文｜睿思網
當下，各路資本對中國物流資產投資展現出前所未有的熱情，而基匯資本似乎興趣缺缺。
中國春節期間，基匯資本宣布以超20億元人民幣（約2.8億美元）的價格，出售一個由三個內地物流資產組成的投資組合。當中包括位于廣東江門的兩個工業園區及一個位于陜西西安的物流園。
據稱，買家正是中國平安。這家中國保險業巨頭當前正不斷擴大不動產資本盤。
早于2023年11月即有消息傳出，其旗下平安海控正有意接盤黑石位于中國的物流資產包，包含11個物流園，價值超百億。
基匯低調退場
基匯資本并沒有披露相關出售資產、買方身份或與安聯和維龍合資企業現狀的細節。但在平安人壽2月19日的兩則公告中，已證實了上述交易。
據了解，平安人壽收購鶴山市合能商貿有限公司、維龍供應鏈管理有限公司等公司100%股權，以達到100%持有位于江門鶴山、江門蓬江的兩個穩定運營的物流園區資產的目的。而在工商變更以及借款等系列動作背后，平安人壽為持有江門上述兩大物流園區，涉及金額或高達9.8億元。
據了解，鶴山合能建設的是位于江門鶴山的維龍珠西智慧物流產業園，該項目總建面為25萬平，總投資1.2億美元。其中建設21萬平方米建筑面積現代物流倉庫，已于2021年7月正式投產運營，并引入希音跨境電商項目租用全部倉儲面積。
公開資料顯示，維龍蓬江主要運營位于江門蓬江的維龍（江門）大消費供應鏈產業園，總建面達8.2萬平，用于建設產業供應鏈服務中心、新零售產業購銷中心、供應鏈金融及結算中心等，擬打造成大灣區生活消費品商貿及物流樞紐的示范園區。
另據了解，于去年12月22日，平安人壽即已完成了對安華維龍（西咸新區）倉儲服務有限公司的工商變更手續，持有安華維龍100%股份，而安華維龍的注冊資本為4.9億元。
資料顯示，安華維龍持有的西安秦漢物流園，坐落于西安市咸陽新區天工三路，總建面達16萬平，建有八棟單層庫。
由于未知相關資產的原始收購價格，但基匯資本過往在中國投資項目的平均收益率為14.2%，若相關資產能以達到該收益水平，亦屬一筆相當亮眼的交易，而基匯資本也由此完成了在該合作平臺中首筆物流資產的退出。
十年中國進退
基匯資本在中國物流不動產市場已活躍近10年。
早在2014年，基匯資本就與意大利物流倉儲開發商維龍中國共同成立合資平臺，在中國市場收購、開發并管理現代化的倉儲物流設施。
據了解，在合資企業最初成立時，雙方的目標是建立一個總計100萬平方米（1080萬平方英尺）和10億美元價值的資產組合。
據基匯資本官網顯示，自基匯維龍物流合作平臺成立八年來，雙方共同組建了3支基金，總募資規模達到15.15億美元，投資了近40個項目，總面積超過400萬平方米。本次出售的3項資產屬當中的投資項目。
值得一提的是，在基匯維龍物流合作平臺成立四年后，其將50%權益出售予德國安聯地產（當時稱為“PIMCO Prime”）。安聯亦由此獲得上海、嘉興、佛山、武漢和沈陽五個物流項目組合的半數所有權，總可出租面積達37.5萬平方米。基匯和維龍仍保留合作平臺剩余半數股權，并繼續管理相關資產。
近年來，對物流地產這門生意感興趣的買家逐漸增多，四處物色合適的物流資產投資機會。但作為物流不動產的“老玩家”，基匯資本與維龍似乎自2022年以來，就停止了相關加碼投資的動作。這或與維龍自身的調整相關。
于2023年4月，英國工業地產投資信托基金賽格洛Segro對維龍實現了完全收購。Segro曾于2015年5月收購維龍多數股權，成為后者的第一大股東。
而基匯資本本身，似乎也有著其它的投資考量。
公開信息顯示，截至2023年第三季度，基匯資本管理著337億美元的全球資產，近期一直在中國以外的地區進行投資，包括印度尼西亞和馬來西亞的數據中心項目，以及東京的凱悅酒店和物流資產。
中國市場方面，在2023年末，基匯資本正尋求將仙樂斯廣場商辦綜合體的部分物業進行整體出售，當中某個單元，還是基匯資本上海團隊的辦公所在地。在此之前，基匯資本為位于中國一棟超高層地標性辦公樓的現有貸款尋求再融資。
平安開拓物流版圖
借助本次交易，中國平安旗下的物流不動產資產版圖進一步擴大。
從2015年初開始，平安不動產便大舉進入物流地產領域。2018年，普洛斯入股平安工業物流，并更名為“安普發展”，專注于物流不動產的投資、開發和運營。截至2022年，平安工業物流在全國有28個物流園，面積接近300萬平方米。
近兩年，平安在物流投資領域又再度活躍起來。此前于2023年11月，市場曾傳言，中國平安旗下平安海控有意收購黑石旗下11個中國物流園。據當時媒體消息，雙方已簽署意向合作書，而平安亦在簽約前完成了盡職調查。不過該消息已遭平安海控否認，及后相關交易亦未見更新一步進展。
如若雙方交易能最終完成，這將大幅增厚中國平安旗下物流資產，也有益于其實現在不動產投資方面的多元化和平衡化。
據了解，黑石集團此次擬出售的11個物流園區項目總建筑面積約220萬平，分布在廣州、武漢、南京、長沙、西安等11個城市，目前平均出租率約80%。
當然，平安在不動產投資方面也有自身的考慮。數據顯示，截至2023年9月末，中國平安保險資金投資組合中不動產投資余額為2094.82 億元，在總投資資產中占比4.5%。盡管已較2022年同期下降3%，但該比例在一眾險資中仍屬較高水平。
此外，工程物流投資業務方面，平安不動產以自主投資建設、第三方合作投資建設或并購等方式投資工業物流園項目并對項目運營進行培育，待項目運營成熟后以合理溢價轉讓給平安集團子公司長期持有，之后保險資金委托發行人進行項目的運營管理，目前該業務收入已不足千萬，整體收入規模不高。
從考慮風險平衡的角度出發，中國平安從2022年開始便逐漸壓降不動產投資。據透露，當前不動產的主要布局方向，更傾向于租賃住房等可產生長期租賃現金流效應，且符合公司負債需求的不動產。
據了解，當前中國平安的不動產投資物業中，主要以物權投資為主（包含直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業），在不動產投資中占比76.1%，主要投向商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等收租型物業。
盡管如此，對于險資而言，中國物流地產領域的潛力正在逐步放大。第一太平戴維斯曾指出，最近三年里，物流地產的買家逐漸變成了國內投資者，尤其是國內險資，開始主導物流資產投資。2023年以來，險資正把目光從原來的住宅不動產轉向物流地產，其中，泰康保險就以約20億元從ESR手中收購了國內6處物流園資產。中國平安不過是當中的一員而已。