昆明開年最走俏的房子，一共兩類。

一是300萬及以上至上億的豪宅，二是永不熄火的書包房。

2024年才剛剛開始，昆明樓市已然有了明顯的分層。

即將殺到的8.6萬小學(xué)新生，從去年起就有了的小學(xué)學(xué)位緊張現(xiàn)象，量價(jià)齊漲的書包房仍在持續(xù)暢銷，昆明樓市首波小陽春還會燒起來嗎？

昆明首批“二胎”入學(xué)難，才剛剛打響

自去年開始，全國多地開始報(bào)道首批二孩上學(xué)引發(fā)的學(xué)位緊張問題，很多城市已經(jīng)面臨學(xué)位供應(yīng)不足的困境。

廣州、長春、北京、青島、成都、濟(jì)南、大連等多地都發(fā)出了學(xué)位預(yù)警，甚至一些縣級市也有多所學(xué)校發(fā)出“紅色預(yù)警”。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年全國小學(xué)入學(xué)人數(shù)在1775萬，而小學(xué)畢業(yè)人數(shù)為1604萬，多了171萬。到2028年，全國將畢業(yè)1883萬小學(xué)生。

雖然“全面二孩”入學(xué)潮后生源起伏是個(gè)挑戰(zhàn)，但并不影響書包房的持續(xù)暢銷。

如果說，2023年入學(xué)年是被家長們戲稱為“史上最難入學(xué)年”之一。那么，對于昆明來說，2024年才算是這波“入學(xué)難”的開端。

2016年二胎政策出臺后，昆明的人口出生高峰出現(xiàn)在2017到2019這三年。也就是說，今年才是昆明二胎政策后的首批“二孩”入學(xué)難。未來三到五年，正是入學(xué)需求波動較為激烈的時(shí)期。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，昆明市常住人口出生率在2016-2018年間達(dá)到波峰，常住人口出生率分別達(dá)12.2‰、12.9‰和12.6‰。

今年小學(xué)一年級即將招收的適齡孩童即在2018年9月至2019年9月出生的小孩，這兩年出生人口都是約8.6萬。

換而言之，隨著入學(xué)人口的陡增，本就緊張的昆明優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)學(xué)位競爭將會日趨白熱化，并持續(xù)到未來3至5年的時(shí)間。

作為家長，都在提前未雨綢繆，作好中遠(yuǎn)期規(guī)劃。

因此，在昆明，關(guān)于書包房的戰(zhàn)爭，才剛剛打響。

云南教育出新規(guī)，布局“書包房”提前至一年級以前

另一方面，昆明優(yōu)秀民轉(zhuǎn)公學(xué)校的數(shù)量屈指可數(shù)，每年能夠提供的學(xué)位數(shù)量有限，想要通過搖號入讀名校的難度增加，拼運(yùn)氣，拼人品也未必能夠得償所愿。

昆明能夠?qū)诘絻?yōu)質(zhì)公辦初中的小學(xué)本就寥寥，想順利就讀這些名小學(xué)可不是容易的事。尤其從民轉(zhuǎn)公政策后，昆明大部分優(yōu)質(zhì)民辦初中已經(jīng)轉(zhuǎn)公，留給家長的選擇也不多了。

加之按照目前執(zhí)行的教育政策，大多數(shù)優(yōu)質(zhì)公辦中學(xué)的直升入學(xué)要求都是劃片內(nèi)對口小學(xué)。且伴有人戶一致、落戶時(shí)間、一手房等條件限制。

尤其值得家長們注意的是，為促進(jìn)教育公平、提升教育質(zhì)量，云南省教育廳于近期提了新要求。

1月22日，省教育廳等4部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)資源輻射引領(lǐng)的指導(dǎo)意見（試行）》。文件中強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)集團(tuán)化辦學(xué)，由優(yōu)質(zhì)學(xué)校牽頭，優(yōu)先把相對薄弱學(xué)校、新建學(xué)校納入教育集團(tuán)。

同時(shí)，嚴(yán)禁僅以品牌輸出、掛牌更名等方式組建教育集團(tuán)，嚴(yán)禁教育集團(tuán)內(nèi)中小學(xué)跨區(qū)域違規(guī)招生，嚴(yán)禁各種形式的借讀、掛學(xué)籍跨校就讀。

換而言之，就是直接切斷了未來想通過轉(zhuǎn)學(xué)上優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校的通道。對于優(yōu)質(zhì)公辦教育資源的爭奪，至少需要提前至小孩上一年級之前。

這也意味著，“上學(xué)緊張”的現(xiàn)象在今年不但不會緩解，形勢可能還會更加嚴(yán)峻。

與其去賭搖號上名校，還不如在幼升小階段就選擇一所能夠?qū)诘絻?yōu)秀公辦初中的小學(xué)，或是直接選擇占有9年一貫制名校資源的書包房，顯然更加穩(wěn)妥。

“書包房”量價(jià)齊升，拯救樓市新房購買力

受此影響，催生出大量新增購房需求，支撐市場購買力。

隨著這波“入學(xué)潮”，反映在樓市上最直觀的表現(xiàn)就是在去年下半年起，昆明帶有教育資源的樓盤暢銷，一路走高，呈現(xiàn)出量價(jià)齊漲的態(tài)勢。且越來越多的新入市樓盤項(xiàng)目，都在搶占優(yōu)質(zhì)的公辦教育資源。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年下半年以來，昆明就有包含建投·春城華府、龍湖·青云賦、龍湖·學(xué)宸府、能建未來城、金地·學(xué)府名著、向山的島、美的北京路9號、金地·峯境等十余個(gè)新晉學(xué)區(qū)房項(xiàng)目密集面市。

在克而瑞發(fā)布的2023年昆明樓盤銷售榜TOP30名單里，前十樓盤中有配有名校的樓盤就占了7個(gè)；TOP30項(xiàng)目中半數(shù)都是學(xué)區(qū)房，尤其能就讀9年一貫制學(xué)校的樓盤最受青睞，銷量一路走高，并未受市場低迷的影響。

可以預(yù)見，新學(xué)區(qū)房項(xiàng)目的入市，以及帶有教育配套資源樓盤的持續(xù)熱銷，將對今年的樓市格局產(chǎn)生不小的影響，進(jìn)一步擠占銷售榜前列位置。

實(shí)際上，為了能夠趕上這波熱潮，去年昆明某些樓盤甚至鋌而走險(xiǎn)，違規(guī)宣傳有相關(guān)教育配套資源，短短半年內(nèi)就被罰3次，罰金超300萬元。

隨著“二孩”上學(xué)潮引發(fā)的對優(yōu)質(zhì)教育資源爭奪的白熱化，今年的昆明樓市首批小陽春，或許依然是對優(yōu)質(zhì)教育資源的搶占。

其中，不得不提以黑馬之姿殺入市場，并在短短幾個(gè)月的時(shí)間內(nèi)始終占據(jù)銷售排行榜前列的建投·春城華府項(xiàng)目。

去年1月份摘地，12月初項(xiàng)目首開銷售約4.67億元，還是高價(jià)集中出貨。暢銷趨勢持續(xù)至今，成為去年下半年表現(xiàn)最亮眼的昆明一環(huán)內(nèi)高端改善樓盤。

該項(xiàng)目整體用地約79畝，由4個(gè)地塊組成，含2宗教育用地，1宗商業(yè)用地，1宗城鎮(zhèn)住宅用地。教育配套和商業(yè)配套比重加持在原本就充足的資源上，更加錦上添花，十分的優(yōu)越。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月份受春節(jié)假期影響昆明成交環(huán)比降幅超三成，但建投·春城華府卻以1.27億元的銷售成績逆市勁銷，直接拿下1月昆明商品房住宅熱銷項(xiàng)目TOP10榜首，火爆勢頭絲毫不減。

縱觀該項(xiàng)目的配置，最重要的賣點(diǎn)，除了一環(huán)邊的核心地段外，就是春城小學(xué)本部+昆二中本部的名校配套了，9年一貫制的優(yōu)質(zhì)公辦教育資源優(yōu)勢遙遙領(lǐng)先。摒除高單價(jià)、高總價(jià)外，在當(dāng)下熱銷的眾多書包房中，也是非常值得入手的存在。

從另一方面來說，建投·春城華府能夠以均價(jià)22000—23000元/㎡的高價(jià)持續(xù)熱銷，也說明其價(jià)值的與眾不同。

如此價(jià)格，卻從開盤就一路勁銷，在一眾高端改善樓盤中殺出重圍，實(shí)力碾壓。117㎡戶型的“3+1”百變靈活空間，輕松入住市中心，滿足昆明人對住在一環(huán)的向往和需求。

這樣大小的面積段，在目前同類型在售項(xiàng)目中也是十分少見的，可見建投·春城華府從設(shè)計(jì)起就展現(xiàn)出來的滿滿誠意。還有143㎡的奢闊四房可選，誰能不心動？

“現(xiàn)在每天都有不少電話來咨詢117㎡戶型，目前所剩房源已經(jīng)不多。”對于項(xiàng)目的熱銷，建投·春城華府的置業(yè)顧問表示并不意外。

從規(guī)劃上來看，拿地之初就明確要求在項(xiàng)目住宅地塊北側(cè)將配建一所規(guī)模至少是12班的公辦小學(xué)。

據(jù)了解，該配建小學(xué)目前已確定為昆明市優(yōu)質(zhì)教育品牌“五華區(qū)春城小學(xué)教育集團(tuán)紅菱校區(qū)”，項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)符合條件的住宅業(yè)主（即簽訂購房合同的購房人）適齡子女將優(yōu)先入讀。

直白來講就是，在學(xué)校交付使用后，只要購買了建投·春城華府的房子，購房者憑借購房合同和接房通知書作為依據(jù)，即可優(yōu)先入讀該優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校。符合條件的業(yè)主子女在就讀春城小學(xué)教育集團(tuán)紅菱校區(qū)且完成六年小學(xué)義務(wù)教育后，畢業(yè)時(shí)戶口和房產(chǎn)未發(fā)生變化，初中可對口分配至昆明市第二中學(xué)就讀。

另據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該春城小學(xué)將從24班擴(kuò)容至36班，是屬于本部擴(kuò)容校區(qū)。與其他新建校區(qū)不同，有著本部成熟教育資源。項(xiàng)目自身還配建了一個(gè)9班公立公辦幼兒園。

總的來說，建投·春城華府可享受的教育資源就有9班公立幼兒園+36班春城小學(xué)本部+昆二中初中本部，有著本部教育資源的加持，相比其他新擴(kuò)建的新校區(qū)教育質(zhì)量方面更有保障。

而建投·春城華府項(xiàng)目所占有的資源還不止于此。容積率僅3.5，占據(jù)昆明一環(huán)核心區(qū)，位于貫穿城市東西的主干道及中軸線人民路，毗鄰昆明傳統(tǒng)小西門商圈、南屏街商圈、即將再次起航的人民路商圈，自帶萬方的街區(qū)商業(yè)和商務(wù)集群，以及剛落地的華潤萬象匯8萬方商業(yè)體量，僅商業(yè)配套資源合計(jì)就已超過10萬方，還配備有云大醫(yī)院這一昆明頂尖級的醫(yī)療配套，這些資源不論單拎哪一項(xiàng)出來，都是吊打級別的優(yōu)質(zhì)資源占有。

更何況，時(shí)間已經(jīng)證明，無論昆明城市發(fā)展如何擴(kuò)張，核心資源始終沉淀于核心區(qū)。建投·春城華府占據(jù)一環(huán)市中心的核心位置，未來的價(jià)值和潛力必定非同凡響。

沿著人民中路一路向西，昆明最具人氣的購物中心、金融大廈、商務(wù)集群、行政中心分立兩側(cè)鋪展開來，人脈、文脈、商脈的“黃金中軸”，集這座城市中心的精華所在，用3%的土地，掌握全城近50%的資源，資產(chǎn)價(jià)值直接拉滿。

在昆明一環(huán)中心區(qū)，提前預(yù)定一個(gè)書包房，或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

當(dāng)房子回歸居住屬性，越是提早占有優(yōu)質(zhì)的資源，越能安心，越明確的資源占有，越有價(jià)值。