文|空間秘探 齊妍妍

這幾天，萬科的新聞有點多。在長租公寓領域，有消息傳出萬科將出售泊寓部分股權。作為國內長租公寓頭部品牌之一，泊寓已在2023年宣布首次突破盈利“難關”，成為長租賽道中為數不多實現盈利的品牌，萬科真的會放棄泊寓嗎？

01 萬科出售部分泊寓股權？

消息稱，萬科正計劃出售旗下長租公寓公司泊寓部分股權，參與談判的潛在買家包括國企等。這一消息被指來源于一段萬科發行的美元債券VNKRLE的英文及中文版本表述，一經爆出便引發了一次行業震動。

2024年開年至今，對于萬科來說，可謂是多事之春。在傳出售賣泊寓之前，市場還傳言稱，萬科正與以保險公司為主的貸款機構商談非標債務延期，其中與新華資管100億元的債務展期談判被拒絕。萬科并未對消息真假有所表態，反而傳聞的另一主角“新華資管”出來辟謠。3月3日上午，新華資產管理股份有限公司在其官方公眾號發布聲明稱，關注到有關與萬科企業的不實信息，并且一直與萬科保持正常的業務合作。即便如此，市場對萬科的質疑聲并未因此而“熄火”。

此次傳出萬科將要出售的長租公寓——泊寓，是萬科旗下的優質項目之一，也因此成為關注的焦點。截至2023年末，泊寓業務已布局全國32個城市，管理運營房源達23.6萬間，開業約18萬間。目前，在全國集中式公寓領域，泊寓的規模及運營效率均位列行業第一。

在去年10月的萬科媒體交流會上，泊寓曾表示，自2023年6月起，泊寓已實現單月利潤連續回正，9月份實現了累計權益凈利潤回正，預計2023年內將實現整體盈利，成為長租公寓市場上為數不多實現盈利的企業之一。常年的布局投入使泊寓終見盈利“曙光”。從2016年正式以“泊寓”全面切入長租公寓賽道，到真正實現盈利，整個周期長達7年。

不僅如此，萬科還表示，由于經營服務類業務周期長、見效慢、利潤比較低，打算讓公寓資產證券化。萬科的長租公寓、商業、物流等不動產業務都在積極準備REITs，讓整個經營服務類業務的商業模式實現閉環。可見，在萬科的長期商業版圖中，公寓板塊是其轉型的重要一環。

直至3月5日，根據萬科的最新表態，其并未對出售泊寓股份的傳聞進行正面回應，僅針對即將到期的6.3億美元債稱，所有資金已經到位，償債工作在有序鋪排中。

02 萬科已經開啟“賣賣賣”模式

繼碧桂園、融創、恒大等房企之后，萬科也走上了“賣賣賣”的道路。除了出售泊寓傳聞之外，萬科在近期已多次將旗下優質資產打折出售。

2023年12月，與知名酒店品牌悅榕集團在合作了6年后，萬科4.8億元出售多家悅榕酒店管理權。工作人員表示：酒店業務雖然在核心業務中營收占比較低，但是此次交易并非主動剝離非核心資產，只是一筆正常的商業交易，公司從開發業務轉向開發經營服務并重的戰略方向一直沒有變化。對于缺錢的房企來說，出售非核心業務可以進一步“瘦身”，更聚焦主業發展，但4.8億元對于萬科的巨額債務來說也只是杯水車薪。

而就在2024年1月，萬科的全資子公司深圳市盈達投資基金管理有限公司，將其持有的深圳市高新投集團有限公司6.16%的股權，出售給深圳市投資控股有限公司，對價預計超過10億元。深投控對深圳高新投直接持股比例由39.65%上升至45.81%。其中，深投控由深圳國資委100%控股。目前，深圳市地鐵集團有限公司仍是萬科的第一大股東，持股27.18%，且深鐵集團由深圳市國資委100%控股。

在之后的2024年2月，萬科7折出售估值70億的上海七寶萬科廣場50%的股權，折價二十多億甩賣給香港領展基金。上海七寶萬科廣場是萬科在上海的第一個廣場系購物中心，該物業擁有優質及多元化的商戶組合，出租率一直穩定地維持于約95%較高水平，該項目也被稱為“萬科最賺錢的商業項目”。據截至2024年1月底的最新估值報告，該物業估值為人民幣70.60億元，萬科此次以折讓約26.3%的價格出售。

同時，萬科位于深圳蓮花山東面的“三星視界”舊改項目也正與深圳市國資洽談出售事宜。三星視界舊改項目如果出售成功，將為萬科帶來上百億的資金“回血”。

如今，再傳出萬科將要出售泊寓部分股權的消息。2023年末至今，一直被視作地產優等生的萬科也開啟了高頻“賣賣賣”模式，交易的資產涉及酒店、商業、舊改等多個領域。此前，“賣賣賣”一直被視為房企現金流緊張的危險信號，如今多項優質資產被擺上貨架，一方面，可看出萬科“賣”的堅決，另一方面，也說明其當前償債的緊迫。

03 忍痛割“公寓”亦真亦假

不過在所有的資產售賣中，還是泊寓給市場帶來更大的震動。究其原因，那是因為泊寓一直被認為是萬科最優質的的資產和多元化布局之一，泊寓可謂是萬科的“寵兒”。經過7年的投入和精益化管理，經歷了長租公寓最艱難的虧損階段，泊寓的運營模式已被市場驗證有效。而此次市場最大的疑問在于，作為長租公寓領域為數不多的盈利品牌，泊寓為何也到了非賣不可的程度？

其一，為化債。2024年被稱為萬科的“關鍵年”，上半年內債外債集中到期，萬科將迎來一波大體量的償債高峰。在2024上半年，萬科需要償付總計大約90億人民幣的境外債務。2024年，萬科主要有三筆美元債到期，整體折合人民幣約110億元。據WIND數據顯示，除了美元債之外，截至目前，萬科的境內債券余額約為640億元，未來12個月內到期的規模為240.8億元。

從市場反應來看，在“出售泊寓股權”的消息被爆出后，萬科多只債券表現出走低趨勢。其中，“22萬科06”一度跌幅近20%、“20萬科08”跌超35%、“21萬科02”跌近3%。3月4日，萬科企業2029年到期的美元債券也創下逾一年來的最大跌幅，此次跌幅最大的是該公司2029年11月到期的美元債券。債務到期加上債券利率下跌，萬科償債之路上的考驗在不斷增加。

萬科也在3月5日發表聲明對傳聞進行回應，針對3月11日即將到期的6.3億美元債，所有資金已經到位，償債工作在有序鋪排中。

而據萬科最新公布的2023年第三季度財報顯示，截至三季度末，萬科在手現金1036.8億元，對短期債務的覆蓋倍數為2.2倍，年內已無境外融資到期，境內待償的信用債3.8億元。以此來看，萬科的短期償債壓力似乎并不大。但是2024上半年集中到期的內外債，再加上2024年到期的4.2%美元債券價值下跌7.3美分，跌至77.2美分，萬科上半年的財務狀況及資金周轉確實承受著巨大壓力。

其二，銷售市場遇冷，資金難回血。最新數據顯示，2024年1月，萬科實現合同銷售面積125.4萬平方米，合同銷售金額194.5億元，同比分別減少25%、32.1%。2023全年，萬科累計實現合同銷售面積2466.0萬平方米，合同銷售金額3761.2 億元，分別同比下降6.2%、9.8%。

克而瑞數據顯示，2024年前兩個月，萬科實現全口徑銷售額為334.5億元，同比下降41.65%。優于TOP100房企同比少51.6%的降幅，且萬科的銷售規模依舊位列行業第二。

銷售成績雖仍位居行業頭部，但銷售市場整體的慘淡，仍然籠罩在房企身上。歸根結底，銷售市場雖存在短期回暖，但行業下行，無法保證資金可長期穩定回流，企業的債務風險仍然“高低不下”。如今，市場對萬科的一則傳聞反應激烈，未必是不看好萬科，而是對房地產大環境前景有些擔憂，以及對未來房市仍處于觀望之中。

其三，長租公寓的長期“造血”能力不明朗。在長租領域，國企擁有更多先天優勢，但民營長租公寓品牌的生存處境并不是太樂觀。至今，只有極少數長租公寓品牌實現盈利，長租公寓也因此被稱為微利行業。據行業數據顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%-4%。

萬科旗下的泊寓在2023年首度宣布盈利，并宣布在2023年9月份實現累計權益凈利潤回正，但是可以預計，盈利也是有限，否則不會連具體數額也不公布。泊寓在行業雖已做到頭部位置，但在此之前，泊寓已成立7年。在2020年，萬科董事會主席郁亮還曾表示，萬科長租公寓累計虧損90億元。與此同時，許多國企在積極布局長租公寓賽道，市場中也出現了許多國企買家。在這樣的市場趨勢下，“割肉”出售部分股權“賣個好價錢”以換取資金償債也有其合理性。不過，商業資產變賣本來就是一種明暗“博弈”，真真假假，現在還不清晰。

04 萬科真的會賣泊寓嗎？

在地產行業的變革期，即使是擁有強力的國資背書，也未必就能生存。在曾經的地產巨頭一一倒塌之后，與地產行業相關的任何細節都會觸動外界的敏感神經。在后房地產生態并不明朗的當下，萬科的一舉一動都備受外界關注。

雖然萬科背后擁有強有力的國資背景，其第一大股東為深圳市地鐵集團，但在房地產的轉型特殊時期，此時地產企業所經歷的并不是一般的行業下行，而是重新建立行業新秩序的徹底性變革。萬科首先作為一個頭部地產企業，優化自身資產結構，保持現金流健康是企業發展的必然保證。

萬科真的會賣泊寓嗎，空間秘探也試作以下猜想。

其一，化債減重保生存，不排除放棄長租公寓行業。在地產下行、銷售不佳的市場環境下，債務是擺在房企面前的一座大山，即使是擁有國資背景的房企，也無法逆勢而行。對于深陷債務危機的房企來說，無論是多優質的資產，變現化解危機是首要的。所以，萬科賣泊寓，其實需要靠售賣資金解“燃眉之急”。考慮到泊寓的盈利模式并不明朗，萬科還有不少泊寓是重資產，不排除借此機會徹底清除長租公寓重資產，甚至直接放棄泊寓輕資產品牌。

但也不得不說，如果到了這一步，對萬科的“打擊”也非常大，因為長租公寓品牌是萬科多年培育的多元化產業重要版圖，和地產主業也有天然密切的聯系。或許未來幾年正是收獲的最佳時期，因為暫時的“缺錢”徹底放棄，確實有點可惜。

其二，長租公寓只是“緩兵之計”，完全出售泊寓的可能性較小。但是在如今的長租市場，和商品住宅市場相比，明顯是“朝陽產業”。盡管保租房強勢擴張，市場化長租品牌的生存空間日益被壓縮，許多長租公寓仍未擺脫盈利難題，但依靠長租公寓產業發行REITs被視為未來的“救命稻草”，也是資本融資的一種重要新模式。據空間秘探觀察，在保租房REITs市場中，雖然現在仍以國企為主導，但未來頭部健康的長租公寓企業一定會獲得更多金融機會，長租公寓作為萬科資本市場最重要的一張牌，存在的意義或許更大于產業盈利本身。所以，萬科或許可能通過出售部分股權實現強強合作，一舉兩得，但完全出售泊寓的可能性還是較小。

除此之外，萬科還有其品牌在行業內長期積累的信用價值。此前，深圳國資委和大股東深圳地鐵高調站臺，他們都承諾需要時可以承接項目，以提高萬科資金流動性。深圳國資委稱：如有需要或遭遇極端情況，我們有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。萬科的大股東深圳地鐵也表示，深圳地鐵將堅定地與萬科站在一起，已準備好豐富的“工具箱”給予支持。具體包括：以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元；同時積極準備，擇機購買萬科在公開市場發行的債券，提振市場信心。

也就是說，萬科現在遭遇的債務危機，只是在穿越行業周期中遇到的暫時困難。有業內人士戲言，萬科就像一個富戶，因為生意上的牽扯，家里備的現金不多，突然發現有不少外債，一時不知道怎么還？但是富戶就是富戶，家里的房產、田地、藝術品隨便拿出哪部分，其實都能變現。最關鍵的是，萬科的朋友很多，都認萬科的品牌價值，也就是所謂的“江湖名聲”。

所以，萬科的困難或許是暫時的。真心希望一直保持行業清醒頭腦的萬科，第一個喊出“活下去”的萬科，能夠挺過暫時的難關，四兩撥千斤的解決問題。當然，也希望萬科在長租公寓板塊耕耘出更好的未來。