文｜RET睿意德商業地產
當城市更新步入存量時代，如何激活沉睡的歷史文化遺產——文保建筑，使之成為兼具經濟效益和文化價值的新活力源泉，已成為我們面臨的重大課題。
面對國家文保規范和審批流程，更新參與各方就像遇到了螺絲殼，大有十八般武藝無法施展的郁郁。然而，若深刻理解文保建筑的守舊與賦新的精要，運用專業，積極創新求變，就可能擁有了“造道場”的機會。
近幾年，RET睿意德在上海永安百貨、北京西單片區、天津勸業場、廣州橫沙城中村、廣州石溪村、廈門中山路等標志性更新項目的工作中積累了一些經驗與心得。通過深度參與并成功推動了這些歷史建筑或風貌區的活化，以期實現文化價值與商業效益的雙重提升。
1. 守住才有發揚，搞清楚到底守住什么？復興什么？
國家對不同級別的文保建筑有明確的保護規范，如果商業策劃和資產活化的實施與運營團隊眼中只有限制和阻礙，就無法真正做好文保建筑的商業活化。文保建筑活化的核心價值是“以文保建筑為載體，通過活化實現歷史、文化的復興和文明的延續和可持續發展”。
活化本身需要基于對歷史和文化的尊重，體現人類對過去的認知和理解。從歷史哲學觀來講，強調歷史的連續性和一致性，對人類的發展是一個不斷積累和傳承過程的認同。對于民族、城市精神的文化認同和歸屬感有著獨特的價值和意義。
文保建筑的屬性首先是文化屬性，文化是從屬一段歷史和文明階段的唯一差異，可以說是城市獨特的基因片段，不守住這個根本的活化是沒有根基的活化，最終將因為沒有差異化魅力而淹沒在城市資產的競爭中，隱沒于時間長廊的塵埃里。那么，文保建筑的商業活化中守住的是什么？復興的是什么呢？
我們看一看國際上的經典案例：
考文垂市場位于倫敦市中心，擁有數百年歷史，1974年由于交通擁堵和環境問題，市場搬遷到了倫敦的東部。原有市場并沒有因此而衰敗。相反，它經過了一系列的改造和活化，成為了倫敦最繁華的購物和娛樂區之一。現在的考文垂市場不僅有各種商店和餐館，還有劇院、博物館和藝術畫廊。它成功地將歷史建筑和現代商業活動結合在一起，成為了倫敦的一大亮點。
紐約的高線公園，改造自1980年被廢棄的貨運鐵路，如今已經成為惠及于民、吸引游客的城市綠洲。
日本東京的和光百貨是地震后復建更新項目，其歷史也可以追溯到1881年的“服部鐘表店”，時鐘塔一直是它的象征，復建更新后因其新穎、變化曼妙的櫥窗，依然在銀座是耀眼的地標。
倫敦泰特現代美術館是倫敦的一座老工業建筑，曾經是發電廠。在改造成美術館的過程中，設計師保留了建筑原有的工業風格，并在其中創造了一個現代藝術展示空間。這個項目成功地將文保建筑轉變為一個具有商業價值的文化場所，吸引了大量游客和藝術愛好者。
在文保建筑的商業活化過程中，守正才能出奇的原則非常重要。保留建筑的歷史特色和文化價值，同時賦予其現代化的功能和商業吸引力，可以實現文保建筑的可持續利用。文保建筑的活化是讓人們重新認識和體驗這些具有歷史意義的建筑，文保建筑的商業活化并非“守舊”，而是守住一種通過外在風貌、功能和場景結合的沉浸體驗，通過心感喚起人們對歷史的敬意、文化的體悟，從而塑造一種歸屬感，在功能、經濟價值得以實現下，守住文脈傳承。
2. 不要陷入硬與軟的博弈
文保建筑，作為城市歷史與文化的凝固，其價值并非僅在于其硬體的存在，更在于其如何適應新時代的功能需求，成為城市精神的象征。在城市發展的過程中，我們需要找到一種平衡，既要保護文保建筑的原有特色，又要讓其能夠適應現代社會的需求。活化空間需要有明確的經營策略和計劃，這都需要契合時代消費和需求的變化，進行與時俱進的思考。
文物硬體的復建、修復十分重要，但若更新中對于經營計劃、業態，乃至檔次等做過度干預，這種過度保護束縛了空間的市場化發展，使其成為僅供觀賞的展品，失去了其作為容器的價值。用現有的功能與業態條件去卡文保建筑，也無法獲得最終的實施與落地。
法國的老佛爺百貨改造自公寓，空間中保留了改造實施拆卸下來的扶梯與電梯，用于內部展示，既留存了記憶，也給空間增加了故事氛圍。穹頂建筑師是巴黎大皇宮和奧賽博物館的建筑師，彼時埃菲爾鐵塔已經建成，利用其工藝，僅用5個月時間改造建成，周圍彩色玻璃及彩旗的花紋元素來自于知名品牌的屬地文化元素。
1919年1月19日，一次世界大戰剛剛結束，巴黎是不允許航空飛行及降落的，有一個瘋狂的飛行員降落在老佛爺的頂部，被早早等待的警察抓獲，老佛爺為此支付了一個象征性的罰款，1921年該飛行員喪生，老佛爺為他建立了紀念碑，老佛爺也從此出名。
里爾的樂艾米達吉甘托里斯簽名精品酒店是擁有近600年歷史的建筑，原建筑從修道院改造為護理式醫院，2003年改造成精品酒店，這些國際知名的文保建筑商業化，都是硬主體與軟功能的完美平衡。為了適合新的功能，建筑風貌保留的基礎上需要對內部結構做適度的取舍，如果僅從消防規范和遵循舊時的審批意見，恐怕都無法做好活化。因此，我們需要在保護和開發之間找到一個平衡，讓文保建筑既能保留其歷史和文化的痕跡，又能滿足現代社會的需求。
建筑與功能的更新落地是各專業結合、深度研究、討論的過程，所以決策方也要深度介入，參與各方務必共識目標和達成目標界定的標準，既要把己方專業表達簡明，又能縫合各方理解的邊界。更新中的合規審批責任重大，不能僅抱著原有的規范做“是否”的裁決，當下正是行政管理轉變為城市運營和服務者角色的時期，躬身入局、實地調研、考察，充分聽取各方建議才是嚴格、謹慎的負責態度。對于可被活化和利用的文保建筑而言，保是為了存續和發展，需要以新的經營計劃在活態下以內容激活。
3. 圍繞軟實力創造和搭建商業活化的經營與運營內容體系
善用文化的十重屬性
文化既有歸屬感，又具有區隔力，文保建筑的商業激活是對容器內容以及其經營對外的連接關系重塑的過程。在硬體可改的局限中，文化、在地性、城市精神的萃取和契合才能撬開發展的廣路之門。
- 社會性：文化是社會群體的產物，是人類社會活動的結果，反映了人類社會的歷史和現狀。例如，中國的春節文化，是由中國人民在長期的社會生活中形成的，反映了中國人民的生活習俗和精神追求。利用文化的社會屬性，與在地節日和習俗連接。
- 歷史性：文化是歷史的積累，每一種文化都有其特定的歷史背景和發展過程。以文保建筑的歷史屬性進行IP化商業激活，既可以體現在經營內容方面，也可以形成自我IP和品牌的口碑，故宮文創和口紅的熱銷，武康大樓面包的火熱就是很好的樣板。
- 創新性：文化不是固定不變的，而是在不斷的發展和變化中，吸收新的元素，創新和發展。現代的互聯網文化，是在信息技術發展的基礎上產生的新的文化形態，體現了文化的創新性。
- 多樣性：由于地域、民族、歷史、宗教等因素的影響，文化具有多樣性，每一種文化都有其獨特的特點和價值。在屬地文化挖掘，結合業態經營和運營方面，日本橫濱的拉面博物館，法國的葡萄酒文化節都是不錯的參考。
- 共享性：文化是社會群體共享的，是人類共同的精神財富。文化的共享性主要可以用于衍生品的設計和制作，也是獨立策展的好題材。如中國的長城，埃及的金字塔等，都是全人類共享的文化遺產。
- 傳承性：文化可以通過教育、傳統習俗、藝術作品等方式傳承下去。傳統節氣和習俗文化的儀式再現為場景氛圍營造提供了良好的素材。
- 符號性：文化往往通過一些符號、標志、象征等方式表達其內涵。美國的自由女神像，是美國自由、民主的象征。
- 整體性和系統性：文化是一個整體，各個部分相互關聯，構成一個系統。中國的儒家文化，包括了倫理道德、社會制度、人生觀等多個方面，構成了一個完整的文化系統。
- 適應性和選擇性：文化有適應環境和選擇環境的能力，可以對環境進行改造。北極地區的因紐特人，他們的生活方式、服裝、住房等都是為了適應極寒的環境。
- 價值性：文化包含了一定的價值觀，對人的行為和思想產生指導作用。原生文化的價值屬性是用于連接和影響消費情緒的好驅動。陶溪川的無語菩薩就被年輕演繹和對照“不想加班的自己”和“看不慣，又無奈的自己”的心態。
善用文化屬性，或是應用于文化萃取、故事化演繹，或是應用于自我IP的打造和衍生品的創作，或是場景中的創新和運營理念的加持，都是多樣和豐富的靈感來源。
萃取文化與歷史，用文化的精神屬性喚醒領地意識的歸屬感
對于外地有區隔感，在地是領地，需要依靠器物價值、審美力、生活方式與活力、故事建立對外的交流和連接。
法國巴黎的瑪黑區，該區域成功地將歷史悠久的古建筑群通過商業活化策略進行了再生利用。他們深度挖掘并提煉出建筑中蘊含的豐富文化和歷史信息，將其轉化為獨特的空間敘事，不僅保留了街區的歷史風貌，更使其成為一種鮮活的文化載體。
這種做法有效地激發了公眾對本土文化的認同感和領地意識的歸屬感，使得古老的建筑在新的時代背景下煥發出新的生命力，同時也實現了經濟效益和社會效益的雙重提升。這種模式充分體現了社會學中關于社區營造、場所精神以及文化屬性在空間活化中的重要作用，為我們提供了在全球化浪潮下如何平衡保護與發展，傳承與創新的有益借鑒。
日本在文保建筑的商業活化方面也有諸多成功案例，其中一個典型的例子是京都的“二寧坂 三年坂”地區。這個區域富含歷史文化遺產，擁有眾多國家指定的重要文化財富和傳統町屋建筑。當地政府和社區通過細致的保護性開發策略，將這些古舊建筑改造為融合了傳統工藝、藝術展示、特色餐飲及住宿設施等多功能空間。
一些古老的町屋被改造成富有韻味的茶館、餐廳或精品酒店，同時保留了傳統的木構架結構和外部風貌。這樣的做法既傳承了地域文化，又通過創新性的商業運營模式吸引了大量國內外游客，不僅振興了當地經濟，也喚醒了人們對這一區域深厚歷史文化的領地意識與歸屬感。這種尊重歷史、注重體驗的活化方式，充分體現了文化精神屬性在社會經濟發展中的獨特價值。
啟用舞臺與影視設計視角，通過五感與人建立連接
英國倫敦的巴特西電站改造項目為例，該項目運用了舞臺和影視藝術的設計思維，將廢棄的工業遺產轉變為多功能的文化藝術空間。設計師們借鑒舞臺布景手法，利用光影、空間布局等元素重塑了文保建筑內部環境，使其成為能夠觸動人們情感共鳴的“生活劇場”。
同時，通過影視藝術的敘事方式，再現了巴特西電站的歷史故事，使得公眾在游覽和體驗過程中，能潛移默化地感受到歷史文化的底蘊和力量，從而建立起對這片領地深刻的情感聯系與歸屬感。
這種跨界融合的方式不僅賦予了文保建筑新的生命活力，也成功地在社會學意義上構建了一種公共記憶的載體，強化了社區居民乃至全球游客對本地文化屬性的認知和認同，有力地推動了地域文化的傳承與發揚。
氛圍營造離不開對人“五感”的關照與連接，從心感層面，營造城市記憶的最高榮耀、高光時刻、城市精神和驕傲是核心；視覺、聽覺則可以用于色彩、光影和聲音體系的打造；嗅覺可以采用氣味管理，在場所的整體或局部提升人的沉浸感；味覺則更顯性化體現在飲食與味蕾的滿足中。
以意大利威尼斯的鳳凰劇院為例，這座歷經滄桑的古老歌劇院成功地進行了商業化活化，將歷史、藝術和現代體驗融為一體。視覺層面，設計師們精心策劃了色彩方案和場景布局，利用光影變幻重現昔日輝煌，如金色大廳的華麗裝飾、舞臺上的璀璨燈光以及觀眾席的復古細節，讓訪客沉浸在濃厚的藝術氛圍之中。同時，利用先進的投影技術再現歷史圖像或演繹經典劇目片段，使得公眾仿佛穿越時空，親眼見證那些曾經在此發生的高光時刻，從而觸動內心深處對城市精神和文化遺產驕傲的共鳴。
聽覺上，不僅保留了原建筑優良的聲學效果，還通過播放古典音樂片段、還原舊時表演的聲音回響，讓人能夠聽到歷史的余音，感受那獨特而動人的旋律，進一步拉近了人們與過去歲月的距離。
嗅覺與味覺方面，則巧妙結合當地飲食文化，在劇場內引入特色餐廳或咖啡館，提供地道的威尼斯美食與飲品，讓游客在品味佳肴美酒的同時，也能回味這座城市獨有的味道記憶，增強了整個空間的文化體驗深度與廣度。
通過全方位調動五感，文保建筑不再僅是靜態的歷史遺存，而是成為了一個生動立體的故事講述者和情感觸發器，既激活了商業價值，也傳承并發揚了其內在的文化屬性和社會價值。
文旅屬性的導覽與商業導覽，雙線引導
西班牙巴塞羅那的圣家堂，這座未完成的高迪杰作成功實現了文化價值與商業價值的有機結合。
一方面，充分利用文旅屬性導覽，通過對圣家堂豐富歷史背景、藝術風格和建造過程的深度解讀，打造了一條富有教育意義的文化體驗路線，使游客深入了解這一世界文化遺產的獨特魅力，增強其對城市精神與歷史底蘊的認知與尊重，從而形成強烈的情感共鳴與領地歸屬感。
另一方面，精心設計了商業導覽路線，通過整合周邊紀念品商店、特色餐飲及互動體驗設施等資源，為游客提供了豐富的消費選擇與休閑空間。這種創新性的商業布局不僅滿足了游客多元化的需求，也有效提升了文保建筑的經濟效益，實現了從單純觀光到深度參與的轉變，形成了可持續發展的良性循環。
通過文旅屬性與商業導覽的雙線引導模式，圣家堂成功地將保護與利用相結合，既展示了自身深厚的文化內涵，又激活了區域經濟活力，成為國際上文保建筑商業活化的典范案例。
結語
既定經驗、認知框架、心理定勢以及環境因素都是限制人思維突破的障礙，這些無形的墻阻礙在我們破局和創新的前面。察覺和轉變視角往往就在一念，是束縛還是做道場的契機也是見仁見智。使文化活，才能再致敬歷史與實現傳承，要在歷史的舞臺上持續上演當下與未來的精彩，商業是最佳的介質。文保建筑的活化是小心翼翼的呵護，也是禁錮中的革新。