文丨每經網 劉頌輝 

“全市房地產成交面積超2100萬平方米，房地產開發投資超1500億元，同比增長4.6%、增速創近6年新高，房產保值率、土地溢價率、市場化拿地率等均居全國重點城市前列。”

據《合肥日報》報道，2月25日下午，合肥市召開房地產開發企業座談會，介紹房地產市場有關情況，并披露了一系列合肥市2023年房地產發展數據。

另據當地媒體安徽交通廣播報道，會議通報了2023年合肥全市房地產開發投資1524億元，居全國40個重點城市第16位。全年土地溢價率15.4%，“房產保值力”為99.2，均居全國第一位。

合肥市2023年GDP排名全國城市第20位，為何“房產保值力”如此之高？這一指標是如何測算的？

16家受邀房企說了什么

《每日經濟新聞》記者在采訪中了解到，座談會由安徽省委副書記、合肥市委書記虞愛華主持，16家受邀房地產企業代表先后作了發言，并圍繞加強收儲土地管理、延長地塊公告時間、擴大房票使用范圍、優化住宅設計導則、完善公共服務配套、建設高品質住宅、提升物業安全管理水平、參與“三大工程”建設等方面，提出意見和建議。

一位參會嘉賓向每經記者透露，會上提到了“房產保值力”指標，不過是通過引用民間機構的報告，他也是第一次聽到這個概念。

“房產保值力”主要體現的是一座城市的房產抗跌能力，側面反映城市的經濟活力和發展潛力。

《財經》產業研究中心在2022年做過一次測算，利用城市的土地拍賣價格變化、流拍率、溢價率等因素對部分城市進行排名，理由是，土拍反映市場對未來房價的預期，并且通過多種渠道實實在在地影響未來房價。

根據“100 X（成交總金額-降價地塊成交金額×降價程度系數-兜底地塊的成交總金額）/供地起始價總金額”的計算公式，合肥的“房產保值力”為99.2，為20座樣本城市中最高。前十的城市還包括杭州、成都、寧波、南京、蘇州、長沙、無錫、青島、佛山。

合肥大學房地產研究所咨詢專家凌斌認為，根據土地交易數據來體現一座城市的“房產保值力”有一定的合理之處，土地交易金額高、面積大，降價和兜底地塊交易少，說明開發企業的利潤更多，交易積極性更大。

如果在某城市的土拍中，流拍地塊占比非常高，或者成交價格大幅下降，那么該城市房產價格的下行壓力就較大，房產保值性能就較弱。

合肥房地產交易網統計數據顯示，2023年，合肥市共出讓5252畝地塊，總攬金582.8億元，不過相比前兩年，土地供需縮量較為明顯。

去年合肥第一批集中供推出6宗涉宅地，結果吸引了40余家房企報名，5宗地塊觸頂競品質，1宗高溢價收官。

中指研究院分析師孟新增表示，在土拍熱度方面，合肥加大了推出優質地塊力度，這些地塊企業關注度較高，多次以競品質或高溢價成交，平均溢價率15.4%，位居22座重點城市第一。不過分化仍在，非核心地塊多底價出讓。

房價表現兩重天

據凌斌介紹，房地產企業座談會在合肥并不鮮見，相關部門每個月都會組織，通過政企交流，共同謀劃房地產市場發展策略。

另一位參會房企代表人士透露，參與上述座談會的16家開發企業包含央企、地方國企，也有民企，主要是當前市場上擁有項目體量較大的公司。

“會議一個重點意義是，為幾天之后的全市土地競拍作準備，屆時將掛牌4宗共計223.54畝涉宅地塊，自己公司已經報名參拍。”

對于“房產保值力”指標，該人士認為，企業是否投資拿地主要的考慮因素是城市人口總量、宏觀經濟指標、房價漲跌幅以及去化速度等，“房產保值力”作為一項微觀指標會當作參考，不過不是主要因素。

“合肥市場表現還不錯，政府對價格的指導也比較合適，推出的項目量少卻利潤率相對優質，”其表示。

在土拍規則方面，合肥也進行了相應優化，從競自持到競裝配率、競品質，從要求毛坯出售再到精裝修。如今，合肥已取消地價限制，取消搖號政策，恢復開發商舉牌，價高者得。土拍規則經歷多輪變化，每一次規則調整，事實上都是根據市場的行情變化而來。

如果從房價角度來看，合肥與二線及新一線城市房地產市場的大趨勢表現是一樣的。

凌斌分析，目前合肥房價是“冰火兩重天”，熱點區域的新樓盤價格突破4萬元/平方米，而非熱點板塊的房價降至1.5萬元/平方米也很難成交。

一個新的市場表現是，合肥新房市場還出現了“項目分化”現象。同一個熱點區域內，有的大戶型洋房項目推出即售出，表現搶手，但小戶型或者產品力不強的項目則相對難賣出價格。