界面新聞記者 | 丁晶晶
界面新聞編輯 | 沈霄戈
北京豐臺的麗澤，中國戲曲學(xué)院、萬泉寺曾經(jīng)是這片平靜的城區(qū)最叫得出名的地方。但如今，作為北京二環(huán)到三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模整體開發(fā)的熱土，“麗澤金融商務(wù)區(qū)”正在成為北京西南部的新地標(biāo)。
麗澤商務(wù)區(qū)，以麗澤路為主線，東起菜戶營橋，西至麗澤橋，南起豐草河，北至紅蓮南里。這里摩天大廈拔地而起，從一片空地到入駐企業(yè)破千。晚上5點(diǎn)到7、8點(diǎn)的晚高峰時(shí)間，麗澤路地鐵站涌入大批拿著電腦包的商務(wù)區(qū)下班人群，路面上車輛人流熙熙攘攘。
在一線城市寫字樓市場陰霾籠罩下，麗澤卻正成為繼國貿(mào)、金融街之后北京金融商務(wù)區(qū)新的增長極。
入駐企業(yè)破千家，日租千平米
2019年，麗澤仍在建設(shè)時(shí)，中華聯(lián)合保險(xiǎn)作為最早一批金融企業(yè)在麗澤租賃了獨(dú)立辦公樓；幾年間，銀河證券、中信證券資產(chǎn)管理公司、全國最大注冊資本的保險(xiǎn)公司瑞眾人壽、全球跨境支付公司Thunes中國總部等企業(yè)相繼落戶麗澤。
除了金融公司，高科技企業(yè)也不少。麗澤SOHO是著名女建筑師扎哈的遺作，華為總部選址于此，亞馬遜也進(jìn)駐園區(qū)。
近兩年，麗澤附近公寓和酒店供不應(yīng)求、價(jià)格也水漲船高。在商務(wù)區(qū)上班的小溫告訴界面新聞，外地同事來出差，2021年按公司600元一晚預(yù)算還能住在附近的廈航酒店，而現(xiàn)在廈航酒店的價(jià)格已經(jīng)漲到一千三四住不起了，“臨時(shí)出差也很難訂到房，都要提前一周?！?/span>
去年3月，CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《北京甲級寫字樓租戶普查三年演變》顯示，麗澤作為北京甲級寫字樓市場供應(yīng)存量第四大商務(wù)區(qū)，金融、 TMT、制造業(yè)、能源及公共事業(yè)等行業(yè)租戶的新增租賃面積均排名各商務(wù)區(qū)前列，同時(shí)得到中資和外資租戶的青睞。
截至今年2月25日，麗澤共有1160家入駐企業(yè)，其中金融企業(yè)477家，科技類企業(yè)330家。已經(jīng)建成的南區(qū)投入使用區(qū)域入住率達(dá)84%。
一位麗澤寫字樓的負(fù)責(zé)人也告訴記者，近兩年看房的公司絡(luò)繹不絕，每天都有上千平的寫字樓租出去。
寫字樓出租率低迷，麗澤憑什么逆襲？
據(jù)麗澤商辦選址中介機(jī)構(gòu)透露，麗澤是北京唯一未受疫情影響，出租率持續(xù)上漲的商務(wù)區(qū)。
據(jù)CAIC商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，截至2023年四季度，上海、深圳甲級寫字樓空置率爬升至20%以上；二線城市中，武漢甲級寫字樓空置率已達(dá)到33%。
一線城市中，北京甲級寫字樓整體空置率2023年末攀升至21.7%，為2009年末以來最高水平，租金均面臨較大壓力。望京、金融街、中關(guān)村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。
“2018年金融街有價(jià)無面積，好多企業(yè)擠破腦袋都想租一間鋪面，如今租金幾乎歷史最低，空置率卻高達(dá)30%?！鄙剔k選址經(jīng)紀(jì)人王子宜感慨曾經(jīng)的中國“華爾街”北京金融街現(xiàn)狀。
北京市共有9個主流商務(wù)區(qū)，包括金融街、中關(guān)村、CBD等核心商圈，以及望京、麗澤金融商務(wù)區(qū)等次核心商圈。此外，北京近年也在不斷發(fā)展石景山CRD、通州運(yùn)河等商務(wù)區(qū)，為什么麗澤會脫穎而出？
租金低、區(qū)位優(yōu)勢以及更多元的選擇，是麗澤商務(wù)區(qū)的核心競爭力。
麗澤作為新興商務(wù)區(qū)，租金目前仍處于洼地。2022年8月，高科技企業(yè)同盾科技落戶麗澤。據(jù)同盾科技科技負(fù)責(zé)人介紹，麗澤樓宇面積大，支持同盾科技設(shè)立電子展廳和多個會議室，方便與客戶往來溝通。同時(shí)性價(jià)比高，和之前租金一樣但辦公面積擴(kuò)大了一倍。
一位商務(wù)區(qū)招商負(fù)責(zé)人向界面透露，當(dāng)前麗澤平均租金在每天每平米6元左右。相同價(jià)格，在麗澤租賃的面積是金融街的兩倍、國貿(mào)CBD的一倍多。
除了租金，更多選擇空間以及未來彈性擴(kuò)張空間，也讓麗澤吸納了不少金融街外溢企業(yè)。從租戶源來看，金融街是對跨區(qū)搬遷需求貢獻(xiàn)最大的商務(wù)區(qū)，其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD。
金融街等老牌商務(wù)區(qū)體量有限，無法擴(kuò)容。不少金融街企業(yè)將擴(kuò)容新址選在麗澤，開源證券更是整合北京業(yè)務(wù)布局后，在麗澤打造全新北京區(qū)域總部。
地理區(qū)位優(yōu)勢、交通便利，也是麗澤吸引租戶的地方。今年1月，華源證券將北京分公司搬進(jìn)了麗澤遠(yuǎn)洋銳中心。北京分公司負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，華源證券看重麗澤商務(wù)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、交通便利。不僅緊鄰二環(huán)，而且正在加速推進(jìn)“一站五軌”的立體路網(wǎng)。未來新地鐵線開通，麗澤商務(wù)區(qū)到金融街的出行時(shí)間將縮短到10分鐘。
政策扶持也為麗澤競爭加分。近年來，豐臺區(qū)陸續(xù)出臺了“豐九條”“獨(dú)角獸八條”“高新八條”“新開放五條”等相關(guān)政策，對入駐企業(yè)稅收、住房、人才等多方面補(bǔ)貼扶持。其中提及，為加快新興金融機(jī)構(gòu)聚集，豐臺區(qū)對新入?yún)^(qū)持牌金融機(jī)構(gòu)和外資金融機(jī)構(gòu)給予最高6000萬元扶持。
此外，疫情突發(fā)某種程度上倒逼了麗澤的提速發(fā)展。“假設(shè)沒有突發(fā)疫情，可能麗澤商務(wù)區(qū)會四平八穩(wěn)地推進(jìn)發(fā)展，不會像現(xiàn)在那樣提速增效。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想說。
第一太平戴維斯曾獨(dú)家代理麗澤的寫字樓項(xiàng)目，李想告訴界面新聞，2018、2019年麗澤的交通通達(dá)性、基礎(chǔ)配套設(shè)施等尚不支持企業(yè)大規(guī)模入駐，有建設(shè)速度，但是沒有招商成績。但受疫情沖擊，很多企業(yè)開始考量租賃成本，此時(shí)麗澤憑借優(yōu)質(zhì)寫字樓硬件水平和價(jià)格洼地，迅速吸引了不少知名企業(yè)。名企入駐也起到了示范作用，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)得以顯現(xiàn)。
麗澤的快速發(fā)展與其靈活多元的招商政策也密不可分。李想介紹，起初麗澤定位為“第二金融街”，主要以接納金融街外溢的金融企業(yè)為主。但具體招商過程中發(fā)現(xiàn)高科技、互聯(lián)網(wǎng)、以及一些傳統(tǒng)企業(yè)租賃需求旺盛，尤其是2020年后尤為突出。
麗澤管委會以及麗澤各業(yè)主方根據(jù)市場需求迅速反饋，在招商思維上出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，以開放性態(tài)度接納多元企業(yè)的入駐?！斑@樣可以對沖租戶結(jié)構(gòu)過于單一所造成的波動性損失，對于區(qū)域內(nèi)整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和租戶結(jié)構(gòu)的平衡十分有利?！?/span>
差異化發(fā)展 打造金融不夜城
雖然打著“第二金融街”的旗幟出道，麗澤也走出了自己獨(dú)特的差異化道路。
相較于金融街以傳統(tǒng)金融業(yè)為主導(dǎo)，麗澤商務(wù)區(qū)以金融創(chuàng)新為特色，致力于更細(xì)分的新興金融賽道，錨定數(shù)字金融、普惠金融、產(chǎn)業(yè)金融、綠色金融等方向。
同時(shí)麗澤堅(jiān)持“金融+科技”雙核心驅(qū)動，先后引進(jìn)華為、央行數(shù)字貨幣研究所等高科技、強(qiáng)金融企業(yè)落戶。
另外，北京城市發(fā)展規(guī)劃過程中一直嘗試解決商務(wù)區(qū)商辦和住相結(jié)合的問題。商務(wù)區(qū)由于商用寫字樓規(guī)劃密度高，住宅等配套規(guī)劃較少，普遍存在潮汐現(xiàn)象。尤其像金融街等老牌商務(wù)區(qū)，常常下班后或周末變成一座“空城”。
徐國紅告訴界面新聞，麗澤起初主要對標(biāo)金融街，多次考察了老牌商務(wù)區(qū)后發(fā)現(xiàn)了潮汐現(xiàn)象等明顯弊端。所以麗澤先后兩次規(guī)劃調(diào)整，希望借鑒金融街等老牌商務(wù)區(qū)優(yōu)勢的同時(shí)，規(guī)避掉活力不足等問題。
因此，麗澤在配套、綠化等方面做足了功夫。據(jù)徐國紅介紹，麗澤商業(yè)區(qū)的綠地率達(dá)到1:1.2，這在北京是絕無僅有的。商務(wù)區(qū)共規(guī)劃綠地2800畝，70畝中心公園及三環(huán)城市公園綠帶，環(huán)繞形成34公里生態(tài)慢行步道。麗澤未來從任何一棟樓出發(fā)，300米內(nèi)可到達(dá)1公頃以上綠地，5分鐘內(nèi)到達(dá)生態(tài)慢行步道。
配套設(shè)施方面，麗澤將新建2所高端國際醫(yī)療機(jī)構(gòu)和包括5所幼兒園、4所中小學(xué)在內(nèi)的9所學(xué)校。同時(shí)還將建設(shè)9家高端酒店、2個購物綜合體，醫(yī)院、人才公寓、博物館、圖書館、文化及健身活動中心等設(shè)施也將一一布局。
“未來，80余棟大型寫字樓，數(shù)家高端型酒店，幾萬平米購物中心，連通地鐵15萬平方米的地下商業(yè)等配套設(shè)施，會讓這里365天活動不間斷，把工作、生活、娛樂、休閑有機(jī)結(jié)合在一起。”徐國紅說。
最早2006年麗澤規(guī)劃階段，麗澤確定了承接金融街、北京商務(wù)中心區(qū)外溢配套輻射的定位，讓不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為京滬商圈中，上海前灘板塊與麗澤比較相似。
仲量聯(lián)行表示，從發(fā)展步調(diào)來看，北京麗澤與上海前灘確有相似之處，兩者均在初期發(fā)展階段利用靈活定價(jià)吸引擁有大面積需求的總部型租戶，2-3年時(shí)間入駐率快速提升，顯著提升期后業(yè)主迅速反應(yīng)進(jìn)行大幅租金上調(diào)。因此，通過分析前灘的發(fā)展軌跡也可對麗澤的未來走勢做出合理預(yù)測。
自2017年首批寫字樓入市到2021年，5年左右上海前灘板塊已然從“一片空白”到空置率僅為1.1%，不僅低于陸家嘴，當(dāng)年一度成為浦東空置率最低的片區(qū)。
前灘“十年再造一個陸家嘴”似乎正在成為現(xiàn)實(shí)。相較而言，麗澤能否成為“第二個金融街”呢？
戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲看好麗澤發(fā)展，他認(rèn)為麗澤在樓宇硬件配置與上海陸家嘴、北京CBD、金融街等核心區(qū)域基本處于同一品質(zhì)。待到麗澤基礎(chǔ)配套建設(shè)全部完成后，將不遜色于上述商圈。外加麗澤未來與航站樓連接，同時(shí)還有北區(qū)有待開發(fā)，未來體量上能比肩上海陸家嘴、北京CBD。
廉峰哲表示，上海陸家嘴、北京CBD等老牌商圈已發(fā)展數(shù)十年，隨著核心區(qū)密度增加、成本上漲，成熟商務(wù)區(qū)存量逐漸趨于飽和，大型企業(yè)在擴(kuò)張的同時(shí)，對辦公品質(zhì)提升以及成本控制的多重需求必然帶動企業(yè)的外溢趨勢。
在他看來，北京上海城市商務(wù)區(qū)多核心發(fā)展趨勢明顯，相較于成為”第二個金融街”，麗澤更多是連接金融街、CBD等商圈，互補(bǔ)互榮，共同助力北京打造國際金融商務(wù)區(qū)。