界面新聞記者 | 藍麗琦

3月14日，太古地產（1972.HK）發布2023年度業績報告。

財報顯示，2023年太古地產實現總收入146.7億港元，同比增長6%；公司股東應占呈報溢利26.37億港元，同比下滑67%；應占基本溢利（主要撇除投資物業公平值變化后）115.7億港元，同比增長33%；應占經常性基本溢利（撇除出售資產的溢利）72.85億港元，同比增長2%；

利潤方面，2023年太古地產實現公司股東應占基本溢利115.7億港元，同比增長33%；應占經常性基本溢利72.85億港元，同比增長2%；

資產負債方面，截止2023年底，太古地產權益總額（總資產）縮減1%至2881.49億港元；但債務凈額擴大94%至366.79億港元。資本凈負債比率為12.7%，同比增加6.2個百分點。

太古地產主席白德利在財報中表示，公司股東應占溢利增長3成，主要是反映宣布出售港島東中心12層辦公樓予證券及期貨事務監察委員會后，完成出售當中9層辦公樓的收益；經常性基本溢利增長2%，主要反映香港和內地零售物業組合及酒店業務的強勁復蘇。

這家已經成立超過50年的港資商業地產企業，已經無法滿足于僅靠商業地位帶來的榮光，目前除了要在香港站穩腳跟以外，已經把觸角伸向內地的各個區域。

零售板塊反超成為太古第一大收入，內地零售租金收入增長4成

從營收結構來看，在太古地產146.7億港元的總收入里，就有135.25億港元來自租金收入，占比超過92%，為太古的絕對主營收入。

2023年，太古地產的辦公樓租金收入為58.35億港元，同比小幅下滑2%，占總營收比例接近4成；零售物業租金收入為71.43億港元，同比增長22%，占比接近5成。

零售板塊收入增長2成，且比辦公樓還要高出13.08億港元，而在2022年還比辦公樓少1.54億港元的收入。這意味著零售板塊實現反超，成為太古地產第一大業務收入。

太古地產的辦公樓主要位于香港。財報顯示，2023年太古地產的香港辦公樓物業組合租金收入總額為54.66億港元，同比微幅下滑2%。太古地產解釋，市場需求仍然低迷，反映經濟持續不明朗及高息環境。且由于空置及新增單位令辦公樓供應增加，租金仍面臨壓力。

去年寫字樓市場疲態近乎是全國共性，界面新聞曾對廣州、北京、杭州寫字樓市場進行報道。2023年上半年廣州全市寫字樓空置率曾突破20%的高位，而杭州第四季度空置率已超過25%。

與之相對的是，香港的零售業務沒有退步還能保持增長，但內地的增長則更為亮眼。

財報顯示，太古地產位于香港的零售物業組合的租金收入總額為24.53億港元，同比增長10%；內地零售物業租金收入總額為41.91億港元，同比大漲42%，增長超過4成。

從太古在內地的整個投資布局來看，2023年內地投資物業組合的租金收入總額為45.93億港元，同比增長38%。

不過這其中還包括了增持成都太古里項目后，所增加的租金收入。

進一步擴大內地市場，西安、三亞等5個新項目在建

去年2月，太古地產花費55.5億元，向遠洋集團（3377.HK）收購“成都遠洋太古里”余下35%的股權，成功對該項目進行100%控股，也是第三家被太古地產100%控股的內地項目。

半年后，太古地產將其命名為“成都太古里”。彼時太古地產主席白德利已經多次表達對內地市場的喜愛，還表示積極進軍其他一線城市和新興一線城市。

財報顯示，去年北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業太古匯、上海前灘太古里的零售銷售額，分別上升31%、33%、15%、27%、29%、79%。北京和成都的太古里項目都能漲3成左右，上海的甚至大漲近8成。

太古地產也多次在財報中強調，中國內地隨著防疫限制措施解除，人流顯著改善，大部分購物商場的零售銷售額大幅超越疫情前水平。

不過，資本市場更關注太古內地新項目的落地。2023年11月，也就是5個月前，西安太古里項目正式動工。太古地產表示，投入了大量資源探索歷史背景，并聲稱要為這個城市建造一個國際級文化地標。

西安太古里是中國內地迄今最大的“太古里”項目。北京三里屯太古里總計樓面面積179.23萬平方呎，成都太古里為165.45萬平方呎嗎，上海前灘太古里為118.87萬平方呎。而西安太古里則是293.63萬平方呎，比成都和上海的加起來還要大。

從太古地產最新公布的規劃來看，西安太古里目前計劃是包含零售和文化設施，且有一間酒店和服務式公寓，其余發展計劃尚待確定。

此外，太古地產位于三亞市海棠灣項目還未命名，但目前已經定位為“度假式購物商場”，這種形式在太古內部也是首個，同樣聲稱要成為海南島嶄新的豪華旅游目的地。

• 北京頤堤港二期：以辦公樓為主導的綜合發展項目，計劃分兩個階段于2025年、2026年落成。
• 西安太古里：以零售為主導的綜合發展項目，發展方桉正在規劃中，計劃由2026年起，分階段落成。
• 三亞項目（未命名）：以零售為主導的發展項目，計劃由2025年年底起，分階段落成。
• 上海前灘項目：綜合用途開發項目，計劃由2025年起落成。
• 上海洋涇項目：綜合用途開發項目，包括住宅買賣部分。發展方桉正在規劃中，計劃由2027起，分階段落成。

（根據太古地產2023財報整理）

除了旅游文化城市外，太古地產在“熱點”城市群——大灣區也動作不斷，不過最核心的依舊是太古在廣州的第二個項目——聚龍灣太古。

界面新聞曾于2022年9月報道，太古聚龍灣項目舉行簽約暨動工活動，正式開建。荔灣區政府、珠實集團和太古地產正式簽署項目合作協議。此次太古選址廣州荔灣的白鵝潭片區，與天河太古匯最大的差異化在于，新項目離佛山城區更近，更想吸引佛山中產人群前來消費。

但較為微妙的是，太古地產2023財報卻全然沒有描述廣州新項目的內容。僅在港元一千億投資計劃中透露，尚未落實的項目中，包括在中國內地一線及新興一線城市更多以零售為主導的綜合發展項目，包括廣州及北京，要將中國內地（項目）的總樓面面積增加一倍。

2022年3月，太古地產對外宣布，計劃未來10年投資1000億港元，在香港和內地發展一系列項目，同時在包括東南亞的不同地區，開展住宅買賣項目。

最新財報顯示，截止今年的3月8日，已承諾的投資計劃總額約為港幣580億元，其中110億港元投資在香港，370億港元投資在內地，100億港元投資在住宅物業買賣項目。

截止3月14日收盤，太古地產報收16.46港元/股，總市值962.91億港元。