文 | 真故研究室 文靜

編輯 | 龔正

2023年，“跌”成為不少城市樓市的一個主題詞，業主割肉大幾十萬賣房的故事并不鮮見。

但很多中國人習慣買漲不買跌。行情不透明之下，買還是不買，很多人很困擾。我們訪談了一些在2023的購房者。他們中間，有一些是出于剛需，有的是仍看好樓市相較于未來可能通脹的保值性。這背后，支撐很多人出手購房卡位的一個賭注是：我在抄底。

不過，這里是底么？

01、小區賣房刺客，買房人的神助攻

王剛簽下北京城市副中心（通州區）那間五十平米的房子時，內心五味雜陳，他并不知道自己是否在做一個正確的決定。但既然買了，也無需多言。整個買房過程，王剛說，他可能最應該感謝的，是小區里的各種賣房刺客。

所謂賣房刺客，指的是經不起房價下跌，率先在小區內破價賣房的人。他們堪稱買房人的神助攻。當然需指明的是，小區本身也并不存在一個所謂的價格統一戰線，這是一個高度開放的市場。

2023年是王剛在通州區工作的第五年，憑借一張到手的北京工作居住證，有了北京這個一度是最嚴限購區域的買房資格。

2015年，曾是北京CBD區域白領睡城的通州區，搖身一變成為北京城市副中心。隨后，為了限制投機炒房，北京出臺了較為嚴格的通州區購房限制，比如在通州區購房需要連續3年在該區繳納社保或個稅等，但彼時通州區吸納就業的產業基礎并不強。

北漂數年，王剛特別想要有個屬于自己的小家，能在心理上安定下來，但家里人并不支持他此刻買房，原因是“不知道前方是陽光大道，還是陷阱圈套”。

“我能理解家里人的擔心。首付就借了家里一些親戚的錢，萬一買了馬上又虧了，我家承受不起。”王剛說。

的確，2023年樓市的價格，用通州環球影城的過山車來形容，似乎也不為過。

去年年初，王剛在通州各地看房時，趕上了疫情放開后的小陽春，壓抑了3年的購房需求井噴，一時間結婚的、改善的一擁而上，樓市呈現小陽春樣貌，市場心理比較樂觀。

但年中之后，樓市陷入疲軟，以前作為接盤俠的高薪互聯網大廠都祭出了差不多的優化劇本，從北京到杭州，從深圳到武漢，大江南北的市場情緒走向謹慎。

本來見到小陽春還怕趕不上車的王剛，見到樓市冷下來，手上似乎一下子有了很多議價的籌碼。

去年9月，王剛相中了通州區中心區域一套50平米的房。賣家原購房價是220萬，9月時賣家掛出的價格還是210萬，但隨后該小區頻現的一波一波“賣房刺客”，將不降價的業主心理防線，瞬間擊了個粉碎。

有賣房中介就說，就看著同戶型房價從220萬降到210萬，隨后擊穿200萬心理防線，然后滑向190萬。

在很多業主眼中，賣房刺客就是眼中釘、肉中刺，但拿他們無可奈何，松散的業主根本不可能建立馬奇諾防線。其次很多業主也很煩房屋中介。“買房的時候他們拼命往上拱、賣房的時候感覺他們拼命往下壓，畢竟他們的工資是靠交易來抽成的，沒交易最可怕。”有網友表示。

在刺客的妥協下，房屋中介的系統里一旦有了交易記錄，其他業主也就繃不住了，要么繼續堅挺，但乏人問津；要么只好忍痛割肉，及時止損。

王剛喜歡自己相中的這套住房，面積雖然不大，但戶型周正，小區環境及周邊配套十分成熟，便約了業主見面。

從見面交談中王剛得知，對方賣房，是覺得“這個時代現金為大”，業主對中國人經歷的第一次資產縮水比較警惕，而自己則不然，“就是真的想要有一個窩，無外乎投資投機。”

雖然對樓市各有立場，但不妨礙一個愿賣一個愿買的雙方誠意。

王剛一共看了三次房，前兩次看房是“探”，內心決定之后，到了第三次就是價格之戰。他找來在京工作的親戚，一同來砍價。

砍價的過程，于王剛而言，就像諜戰。雙方各從橋的兩端出發，逐漸摸索走向中間點，每一方都有自己的底牌。

“雖說樓市已經是買方市場，但也不能任性隨意，而是一點點刺探，底線是談判不能破裂。”王剛心里捉摸著。

在這樣的策略之下，雙方就像刮魚肉一般，一點點刮，從一萬一萬地談，到五千五千地降，一方在努力托價，一方在努力砍價，雙方從說戶型的好、辯到北漂的累，講道理、博情感都說了個遍，親戚和中介也適時站到臺前拱拱，給雙方做工作，直到找到雙方都能接受的妥協點。

經過近3個小時的“辯論”，這套原價220萬的50平米房子，最終以184萬的價格成交，也比最后一次的掛牌價便宜了幾萬。

到底誰贏誰輸，王剛認為，樓市走勢雙方都是不可控的，彼此都設立了自己相應的風險承受力，不超過就處于安全區。

談及買房后的感受，王剛說，“我希望是抄到底了，但自從買到后，我已經對房價的一時漲跌脫敏了。有點兒不敢看，也不想看。我家親戚說，網上同戶型標高的標低的仍然都有，與其讓身心煎熬，不如當個鴕鳥，自己要的就是有一個窩之后的情緒價值。”

不過，就在王剛入手后的一個多月，2月6日，北京市時隔9年解除了通州區的最嚴限購。看似是個好消息，但敢于放下身段，估計是市場真急了。

02、福建實業家也不投資了，買別墅只為剛需

2023年下半年，王琨和他的姐姐，在福建泉州下轄縣城各買了一套價值600多萬的雙拼別墅，每套別墅300多平米，認購訂金100萬元，別墅2025年交付。

按照王琨的說法，自家人選擇在2023年買房的考慮是出于“剛需” 。姐姐要結婚，而自己和弟弟是父親有意為兒子們的未來早做準備。

和其他買房客不同的是，王琨不是第一次和房子打交道，而已經是房地產市場的老江湖了。

王琨家里是做實業起家，后來有多余的資金，也開始做投資，其中就包括房地產。

在王琨印象中，在房地產高速發展時代，父親常常穿梭于各大樓盤的老板之中，大家互相稱兄道弟。在講究宗親關系的福建鄉土社會，一個新樓盤開業，往往能以較高效率提前吸引到三波人來認購。

一是靠制衣、鞋履、貿易致富的實業家；二是衣錦還鄉的海歸；三是本地拆遷造就的高收入群體。他們構成了該縣房地產市場的活力來源。受益于扎實的民營經濟，在房地產的黃金年代，一個家庭手握多套房產進行投資買賣蔚然成風，名下有驚人房產數量的本地鄉親亦不鮮見。

“我們家以前投資房產的風格就是快買快賣型，比如7000元/平米買進，8000元賣出，每平米賺1000元，100平就能賺進10萬多。”王琨說。

不過，時下房地產行情的變化也切實影響到了王琨家里的預期。在王琨老家，新房竣工量龐大，新房價格也出現了下降。有一個代表性新建小區，前幾年開盤價為1萬元/平米，高點時每平米1.6萬，2023年時已經跌至1.2-1.3萬。

另外，王琨父親投資的幾套由知名房地產公司開發的項目也出現了問題，房屋難以交付，“基本上可以認為錢打了水漂。”

“像以前那樣大量囤購房子的時代已經過去了，我們家也開始在地產上變得謹慎起來，以前的快買快賣模式不搞了，轉向穩健投資。比如這兩套雙拼別墅，我們還是進行了審慎的綜合考慮。”

一是剛需自住，不做投資用，家里的存糧能承擔房屋購買后的價格波動；

二是所購別墅位于縣城中心，從房屋類型到地段都具備一定的稀缺性，保值能力更強，目前已經有人愿意加價買二手；

三是別墅開發商為本地人，跑路風險低，房屋建筑質量也能在鄉親的監督之下。

雖說基本上不再參與投機需求，王琨家里也不是完全對房地產市場就此脫節。據介紹，王琨家里的親戚，最近就在廈門思明區、即廈門的經濟文化中心購置了一套100多平米的高層住房，均價7萬多元以上，純投資用。

“我們家里認為，有人口流入支撐的城市核心地段，仍具備配置資產的價值。哪怕短時間內不能升值，但要跌也跌不到哪里去，若干年后回看，跟貨幣、物價比起來，可能能具備一定的保值性。”王琨說。

除了房子之外，王琨個人也開始物色更多脫房地產的項目。咖啡連鎖、養老事業等都有考慮。對王琨這樣的有產者家庭來說，以錢生錢是永不停歇的生活方式。

03、強烈感受到開發商需要我的全款

眼看著2023年年關將至，56歲的張軍快馬加鞭，在沈陽購置了一套143平米的溫泉房。

這是他第三次在沈陽購買房產。之前他已經擁有了兩套全款價格都在70萬元左右的房產，無論是學區、醫院、交通乃至周邊環境，都是沈陽的優質小區，唯一的問題就是不夠大——低于100平米，對于想布置退休生活的張軍來說，稍顯局促。

讓張軍真正考慮這套距離市中心近30分鐘車程溫泉房的，是來自一位金融業朋友的社會觀察。

“朋友認為，現在很多家庭有好幾套房子，但人口出生率在不斷下降，將來房源溢出是趨勢。而對于沈陽這樣的二線城市來說，未來大戶型的流通率一定是高于小戶型的，所以置換大一點的房子，可能更有保值性，這也是我果斷下手這套房產的重要原因。”張軍表示。

圖 | 張軍也為他的父母，在浴室準備了一個坐式溫泉池

另一個讓張軍加速購房進程的原因是他的直覺觀察，以及發生在自己身上的“歪打正著”。

2020年張軍購置第二套房產時，就感覺整個市場景氣度不夠，他去交全款的時候，能感覺到開發商非常需要他的70萬內購現金，最后對方還以開玩笑的口吻說：“你趕緊交錢，你交錢我們就能開支（發薪）了。現在想來，那時候他們的日子可能就已經挺難過了。”

而后來發生在融創、碧桂園等知名房企上的事，也對應上了張軍此前的猜測。

不過，當以為馬上能住進新家時，這時開發商（當地房產公司）卻送給了他一份“意外的禮物”：因為房企資金流出現問題，自己原計劃用持有的一套房產等價置換99平米的房子，被開發商提議變成了加收23萬，置換143平米的溫泉房。

一開始本來還不太愿意，綜合判斷之后，張軍決定接受這個置換協議。吊詭的是，張軍這一次也再次感受到了“開發商對我手里現金的渴望，大家真的缺錢。”而像張軍這樣不差錢的買房人，簡直成了開發商眼中的香餑餑。

無獨有偶，作為一名教育工作者，章全也同樣趕在龍年之前，抓緊入手了一套天津市河北區的房子，他的買房動機相對被動。“年齡到這了，著急結婚，前幾年沒錢買房，現在只能倉促上陣。”

據章全描述，他和女友看了好多戶型才定的這套房子，天津市河北區也屬于市中心區域，小區是新房樓盤，對應的也有學校，裸房總價323萬，116平。

樓市價格的波動一定程度上加快了章全購房的進程：因為結婚剛需，2022年章全就在關注天津合適的房子，2023年關注房源下降了不少，于是果斷入手。

“開發商見到我們非常熱情，名義上還送了我們一個12萬元的車位，只為讓我們緊急付款。”章全說。

04、2023入樓市，到底是抄底還是填坑？

樓市接下來會如何，是許多買房人、賣房人共同關心的話題。

我們也搜羅了網上的幾種代表性意見：

● 應該賣。中國人此前多沒有經歷過資產縮水，所以相關的經驗不夠。

● 可以不著急賣。中國樓市不可能一直跌，因為涉及到經濟安全。未來可能不會大漲，但仍具備相對的保值性。

●重新配置區域。核心城市的核心地段房屋，仍具備較大的投資價值。

●自己住，這1-2年應該是抄底好時機。

我們也走訪了房屋中介一線。在北京鳥巢附近的社區，90平米的房子從近800萬跌到700萬以下的案例并不少。但有房屋中介業者表示，房子降了也不一定好賣，除了“買漲不買跌”的心理影響外，也有人擔心自己就算付的起首付，但目前就業環境并不穩定，怕還不起月供。

有一位不愿意具名的資深樓市專家表示，短期來看，中國地產行業沒有大的問題，即便有下跌，但不會跌透，因為這關系著系統性的經濟安全，國家也出臺了多種措施來支持房地產行業穩健發展。目前對剛需及改善族來說，可能是一個抄底時機，但要看具體卡的價位，就跟股票的買入點一樣。

而至于目前是否已是底部，該專家表示，“最低價可遇不可求，普通人多只能追求相對低價。”

而對于中長期樓市，該專家表示：“中長期沒必要過份看好這個行業，一個是人口結構，二是國家要發展，需要科技這樣新的動能，當然這個中長期是多久，也需要實時研究，不能武斷去下結論。”

目前除了剛需族外，很多人仍然會把地產拿來與其它的投資型產品來做收益對比。

沈陽的購房人張軍臨近退休，但他仍然在到處運籌，為自己的老后生活準備財源。

他的觀點是：“現在市面上我能接觸到的投資型產品和財政投資，利息和收益都非常低，并且通貨膨脹仍在繼續，只要投資款不影響生活，即使現在的樓市低迷，房產也仍是我所有資產配置中的第一選擇。”

年輕時趕上地產熱度的張軍，現在滿腦海想的都是，能盡早住進溫泉房，過上康養人生。而他的下一代也得益于父親攢下的家底，在北京北漂時，更有底氣，也有退路。

浮光掠影又一年，拼死拼活累一生，把夢托給房子的中國人到底在尋求的是一種特別大俗又大雅的安全感。

文中受訪者皆為化名