界面新聞記者 | 王婷婷
2023年商業(yè)地產迎來復蘇，但因行業(yè)邏輯生變且經濟不確定性增加，新的一年仍將面臨多重挑戰(zhàn)。
對經濟狀況的擔憂將于今年和之后繼續(xù)成為影響全球房地產領導者決策的主要因素。由于營收預期連續(xù)第二年下降，不少房地產領域企業(yè)首席財務官對2024年的運營計劃也持更審慎態(tài)度。
1月31日，一份德勤對全球大型房地產公司和投資公司共計750位首席財務官的調研報告顯示，經濟放緩隱憂進一步影響行業(yè)收入和支出，有多達四成受訪者表示將在2024年進一步削減開支。對比兩年前，僅有6%的受訪者有此打算。
其中，員工（49%）和辦公空間（46%）開支縮減是首要舉措。
宏觀經濟因素和網絡風險成為2024年的首要關注點。調研報告指出，全球受訪者都對網絡風險越發(fā)擔憂，認為其最有可能影響財務表現。而隨著建筑中越來越多采用智能技術，房地產行業(yè)現在面臨資產層面的脆弱性。
利率上升和資本成本增加是受訪者最關心的問題。利率上升的關注度按年增幅最大，而債務成本則排在了第五位。亞太地區(qū)對于大量贖回/短期流動性問題，區(qū)域政治不穩(wěn)定及氣候相關監(jiān)管行動比較關注。
2024年，投資者對行業(yè)的市場預期和投資目標發(fā)生結構性變化。
德勤最新調研報告顯示，預計行業(yè)基本面將惡化的受訪者比例上升至德勤自2018年開始調查以來最高，預計資本成本狀況惡化的受訪者比例從2023年的38%升至今年的50%，預計資本可用性惡化的受訪者比例則從40%增至49%。
另外，也有40%的受訪者預計市場交易活動將惡化，40%的受訪者預計2024年空置率繼續(xù)惡化。
新的一年，數字地產成為房地產業(yè)主和投資者的首要投資目標。而郊區(qū)和市區(qū)寫字樓排名自2023年以來大幅下降，2024年的投資目標排名下降至第七和第十，反映出企業(yè)持續(xù)努力應對混合辦公趨勢。
不屬于“四大核心”（即寫字樓、零售地產、工業(yè)地產和多戶住宅）的替代型資產機會漸受青睞，其中有三類現已成為受訪者的五大首選目標。
獨戶租賃（SFR）和建造租賃（BTR）類住宅上升五位，2024年排名第二，緊隨其后的是養(yǎng)老地產（第三）和生命科學地產（第五）。
對于這些替代型資產預期向好，德勤分析，日益增長的數字服務需求推動數據中心需求，獨戶住宅租賃有助于彌補負擔能力問題，而人口老齡化將推動養(yǎng)老地產發(fā)展，未來具有一定投資吸引力。
“預計以IDC數據中心為底層資產的公募REITs的推出將促進數字資產的良性循環(huán)。以存量住宅改建提升養(yǎng)老地產供給量，并最終通過金融產品退出，更符合當前市場各方的需求。”
就中國而言，工業(yè)物流、長租公寓、酒店、零售等資產未來前景亦有望持續(xù)改善。
以工業(yè)物流為例，2024年中國內地經濟加快復蘇帶動貿易增長，物流和倉儲市場會繼續(xù)復蘇。并且，倉儲物流資產的智能化、綠色化、專門化對相關資產價值提升的重要性也正在顯現。
過去25年形成的以高杠桿、高周轉為標志的傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式已經一去不返，“租售并舉”將在未來較長一段時間內成為住宅市場供給端的主要政策。受此影響，租賃住房(包括保障性租賃住房和市場化長租公寓)的供給量(包括新建和改建)將持平甚至超過商品房。
更關鍵的是，公募REITs及其構建的產品生態(tài)圈為保障性租賃住房提供了投資到退出的閉環(huán)，帶動租賃住房的交易市場。德勤稱，在未來適當時機，公募REITs可以拓展到收益率更高的市場化長租公寓領域。
商業(yè)零售的增長復蘇趨勢在新的一年會延續(xù)。尤其是首批消費類公募REITs的陸續(xù)成功發(fā)行，將有助于激發(fā)零售物業(yè)持有人及運營商提升資產管理能力的積極性，也為零售物業(yè)錨定公開的市場價值，提升零售物業(yè)的流動性。
界面新聞獲悉，1月31日，受中國內需市場的潛力和投資價值吸引，韓國時裝零售衣戀集團與中東、北非地區(qū)的時尚和家居用品零售商Brand For Less（BFL）集團在上海簽署協議成立合資公司，將以中國市場為起點，拓展全球城市型奧特萊斯、優(yōu)購商城等項目。
酒店是2023年中國新晉熱門資產，市場交易頗為活躍。德勤報告稱，疫情后境內游受多重因素影響迅猛恢復，促進酒店的出租率及房價在短期內回升，也帶動主要城市酒店的交易。
“但酒店普遍面臨的成本高、收益率低、退出路徑少的長期問題并未解決。”
“2024年，全球房地產行業(yè)有望通過穩(wěn)固根基重獲發(fā)展動力。”德勤中國房地產行業(yè)審計與鑒證業(yè)務主管合伙人倪敏表示，目前市場對于房地產行業(yè)健康狀況和發(fā)展前景看法不一，房地產行業(yè)領導者需要強化基礎，同時重塑房地產所有權和投資模式。
首要工作包括主動調整房地產投資組合結構和采取風險緩釋措施，推進綠色行動和脫碳舉措以及借助稅收激勵創(chuàng)造價值，推動營運和技術轉型。