州、深圳等基本面較好的城市也呈現出需求還在但不敢入市的情況，在房源多、價格降的情況下，購房者的信心需要進一步修復”。數據顯示，一線城市“賣一買一”的比例超過70%。

易居研究院研究總監嚴躍進分析指出，2023 年 9 月份以來，全國二手住宅成交套數同比增速就呈現了正增長的態勢，且同比增速持續擴大，這和 2022 年同期基期值比較低有關系。

貝殼的“潑天富貴”能在2024年持續嗎？

可以看出，貝殼的存量房業務出現大幅增長，也是受到市場需求的影響，但2024年能否繼續維持高位增長，還要看市場變化和貝殼的應對措施。

2024 年1 月，易居監測的全國 22個重點城市二手住宅成交套數為 140237套，同比增長 50%，其交易規模還是處于偏高位，“當前二手房交易不錯，和二手房主動降價、好房源掛牌增多等因素有關”。

但嚴躍進也指出，今年二手房市場很難復制去年的高增速，主要是2023年基數較高，且去年已經消耗了一波換房需求，今年如果有持續的利好政策刺激，或可稍微拉平。

此外，貝殼去年的業績中，新房交易增速遠低于存量房業務，2024年的新房業務能否提升也是個問號。

貝殼管理層認為，當下新房市場表現不如存量房市場，仍處在調整過程中。統計局數據顯示，2023年全國新房住宅銷售額同比下降6%。

對于近期的新房市場，克而瑞數據顯示，百強房企1月~2月的累計銷售額同比下跌49%，2月單月同比下跌60%，新房需求低迷的情況仍在延續，這也導致開發商推盤積極性不高。

“新房供給側存在供需錯配的情況，城市核心區的新房貢獻了大部分銷量，但供給有限；反之，遠郊區的新房存量較大，但需求不足。”貝殼管理層指出，新房整體需求不足，導致新房供給側庫存出新周期被持續拉長。

“野馬財經”發現，一手房市場交易不如二手房還有價格因素，部分二手房業主選擇降價出售，拉動交易；而開發商卻因為出讓金、工程費用等成本問題，難以降價促銷，比如北京東四環、東五環等部分樓盤售價仍在每平米七八萬元以上。

針對新房市場低迷的情況，貝殼的應對措施是提高傭金比例、縮短“付傭”時間。

2023年四季度，在貝殼自身新房業務中，國央企開發商傭金收入占比從三季度的46%提升到四季度的53%，開發商預付傭的“快傭”項目占新房傭金收入比保持在53%的高位。四季度新房應收賬款周轉天數僅為43天，首次下降至50天以內。

此外，貝殼2023年4季度末的活躍門店數量和活躍經紀人數量也同比增加，其中活躍門店數為42,021家，較上年增長12.2%；活躍經紀人數量為397,135名，較上年增長13.6%。

同時，貝殼2023年門店店均GTV和人均GTV同比分別提升了29%和26%，2門店店均收入則同比提升31%。

為帶動業績增長，貝殼還計劃在2024年拓展5000家以上的互聯網門店。不過，在擴張的同時，貝殼也需要注重成本問題。

2023年貝殼營業成本總額達到561元，相比2022年增加了92億元。其中成本增加最多的是外部分傭成本，相比2022年增加了52億元，主要是通過貝聯經紀人和其他渠道完成的新房交易總額同比增加。

可見，新房市場不好做，就連貝殼這樣的大平臺也要增加外部渠道才能完成業績。

此外，貝殼在2023年減少了鏈家門店數量，同時減少研發人員，這兩項“降本”措施讓貝殼合計縮減了10億元的成本。

貝殼作為國內最大的房產中介平臺，業績表現也是觀測國內樓市的風向標。整體看來，貝殼的存量房業務交易量遠大于新房，雖然目前收入上仍是新房收入超過存量房，但百強房企銷售額的持續下降，貝殼新房業務前景也并不明朗。

同時，貝殼的家裝業務和租房業務同比增幅較快，一定程度上也代表了行業未來的方向。

貝殼執行董事、首席財務官徐濤表示，“2023年（貝殼的）家裝家居和租房等新業務實現規模突破。（公司）全年經營性現金凈流入111.6億元，是經調整凈利潤的1.14倍。”

對貝殼來說，以開發商為主的B端市場越來越難，而以換房、裝修以及租房為主要需求的C端市場仍有發育空間。這對貝殼來說似乎是不錯的機會，未來的房地產市場會是誰的主場呢？

你用過貝殼找房平臺嗎？對貝殼的服務滿意嗎？評論區聊聊吧。